Застройщики против активистов: почему нет общего языка и как это влияет на рынок

Украинская ассоциация девелоперов, созданная игроками рынка недвижимости Киева в 2023 году, 31 октября обнародовала резонансное заявление о критической ситуации в строительной отрасли. В ней говорится о "постоянном давлении и блокировании отрасли политиками, должностными лицами и псевдоактивистами, попустительстве властей в уничтожении строительной отрасли" и т.д. По мнению ассоциации, игнорирование проблем приведет к резкому удорожанию и дефициту жилья, потере миллиардов для экономики и остановке отрасли.

Общественность приняла заявление с вызовом и негативом. Дополнительно ситуацию подогрело коммерческое интервью с руководителем ассоциации Евгением Фаворовым, которое вызвало негодование в социальных сетях и было удалено. В то же время десятки критических сообщений получили одобрительные отзывы, поскольку заявление ассоциации срезонировало с актуальными социальными проблемами и болевыми точками для граждан в это сложное время.

В публикации упоминаются такие объекты, как "Квіти України", Гостиный двор, Почтовая площадь, усадьба Зеленских, усадьба Барбана, Китаевское городище. По словам Евгения Фаворова, эти объекты либо раньше были заблокированы, либо ныне находятся в состоянии заморозки, и вокруг них активизируются протестующие, которых он называет "псевдоактивистами". Указанные объекты не связаны с проблемами недостатка жилья из-за войны, но являются важными объектами, объединяющими громады в стремлении их сохранить.

Полномасштабная война резко усугубила жилищный кризис в Украине, который испытывают миллионы граждан. Уничтожение жилого фонда, повышенный спрос в более безопасных регионах, а также экономическая нестабильность и риски повлекли за собой стремительный рост цен на недвижимость. Покупка жилья становится все более недоступной для многих украинцев. По данным DIM.RIA, в 2024 году покупка квартиры на первичном рынке в Киеве требует около 140 средних зарплат (более 12 лет накоплений).

Отсутствие конструктивного диалога между девелоперами, властью и обществом является одним из барьеров для устойчивого развития Киева. Сегодня застройщики часто воспринимают общественность как оппонентов, ведь протесты или блокирование строительных проектов оказывают негативное влияние на их бизнес. Общество часто видит в застройщиках угрозу, поскольку те не всегда учитывают социальные потребности города, сосредотачиваясь на коммерческой выгоде.

LIGA.net пообщалась с Евгением Фаворовым, руководителем Украинской ассоциации девелоперов, и Дмитрием Перовым, юристом и активистом по защите памятников. Отметим, что интервью были записаны отдельно, в разное время и не предполагали прямого диалога или дебатов между собеседниками. Впрочем, обе позиции освещены в одном материале для полноты рассмотрения темы и возможности сравнения взглядов сторон.

Евгений Фаворов – руководитель Украинской ассоциации девелоперов, созданной в 2023 году двумя десятками девелоперских компаний. Эти компании, как утверждают в ассоциации, представляют абсолютное большинство рынка жилищного строительства Киева и значительную часть рынка недвижимости Украины.

Блокировка строительства: субъективные причины или правовые нарушения

Представители строительной отрасли отмечают, что не реализовали многие резонансные проекты не по причине нарушений законодательства, а по субъективным причинам, в частности, физической блокировки строительства.

"Владельцы проектов годами получают согласования, проходят все разрешительные процедуры, проходят голосование местных советов. Но когда все разрешения есть, а работы отменяют или блокируют, это наносит колоссальный ущерб. Эти убытки должны компенсировать те, кто создает подобные обстоятельства", – утверждает Евгений Фаворов.

Представители строительной ассоциации подчеркивают, что активизм иногда становится инструментом манипуляций.

"Есть общины, которые действительно беспокоятся о своем городе, и мы это уважаем. Мы не имеем в виду всех активистов. Мы говорим о тех, для кого активизм – это способ заработка", – считает представитель застройщиков.

Он подчеркивает, что бизнес действует в пределах выданных разрешений, вкладывает значительные ресурсы, рассчитывая на постоянство условий, и ожидает от государства гарантий защиты. Ситуация, когда разрешительные документы сначала выдаются, а затем отменяются, создает риски как для застройщиков, так и для инвесторов.

Ответственность чиновников за незаконные решения

Если разрешение выдавалось с нарушениями, это свидетельствует о превышении полномочий должностными лицами, которые должны нести за это уголовную ответственность. Однако, по словам Фаворова, случаев реального наказания за подобные нарушения почти нет.

