РИЭЛ продолжит строить возле Соломенского парка. Интервью с основателем компании

Строительная компания РИЭЛ реализует проекты как в Киеве, так и во Львове. Однако комплексы существенно отличаются высотой и масштабами. Недавно компания официально признала себя девелопером участка у столичного Соломенского ландшафтного парка и объявила о старте продаж жилья в Park Life. Местная община выступила против строительства вплотную к зеленой зоне, опасаясь, что застройщик уничтожит парк.

LIGA.net поговорила с владельцем компании Ростиславом Мельником об отличиях на рынке недвижимости Киева и Львова после полномасштабного вторжения. Почему города по-разному застраиваются и что с этим делать?

Как изменился спрос на рынке недвижимости Киева и Львова после начала полномасштабной войны? Какие существенные отличия вы наблюдаете на рынке в этих городах?

Рынок недвижимости после начала полномасштабной войны изменился и уже никогда не будет таким, как раньше. До начала войны были начаты определенные регуляторные процессы в законодательстве, которые за два года были внедрены. То есть есть два фактора, почему изменился рынок. Так как в Киеве были военные действия, то, конечно, рынок столицы и западных областей отличается.

В 2022 году рынка почти не было. Лишь несколько застройщиков, и мы в том числе возобновили строительные работы. Они по капиталовложениям не были такими быстрыми, как до войны. Продажи на первичном рынке были почти нулевые. По моим подсчетам, уменьшились раз в 20 по сравнению с довоенными показателями. Во Львове рынок упал в восемь раз.

Те застройщики, которые в 2022 году возобновляли работы на объектах, начали работать с покупателями, имеющими рассрочки. Наработали с ними новые графики и сроки, и примерно в конце года эти клиенты начали финансировать свои обязательства – это помогло компаниям стабилизировать свою работу.

По моим данным, в Киеве рынок первички восстановился на 25% по сравнению с довоенным 2021 годом, во Львове – 40-45%. Даже на фундаменте люди несут деньги застройщикам, реально сейчас строящим и имеющим доверие клиентов. К примеру, во Львове на котловане у нас покупали жилье на двух объектах. Как правило, люди интересуются объектами на завершающей стадии строительства.

Центр внимания сместился на западную Украину. Был ощутимый бум в Закарпатье, но это на фоне их объемов. Если они строили 50 тысяч квадратных метров одновременно, то после вторжения это количество увеличилось в 2-3 раза. И соответственно увеличилась цена, потому что появился спрос. Понимая, что там безопасно, ситуативно начали вкладывать туда деньги. Я думаю, что это явление в Закарпатье временное, и оно, если еще не остановилось, то точно остановится в этом году. Поскольку доверие к Киеву и Львову восстановлено.

Кто сегодня покупает жилье?

До войны продажи состояли из местных людей на 90%. В 2022 году подавляющее большинство – жители Запорожья, Харькова, Херсона, Одессы, Киева. В 2023 году статистика начала возвращаться на довоенный уровень – сейчас покупают львовяне и жители области. Во Львове сейчас покупают иностранцы, но это, как правило, связанные с Украиной люди.

Сколько жилья вы продаете в Киеве и Львове, планируете ли начинать новые проекты?

В Киеве на сегодняшний день мы продаем в месяц примерно две тысячи квадратных метров жилья, во Львове – четыре тысячи. Мы планируем этот процесс увеличить, поскольку ввели многие объекты в эксплуатацию и работаем с остатками. Поэтому предложение меньше, чем нужно, но с лета оно увеличится.

Во Львове, как и в Киеве, за два года застройщики начали немного новых проектов. Преимущественно достраивают имеющиеся, начинают новые очереди и работают над разрешительной документацией, чтобы стартовать, когда стабилизируется рынок.

Во время войны мы начали в Киеве один проект, в этом году еще шесть планируем. Во Львове у нас появилось два проекта и планируем начать еще пять.

Как отличаются темпы строительства в этих городах?

Во Львове темпы строительства всегда отставали от Киева. Первый свой объект в Киеве я начинал в 2014 году. И я тогда не догадывался, что можно строить четыре этажа каркаса в месяц. Во Львове это был один или полтора этажа. Сейчас тенденция изменилась, и львовяне могли выйти на два, два с половиной этажа.

На сегодняшний день отсутствуют ресурсы, чтобы строить в таких темпах. Самая большая проблема у застройщиков – нехватка квалифицированной рабочей силы. У моего крупнейшего подрядчика раньше работало 150 человек, сегодня – 50-55. И у него нет ресурсов, чтобы увеличить свой штат.

Планируете ли вы строить в других городах Украины?

