Забудовники проти активістів: чому немає спільної мови та як це впливає на будівельний ринок

Українська асоціація девелоперів, створена гравцями ринку нерухомості Києва у 2023 році, 31 жовтня оприлюднила резонансну заяву про критичну ситуацію в будівельній галузі. У ній йдеться про "постійний тиск і блокування галузі політиками, посадовцями та псевдоактивістами, потурання з боку влади знищенню будівельної галузі" тощо. На думку асоціації, ігнорування проблем призведе до різкого подорожчання та дефіциту житла, втрати мільярдів для економіки та зупинки галузі.

Громадськість сприйняла заяву з викликом та негативом. Додатково ситуацію підігріло комерційне інтерв'ю з керівником асоціації Євгеном Фаворовим, яке викликало обурення у соціальних мережах і було видалене. Водночас десятки критичних дописів здобули схвальні відгуки, оскільки заява асоціації зрезонувала з актуальними соціальними проблемами й больовими точками для громадян у цей складний час.

У публікації згадуються такі об’єкти, як "Квіти України", Гостинний двір, Поштова площа, садиба Зеленських, садиба Барбана, Китаївське городище тощо. За словами Євгена Фаворова, ці об’єкти або раніше були заблоковані, або нині перебувають у стані замороження, і навколо них активізуються протестувальники, яких він називає "псевдоактивістами". Зазначені об’єкти не пов’язані з проблемами нестачі житла через війну, але є важливими об’єктами, що об’єднують громади у прагненні їх зберегти.

Повномасштабна війна різко поглибила житлову кризу в Україні, яку відчувають мільйони громадян. Знищення житлового фонду, підвищений попит у безпечніших регіонах, а також економічна нестабільність та ризики спричинили стрімке зростання цін на нерухомість. Купівля житла стає дедалі більш недоступною для багатьох українців. За даними DIM.RIA, у 2024 році купівля квартири на первинному ринку Києваі вимагає близько 140 середніх зарплат (понад 12 років накопичень).

Відсутність конструктивного діалогу між девелоперами, владою та громадою є одним із бар'єрів для сталого розвитку Києва. Сьогодні забудовники часто сприймають громадськість як опонентів, адже протести чи блокування будівельних проєктів негативно впливають на їхній бізнес. Натомість громада часто бачить у забудовниках загрозу, оскільки ті не завжди враховують соціальні потреби міста, зосереджуючись на комерційній вигоді.

LIGA.net поспілкувалася з Євгеном Фаворовим, керівником Української асоціації девелоперів, та Дмитром Перовим, юристом та пам’яткоохоронцем. Зазначимо, що інтерв’ю були записані окремо, у різний час, і не передбачали прямого діалогу чи дебатів між співрозмовниками. Утім, обидві позиції висвітлені в одному матеріалі для повноти розгляду теми й можливості порівняння поглядів сторін.

Євген Фаворов – керівник Української асоціації девелоперів, створеної у 2023 році двома десятками девелоперських компаній. Ці компанії, як стверджують в асоціації, представляють абсолютну більшість ринку житлового будівництва Києва та значну частину ринку нерухомості України.

Блокування будівництва: суб’єктивні причини чи правові порушення

Представники будівельної галузі наголошують, що багато резонансних проєктів так і не реалізували не через порушення законодавства, а через суб’єктивні причини, зокрема фізичне блокування будівництва.

"Власники проєктів роками отримують погодження, проходять усі дозвільні процедури, проходять голосування місцевих рад. Але коли всі дозволи є, а роботи скасовують чи блокують, це завдає колосальних збитків. Ці збитки мають компенсувати ті, хто створює подібні обставини", – стверджує Євген Фаворов.

Представники будівельної асоціації підкреслюють, що активізм іноді стає інструментом маніпуляцій.

"Є громади, які дійсно турбуються про своє місто, і ми це поважаємо. Ми не маємо на увазі всіх активістів. Ми говоримо про тих, для кого активізм – це спосіб заробітку", – вважає представник забудовників.

Він підкреслює, що бізнес діє в межах виданих дозволів, вкладає значні ресурси, розраховуючи на сталість умов, і очікує від держави гарантій захисту. Ситуація, коли дозвільні документи спочатку видаються, а потім скасовуються, створює ризики як для забудовників, так і для інвесторів.

Відповідальність чиновників за незаконні рішення

Якщо дозволи видавалися з порушеннями, це свідчить про перевищення повноважень посадовими особами, які повинні нести за це кримінальну відповідальність. Однак, за словами Фаворова, випадків реального покарання за такі порушення майже немає.