"Если были нарушения, то кто-то превысил свои полномочия, что является уголовной ответственностью. Но на сегодняшний день нет ни одного должностного лица, которое понесло бы наказание, ни одного судебного приговора. Вместо этого всю ответственность перекладывают на бизнес", – отмечает Евгений Фаворов.

По его словам, строительным работам обычно предшествует определенное количество разрешительных процедур, на основе которых выдают разрешения. Эти разрешительные процедуры идут на местном и государственном уровнях: "И если они согласовали эти работы и предоставили разрешения, а потом, когда эти работы начались, их отменили... это не о нарушении правил".

Часто проблемы возникают из-за несовершенной регуляторной базы. Устаревшая градостроительная документация не отвечает современным условиям, но это не вина бизнеса. Если документ издан, значит он имеет законную основу.

Почему важно обновление градостроительной документации

Украинская ассоциация девелоперов признает необходимость обновления градостроительной документации, ведь прозрачные правила будут способствовать предсказуемости рынка. Однако решение этого вопроса остается задачей государства, ведь бизнес не создает законы, а работает только в рамках действующего регуляторного поля.

Вызовы войны: жилищный кризис и падение объемов строительства

Война оказала большое влияние на строительный сектор. По словам представителей ассоциации, в Украине уничтожено более двух миллионов жилых единиц, а объемы строительства упали вдвое.

"Мы говорим о динамике и темпах строительства в первую очередь и о потребности, которая есть сегодня у граждан Украины. Мы видим, что сейчас объем строительства упал вдвое. А потребность в жилье намного увеличилась из-за войны. В жилье нуждаются сегодня миллионы. Уже не говоря о том, что подразумеваются люди, которые могут приобрести", – утверждает руководитель ассоциации.

Социальное жилье, которое обеспечивает государство, необходимо, но для его появления нужно сотрудничество застройщиков и власти.

Нестабильность и высокие риски также оказывают влияние на финансирование проектов. В Украине отсутствует система проектного финансирования, банки не готовы вкладывать средства в строительство из-за непредвиденных рисков. К тому же ипотека недоступна для многих граждан. Это ограничивает способности финансирования жилищных проектов, оставляя застройщиков зависимыми от инвесторов либо покупателей.

Почему важны прозрачные правила игры

Строительная отрасль – это двигатель экономики. По словам Евгения Фаворова, вложения в строительство домов генерируют значительные доходы для смежных отраслей: "Вложенная одна гривня в домостроение генерирует четыре гривни в смежных отраслях". Это налоги, рабочие места, коммерческие площади, которые в будущем тоже приносят доходы.

Однако из-за правовой нестабильности международные инвесторы воспринимают Украину как рынок со слишком высокими рисками. По данным консалтинговых компаний, правовая неопределенность является основным препятствием для развития отрасли.

Что нужно для стабильного развития

Для обеспечения доверия и стабильного развития необходима прозрачная правовая база, которая будет одинаково соблюдаться всеми участниками процесса. Застройщики призывают к созданию предполагаемой среды, которая будет защищать права инвесторов и одновременно учитывать потребности общества.

"Никто не требует никаких особых условий или преференций. Мы просим нормальной правовой рамки и ее соблюдения. Всеми сторонами и с жестким наказанием нарушителей. Есть правила. Есть закон. Нельзя их переписывать задним числом. Нам нужны стабильные и предсказуемые правила, которые реально будут защищать права бизнеса и инвесторов", – подытожил Евгений Фаворов.

Дмитрий Перов – это украинский активист, юрист и защитник культурного наследия, известный своей деятельностью в сфере охраны исторических зданий и борьбы с незаконными застройками в Киеве. Он активно сотрудничает с общественными организациями и инициативами, занимающимися сохранением архитектурного наследия столицы.

Сложности предоставления охранного статуса зданиям

По словам Дмитрия Перова, утверждение о предоставлении охранных статусов только после начала строительных работ является манипуляцией. Процедура подразумевает сложную подготовку научно-проектной документации, включая исторические справки. В Киевсовете был зарегистрирован проект решения об автоматическом защитном статусе для зданий старше 100 лет – это так называемая презумпция значимости.

Сейчас ситуация иная: если активисты или органы охраны наследия не докажут историческую ценность здания, его можно сносить. Все бремя доказательств лежит на государстве, городе или активных горожанах.

Это кардинально отличается от подходов, действующих в Европе. К примеру, в Польше владелец должен доказать, что здание не является достопримечательностью. Там историческая застройка автоматически защищена законом. В Украине же эта проблема часто решается в момент, когда здание уже начинают разрушать.