Девелоперский бизнес во Львове и Киеве совершенно иной, поэтому выходить на другой рынок – для нас это будет слишком много. Чтобы выйти в другие города или страны необходимо фактически сформировать новый офис и компанию. Этот процесс невозможно осуществить за год или два, ориентировочно – это от пяти до десяти лет.

Некоторые компании, не буду указывать их названия, думали, что через год или два смогут сформировать свои компании, и станут успешными девелоперами во Львове или Киеве. Они все прекратили свою деятельность или находятся в стадии прекращения.

Я десять лет строил команду во Львове. И после того, как она твердо стояла на ногах, мы пришли работать в Киеве. Если бы я осуществлял эти процессы параллельно, то у меня ничего бы не вышло.

Каждая компания имеет свою специфику, нужно наладить все процессы, чтобы все работало как единый механизм. И если не заработало, то в этот период и начинаются казусы. У нас были такие истории в Киеве, когда мы только начинали. Есть знаменитый комплекс "Львовский квартал" – мы на нем набили очень много "шишек".

Вы строитесь в двух городах, имеющих довольно разные градостроительные правила и, соответственно, "стиль застройки". Ведь даже если сравнить ваши комплексы – они отличаются кардинально. Чем отличается процесс строительства, и что бы столица могла перенять у Львова?

В градостроительстве есть два подхода. Один, условно, американский тип, когда строят в высоту. И Киев больше тяготеет к нему. А европейский, когда строят низко и в ширину. Все зависит от местных властей.

Во Львове, если вы построите 25-этажное здание, то там никто не захочет покупать квартиры. Мы первые во Львове построили 17-этажные дома, так я тогда сам убеждал покупателей, что это нормально – жить на 15-м этаже. У нас люди этого не понимают и не готовы к таким экспериментам.

У Киева другой подход и другая стратегия. Это огромный город, который пользуется соответствующим спросом. Киев – это магнит, куда приезжают люди со всей страны. В столице большая потребность в жилье, и чтобы ее обеспечить – строят в высоту. Или нужно тогда расширять сами границы Киева.

Власти города могли бы решить не строить выше десятиэтажных домов и все. Это все можно решить в законодательном поле, в частности, градостроительным кадастром и другой документацией. И тогда у земельного участка будет другая стоимость.

В каком городе "легче" строить?

Если бы вы меня спросили в 2014 году, я бы сказал, что легче в Киеве. Сейчас я ответил бы – во Львове.

В бизнесе легко не бывает, это динамичный процесс. Есть вопросы и проблемы, которые постоянно нужно решать, но нет таких, которые невозможно решить. В Киеве и Львове они разного характера. Это вызовы для бизнеса.

Как в Киеве, так и во Львове я общаюсь с первыми лицами, что касается градостроительной деятельности. И нам бы, конечно, хотелось, чтобы все работало как часы. Но в реальной жизни это очень сложно реализовать и сделать, потому что есть очень много параллельных процессов.

Если бы мы в Украине остановили все стройки, отработали всю градостроительную документацию, генеральные планы, историко-архитектурные опорные планы, границы зон охраны памятников и запустили все заново, это было бы идеально. А сейчас в процессе сотни участков и объектов, так как это остановить? К примеру, я купил заброшенный завод и хочу его застроить жильем, вложил свои деньги, привлек инвесторов, начал что-то делать, и мне говорят: нет, так не будет. Это невозможно, потому что тогда нарушаются мои права.

Градостроительные процессы сложны и сейчас, они работают как в ручном режиме.

Вы реализуете проект совместно с турецкой компанией Bosphorus Development. Как вы привлекли иностранного инвестора во время войны и на каких условиях? Планируете ли вы еще общие проекты?

Все просто. Любой инвестор придет в проект только тогда, когда будет минимальное количество рисков в экономической и правовой части. Объект показывает классную экономику, но нужно рискнуть.

Партнеры очень довольны. Владелец компании Украину знает очень хорошо, у него жена украинка.

Сейчас мы в переговорном процессе по двум проектам в Киеве.

Строительство возле Соломенского ландшафтного парка. Как вы купили этот участок и ожидали ли, что местные жители начнут протестовать против строительства? Почему вы не выходите на коммуникацию с общественностью и не пытаетесь договориться? Вы строите у парка. Будете ли финансировать его реконструкцию?

LIGA.net: Вплотную к Соломенскому ландшафтному парку на улице Генерала Шаповала, 1-3 компания РИЭЛ строит здания гостиничного, офисного и многофункционального назначения, то есть жилье. Согласно Генплану, на этой территории должны быть коммунально-складские здания. Однако после внесения изменений в подробный план территорий они стали зоной общественной застройки. Местные жители выступают против строительства у зеленой зоны, опасаясь застройки парка.