"Якщо були порушення, то хтось перевищив свої повноваження, що є кримінальною відповідальністю. Але на сьогодні немає жодної посадової особи, яка б понесла покарання, жодного судового вироку. Натомість всю відповідальність перекладають на бізнес", – зазначає Євген Фаворов.

За його словами, будівельним роботам зазвичай передує певна кількість дозвільних процедур, на основі яких видають дозволи. Ці дозвільні процедури йдуть на місцевому та державному рівнях: "І якщо вони погодили ці роботи та надали дозволи, а потім, коли ці роботи почалися, їх скасували... це ж не про порушення правил".

Часто проблеми виникають через недосконалу регуляторну базу. Застаріла містобудівна документація не відповідає сучасним умовам, але це не вина бізнесу. Якщо документ видано, отже, він має законну основу.

Чому важливе оновлення містобудівної документації

Українська асоціація девелоперів визнає необхідність оновлення містобудівної документації, адже прозорі правила сприятимуть передбачуваності ринку. Однак розв'язання цього питання залишається завданням держави, адже бізнес не створює закони, а лише працює в межах чинного регуляторного поля.

Виклики війни: житлова криза та падіння обсягів будівництва

Війна суттєво вплинула на будівельний сектор. За словами представників асоціації, в Україні знищено понад два мільйони житлових одиниць, а обсяги будівництва впали вдвічі.

"Ми говоримо про динаміку та темпи будівництва в першу чергу і про потребу, яка є сьогодні у громадян України. Ми бачимо, що зараз обсяг будівництва впав вдвічі. А потреба в житлі набагато збільшилася через війну. Житла потребують сьогодні мільйони. Вже не говорячи про те, що маються на увазі люди, які можуть придбати", – стверджує керівник асоціації.

Соціальне житло, яке забезпечує держава, є необхідним, але для його появи потрібна співпраця забудовників і влади.

Нестабільність і високі ризики також впливають на фінансування проєктів. В Україні відсутня система проєктного фінансування, банки не готові вкладати кошти в будівництво через непередбачувані ризики. До того ж іпотека недоступна для багатьох громадян. Це обмежує можливості фінансування житлових проєктів, залишаючи забудовників залежними від інвесторів або покупців.

Чому важливі прозорі правила гри

Будівельна галузь — це рушій економіки. За словами Євгена Фаворова, вкладення в житлове будівництво генерують значні доходи для суміжних галузей: "Вкладена одна гривня у житлове будівництво генерує чотири гривні в суміжних галузях". Це податки, робочі місця, комерційні площі, які в майбутньому також приносять доходи.

Однак через правову нестабільність міжнародні інвестори сприймають Україну як ринок із надто високими ризиками. За даними консалтингових компаній, правова невизначеність є основною перешкодою для розвитку галузі.

Що потрібно для стабільного розвитку

Для забезпечення довіри та стабільного розвитку необхідна прозора правова база, яка однаково дотримуватиметься всіма учасниками процесу. Забудовники закликають до створення передбачуваного середовища, яке захищатиме права інвесторів і водночас враховуватиме потреби громади.

"Ніхто не вимагає жодних особливих умов чи преференцій. Ми просимо нормальної правової рамки та її дотримання. Всіма сторонами та з жорстким покаранням порушників. Є правила. Є закон. Не можна їх переписувати заднім числом. Нам потрібні стабільні та передбачувані правила, які реально захищатимуть права бізнесу та інвесторів", – підсумував Євген Фаворов.

Дмитро Перов — це український активіст, юрист і захисник культурної спадщини, відомий своєю діяльністю у сфері охорони історичних будівель та боротьби з незаконними забудовами у Києві. Він активно співпрацює з громадськими організаціями та ініціативами, які займаються збереженням архітектурної спадщини столиці.

Складнощі надання охоронного статусу будівлям

За словами Дмитра Перова, твердження про надання охоронних статусів лише після початку будівельних робіт є маніпуляцією. Процедура передбачає складну підготовку науково-проєктної документації, включно з історичними довідками. У Київраді був зареєстрований проєкт рішення про автоматичний захисний статус для будівель віком понад 100 років – це так звана презумпція значущості.

Натомість зараз ситуація інша: якщо активісти чи органи охорони спадщини не доведуть історичну цінність будівлі, її можна зносити. Весь тягар доказів лежить на державі, місті чи активних містянах.

Це кардинально відрізняється від підходів, які діють у Європі. Наприклад, у Польщі власник має довести, що будівля не є пам’яткою. Там історична забудова автоматично захищена законом. В Україні ж ця проблема часто вирішується в останній момент, коли будівлю вже починають руйнувати.

