Будівельна компанія РІЕЛ реалізовує проєкти як у Києві, так і у Львові. Проте комплекси суттєво відрізняються висотою і масштабами. Нещодавно компанія офіційно визнала себе девелопером ділянки біля столичного Солом’янського ландшафтного парку та оголосила про старт продажів житла в Park Life. Місцева громада виступила проти будівництва впритул до зеленої зони, побоюючись, що забудовник знищить парк.

LIGA.net поговорила з власником компанії Ростиславом Мельником про відмінності на ринку нерухомості Києва та Львова після повномасштабного вторгнення. Чому міста по-різному забудовуються і що з цим робити?

Як змінився попит на ринку нерухомості Києва та Львова після початку повномасштабної війни? Які суттєві відмінності ви спостерігаєте на ринку у цих містах?

Ринок нерухомості після початку повномасштабної війни змінився і вже ніколи не буде таким, як раніше. До початку війни були започатковані певні регуляторні процеси в законодавстві, які за два роки були впроваджені. Тобто є два фактори, чому змінився ринок. Через те, що в Києві були військові дії, то, звичайно, ринок столиці та західних областей відрізняється.

У 2022 році ринку в Києві майже не було. Лише кілька забудовників, і ми в тому числі, відновили будівельні роботи. Вони за капіталовкладеннями не були такими швидкими, як до війни. Продажі на первинному ринку були майже нульові. За моїми підрахунками, зменшилися разів у 20 порівняно з довоєнними показниками. У Львові ринок впав у вісім разів.

Ті забудовники, які в 2022 році відновлювали роботи на об’єктах, почали працювати з наявними покупцями, що мали розтермінування. Напрацювали з ними нові графіки та терміни, і приблизно в кінці року ці клієнти почали фінансувати свої зобов’язання – це допомогло компаніям стабілізувати свою роботу.

За моїми даними, в Києві ринок первинки відновився на 25% порівняно з довоєнним 2021 роком, у Львові – 40-45%. Навіть на фундаменті люди несуть гроші забудовникам, які реально зараз будують і мають довіру клієнтів. Наприклад, у Львові на котловані у нас купували житло на двох об’єктах. Як правило, люди цікавляться об’єктами, що на завершальній стадії будівництва.

Центр уваги змістився на західну Україну. Був відчутний бум на Закарпатті, але це на фоні їхніх обсягів. Якщо вони будували 50 тисяч квадратних метрів одночасно, то після вторгнення ця кількість збільшилася в 2-3 рази. І відповідно збільшилася ціна, тому що з’явився попит. Розуміючи, що там безпечніше, ситуативно почали вкладати туди гроші. Я думаю, що це явище на Закарпатті тимчасове, і воно, якщо ще не зупинилося, то точно зупиниться в цьому році. Оскільки довіра до Києва та Львова відновлена.

Хто сьогодні купує житло?

До великої війни продажі складалися з місцевих людей на 90%. В 2022 році переважна більшість – мешканці Запоріжжя, Харкова, Херсона, Одеси, Києва. В 2023 році статистика почала повертатися на довоєнний рівень – зараз більше купують львів’яни та жителі області. У Львові зараз купують також іноземці, але це, як правило, пов’язані з Україною люди.

Скільки житла ви продаєте у Києві та Львові, чи плануєте починати нові проєкти?

У Києві на сьогодні ми продаємо в місяць приблизно дві тисячі квадратних метрів житла, у Львові –  чотири тисячі. Ми плануємо цей процес збільшити, оскільки ввели багато об’єктів в експлуатацію і працюємо з залишками. Тому пропозиції менше, ніж потрібно, але з літа вона збільшиться.

Загалом у Львові, як і в Києві, за два роки забудовники почали небагато нових проєктів. Переважно добудовують наявні, починають нові черги та працюють над дозвільною документацією, щоб стартувати, коли стабілізується ринок.