Любой проект кому-то не нравиться. Даже если в своей квартире что-то делаете – это может не нравиться соседу. Мы уже 21 год на рынке и с таким сталкивались много раз и всегда решали вопросы.

Любые вопросы можно решать, поскольку мы живем в демократической стране, где люди имеют свои права, а бизнес – свои. Это нормально, когда то, что я делаю, может кому-то не нравиться – наша задача находить компромиссы и правильно реагировать на запросы.

Просто как раз в этом отличаются Львов и Киев. Когда во Львове в 2014 году первые группы людей пытались организовывать акции протеста методом стачек, собрались застройщики, власть, правоохранители и прекратили такие движения на первом же объекте. Мы не дали развиваться стихии доказывания своих прав посредством блокировки работы бизнеса.

Если мы хотим жить в правовой и демократической стране, свои права должны отстаивать через мирные переговоры или правоохранительные системы. А в Киеве такая культура сформировалась, что каждый гражданин, которому не нравится соседняя стройка, считает, что он может блокировать и мешать работать.

Мы стараемся всегда говорить с людьми. Если им что-то не нравится, пусть подают иски в суд и обращаются к правоохранителям. И если они смогут доказать, что мы не правы, то нас законным способом остановят. Но не строить и останавливать строительство только потому, что это кому-то не нравится…

Вы планируете выходить на общение с общиной, чтобы найти компромисс?

Я сам неоднократно встречался с людьми, считавшими строительство незаконным. Мы им показывали документы, что этот участок, где мы строим, никогда не был парком, показывали все судебные процессы. У нас есть вся градостроительная документация.

Мы готовы к общению. И я сам встречаюсь с людьми по проблемным вопросам. Но я не встречаюсь с людьми, которые говорят: "Здесь ничего не будет". Какой смысл мне встречаться с людьми, которые думают только о себе?

Я считаю, что если бы они создали инициативную группу из юристов, которые заточены не на то, чтобы остановить строительный процесс, а чтобы разобрались, то, конечно, мы с ними поговорили бы.

Нас начали винить в том, что мы уничтожаем парк. Но мы ни одного дерева в парке не вырубили. Коммунальщики создали список аварийных деревьев, которые нужно вырезать. Мы, наоборот, за то, чтобы создать лучший парк в Киеве.

Вы в маркетинге используете парк как преимущество жизни в комплексе, но его давно не реконструировали. Готовы ли вы вкладывать свои средства в его ремонт?

Конечно, мы будем это делать. Для этого нам нужно доделать несколько базовых вещей. На сегодняшний день есть проект реконструкции этого парка. Мы готовы доработать с городом и общиной этот проект. Мы готовы и будем это делать, но об этом говорить рано.

Кто ваши партнеры в этом проекте?

Владелец участка, выступающего партнером в этом проекте (ООО "Смарт-Девелопмент", входящего в группу Александра Омельченко, сына экс-мэра Киева Александра Омельченко. – Ред.), принимает участие в решении вопросов строительства. Все судебные и претензионные вопросы касаются того, есть ли право на этом земельном участке что-либо строить. Уже несколько судов мы выиграли, доказали, что есть право.

Все киевские проекты реализуются в партнерстве. Они могут участвовать в проекте инвестициями, участками и т.д. Для покупателя это не важно. Важно, кто застройщик реальный, чье там лицо. Партнеры не несут имиджевой и юридической ответственности за реализацию. Застройщиками и девелоперами являемся мы. Наши партнеры не влияют на дальнейшую реализацию проекта.

Liga.net: Одним из заказчиков является компания ""Міськбудальянс". До января 2022 года ею владел Максим Половко, который также является совладельцем ООО "Еко-Буд-Трейд". Последняя компания известна как субподрядчик строительства Подольско-Воскресенского моста. Журналисты неоднократно связывали это ООО с бывшим соглавой фракции Черновецкого в Киевсовете и "смотрящим" за Киевом Денисом Комарницким.

В Киеве шутят, что ЖК Great – это стена между левым и правым берегом. Удовлетворены ли вы результатом реализованного проекта?

Мы в этом проекте являемся партнерами. Мы были застройщиками четырех объектов из 14. Именно этот комплекс строится партнерами IB Alliance и РИЭЛ. Мы свои дома уже ввели в эксплуатацию. Я считаю, что это классный проект, потому что там есть и коммерция и жилье. Там можно жить, работать, там будет школа – есть все, что нужно для нормального проживания. Это классные квартиры с красивыми видами.