К примеру, в случае с Усадьбой Зеленских активисты два с половиной года готовили документы для охранного статуса, но решение было принято только после начала разрушений.

Ручной режим и резонансность проблем

Законодательство в сфере охраны культурного наследия остается несовершенным. Чтобы зданию предоставили статус памятника, нужен общественный резонанс: акции протеста, работа со СМИ, создание петиций. Только в условиях высокого внимания общества проблема получает решение.

Застройщики утверждают, что охранные статусы часто используются как инструмент давления на бизнес, но практика показывает, что они часто обходят эти статусы через суды. Часто застройщики покупают исторические объекты, но их не используют. Такие постройки могут годами пустовать. Это не только приводит к разрушениям, но и становится оправданием для их последующего сноса. Активисты, по словам Дмитрия Перова, наоборот, пытаются сохранить ценность таких объектов и стимулировать их восстановление и сохранение.

Застройщики и их ответственность

Одной из основных проблем является то, что застройщики не рассматривают общину как равноправного партнера. Часто они предлагают мелкие компенсации – например, детские площадки или благоустройство вместо снесенных исторических построек. Но такие предложения не решают более глубокие проблемы.

Более того, застройщики апеллируют к своему статусу крупных налогоплательщиков. Однако, как отмечает активист, их вклад не всегда адекватный. Простые киевляне в своей массе платят больше налогов из своих доходов, чем отдельные застройщики. Это разрушает довод о преимуществе экономического вклада бизнеса.

Европейский опыт и украинская реальность

Застройщики часто сравнивают украинский рынок с европейским. В Европе, говорят они, у застройщика есть гарантии завершения проекта. Но тамошнее законодательство не разрешает им строить на месте природных зон или исторических объектов. В Украине из-за несовершенства правовой системы такие возможности есть.

В течение 30 лет независимости Украина создала базовые механизмы, значительно уступающие европейским, сформировавшимся за столетие. Застройщики часто не хотят учитывать локальные особенности, пытаясь использовать отсутствие регуляций в свою пользу.

Влияние активизма на строительный рынок

Активизм в Украине меняет правила игры. Застройщики, ранее рассчитывавшие на коррупционные договоренности, постепенно понимают, что этот подход больше не работает. Как отметил один из представителей рынка в своем интервью:

"Раньше коррупция давала возможность что-то решать. Раньше ты понимал, что если заплатил – тебе это решат. Сегодня коррупция такая, что ты можешь заплатить, но все равно ничего не решится. В то же время самой коррупции стало меньше, но влияние и давление на бизнес стало гораздо больше. Работать стало гораздо сложнее".

В то же время сам процесс борьбы с нарушениями способствует постепенному изменению правил. Застройщики начинают вкладывать ресурсы не в кулуарные договоренности, а в качественные проекты, способствующие соблюдению законной процедуры.

По его словам, каждый игрок строительного рынка через такой процесс поймет, что единственная гарантия реализации его проекта – это четкое соблюдение закона и прохождение всех процедур. И тогда материальные риски будут вкладываться во время, потраченное на то, чтобы пройти все предусмотренные законом процедуры. Это будет дольше, но получит справедливый результат.

"Мы же понимаем, почему чиновники отменяют свои решения. Это не потому, что они боятся, что активисты разрисуют им баллончиком машину. Они боятся того, что кто-то кому-то подарил и было принято решение, которое противоречит законодательству. Они понимают, что активисты привлекли к этому внимание, дали огласку проблеме. Эта огласка влияет на работу правоохранительных органов. органы уже заинтересовались этим объектом, этой историей и этим разрешением", – рассказывает Дмитрий Перов.

Баланс интересов как залог развития

Деятельность активистов привлекает внимание общества к вопросам сохранения исторического наследия и защиты окружающей природной среды. Люди начинают интересоваться развитием своих районов и стремятся влиять на градостроительную политику. Формируются локальные общины, становящиеся важными игроками в вопросах городского развития.

Если же интересы общин будут игнорироваться, а общественный протест не будет давать результатов, доверие к государству и механизмам влияния окончательно разрушится.

Изменение подхода застройщиков, чиновников и общественности является необходимым условием устойчивого развития городов. Активизм, несмотря на все вызовы, уже меняет строительный рынок, уменьшая коррупцию и повышая роль закона и принципа верховенства права. Для достижения баланса важно, чтобы все стороны осознали необходимость совместной ответственности за будущее города.