Наприклад, у випадку із Садибою Зеленських активісти два з половиною роки готували документи для охоронного статусу, але рішення було ухвалене лише після початку руйнувань.

Ручний режим і резонансність проблем

Законодавство у сфері охорони культурної спадщини залишається недосконалим. Щоб будівлі надали статус пам’ятки, потрібен суспільний резонанс: акції протесту, робота зі ЗМІ, створення петицій. Тільки за умов високої уваги суспільства проблема отримує вирішення.

Забудовники стверджують, що охоронні статуси часто використовуються як інструмент тиску на бізнес, але практика показує, що вони самі часто обходять ці статуси через суди.Часто забудовники купують історичні обʼєкти, але їх не використовують. Такі будівлі можуть роками стояти пустками. Це не лише призводить до руйнувань, але й стає виправданням для їх подальшого знесення. Активісти, за словами Дмитра Перова, навпаки, намагаються зберегти цінність таких об’єктів і стимулювати їх відновлення та збереження.

Забудовники та їхня відповідальність

Однією з основних проблем є те, що забудовники не розглядають громаду як рівноправного партнера. Часто вони пропонують дрібні компенсації – наприклад, дитячі майданчики чи благоустрій замість знесених історичних будівель. Але такі пропозиції не вирішують глибших проблем.

До того ж забудовники апелюють до свого статусу великих платників податків. Проте, як зазначає активіст, їхній вклад не завжди адекватний. Прості кияни у своїй масі платять більше податків відносно своїх доходів, ніж окремі забудовники. Це руйнує аргумент про перевагу економічного внеску бізнесу.

Європейський досвід і українська реальність

Забудовники часто порівнюють український ринок із європейським. У Європі, кажуть вони, забудовник має гарантії завершення проєкту. Але тамтешнє законодавство не дозволяє їм будувати на місці природних зон чи історичних об’єктів. В Україні через недосконалість правової системи такі можливості є.

Протягом 30 років незалежності Україна створила базові механізми, які значно поступаються європейським, сформованим за століття. Забудовники часто не хочуть враховувати локальні особливості, намагаючись використовувати відсутність регуляцій на свою користь.

Вплив активізму на будівельний ринок

Активізм в Україні змінює правила гри. Забудовники, які раніше розраховували на корупційні домовленості, поступово розуміють, що цей підхід більше не працює. Один із представників ринку зазначив у своєму інтерв’ю:

"Раніше корупція давала можливість щось вирішувати. Раніше ти розумів, що якщо заплатив – тобі це вирішать. Сьогодні корупція така, що ти можеш заплатити, але все одно нічого не вирішиться. Водночас самої корупції стало менше, але вплив і тиск на бізнес став набагато більший. Працювати стало набагато складніше".

До того ж сам процес боротьби з порушеннями сприяє поступовій зміні правил. Забудовники починають вкладати ресурси не в кулуарні домовленості, а в якісні проєкти, що сприяють дотриманню законної процедури.

За його словами, кожен гравець будівельного ринку через такий процес зрозуміє, що єдина гарантія реалізації його проєкту – це чітке дотримання закону і проходження всіх процедур. І тоді матеріальні ризики будуть вкладати в час, який витрачатиметься на те, щоб пройти всі передбачені законом процедури. Це буде довше, але матиме справедливий результат.

"Ми ж розуміємо, чому чиновники скасовують свої рішення. Це не через те, що вони бояться, що активісти розмалюють їм балончиком машину. Вони бояться того, що хтось комусь щось подарував і був дозвіл, який суперечить законодавству. Вони розуміють, що активісти привернули до цього увагу, дали розголос проблемі. Цей розголос впливає на роботу правоохоронних органів. І тепер правоохоронні органи вже зацікавилися цим об'єктом, цією історією і цим дозволом", – розповідає Дмитро Перов.

Баланс інтересів як запорука розвитку

Діяльність активістів привертає увагу суспільства до питань збереження історичної спадщини та захисту навколишнього природного середовища. Люди починають цікавитися розвитком своїх районів і прагнуть впливати на містобудівну політику. Формуються локальні громади, що стають важливими гравцями в питаннях міського розвитку.

Якщо ж інтереси громад ігноруватимуть, а суспільний протест не даватиме результатів, довіра до держави і механізмів впливу остаточно зруйнується.

Зміна підходу забудовників, чиновників і громадськості є необхідною умовою сталого розвитку міст. Активізм, попри всі виклики, вже змінює будівельний ринок, зменшуючи корупцію та підвищуючи роль закону та принципу Верховенства права. Для досягнення балансу важливо, щоб усі сторони усвідомили необхідність спільної відповідальності за майбутнє нашого міста.