Під час війни ми почали в Києві один проєкт, в цьому році ще плануємо шість. У Львові у нас з’явилося два проєкти та плануємо почати ще п’ять.

Як відрізняються темпи будівництва в цих містах?

У Львові темпи будівництва завжди відставали від Києва. Перший свій об’єкт в Києві я починав в 2014 році. І я тоді не здогадувався, що можна будувати чотири поверхи каркасу в місяць. У Львові це було один або півтора поверхи. Зараз тенденція змінилася, і львів’яни могли вийти на два, два з половиною поверхи.

На сьогодні відсутні ресурси, щоб будувати в таких темпах. Найбільша проблема у забудовників – нестача кваліфікованої робочої сили. У мого найбільшого підрядника раніше працювало 150 людей, сьогодні – 50-55. І він не має ресурсів, щоб збільшити свій штат.

Чи плануєте ви будувати в інших містах України?

Девелоперський бізнес у Львові та Києві абсолютно інший, тому виходити на інший ринок – для нас це буде забагато. Щоб вийти в інші міста чи країни, необхідно фактично сформувати новий офіс та компанію. Цей процес неможливо здійснити за рік чи за два, орієнтовно це від п’яти до десяти років.

Деякі компанії, не буду вказувати їхні назви, думали, що за рік чи за два зможуть сформувати свої компанії і стануть успішними девелоперами у Львові чи Києві. Вони всі припинили свою діяльність чи перебувають на стадії припинення.

Я десять років вибудовував команду у Львові. І після того, як вона стояла твердо на ногах, ми прийшли працювати в Києві. Якщо б я здійснював це паралельно, то у мене нічого б не вийшло.

Кожна компанія має свою специфіку, потрібно налагодити всі процеси, щоб все працювало як єдиний механізм. І якщо не запрацювало, то в цей період і починаються казуси. У нас також були такі історії в Києві, коли ми тільки починали. Є знаменитий комплекс "Львівський квартал" – ми на ньому набили дуже багато "гуль".

Ви будуєтеся у двох містах, які мають досить різні містобудівні правила і, відповідно, "стиль забудови". Адже навіть якщо порівняти ваші комплекси – вони кардинально відрізняються. Чим відрізняється процес будівництва, та що столиця могла б перейняти у Львова?

У містобудуванні є два підходи. Один, умовно, американський тип, коли будують у висоту. І Київ більше тяжіє до нього. А є європейський, коли будують низько та в ширину. Усе залежить від місцевої влади.

У Львові, якщо ви збудуєте 25-поверховий будинок, то там ніхто не схоче купувати квартири. Ми перші у Львові побудували 17-типоверхові будинки, то я тоді сам переконував покупців, що це нормально – жити на 15-му поверсі. Бо у нас люди цього не розуміють та не готові до таких експериментів.

У Києва інший підхід та інша стратегія. Це величезне місто, яке має відповідний попит. Київ – це магніт, куди приїжджають люди зі всієї країни. У столиці є більша потреба в житлі, і щоб її забезпечити – будують у висоту. Або треба тоді розширяти самі межі Києва.

Влада міста могла б вирішити не будувати вище десятиповерхових будинків і все. Це все можна вирішити в законодавчому полі, зокрема містобудівним кадастром та іншою документацією. І тоді земельна ділянка матиме іншу вартість. 

В якому місті "легше" будувати?

Якби ви мене запитали в 2014 році, то я б сказав, що легше в Києві. Зараз я б відповів – у Львові.

У бізнесі легко не буває, це динамічний процес. Є питання та проблеми, які постійно потрібно вирішувати, але немає таких, які неможливо вирішити. У Києві та Львові вони різного характеру. Це виклики для бізнесу.

Як у Києві, так і у Львові я спілкуюся з першими особами, що стосується містобудівної діяльності. І нам би звичайно хотілося, щоб все працювало як годинник. Але в реальному житті це дуже складно реалізувати та зробити, тому що є дуже багато паралельних процесів.

Якщо б ми в Україні зупинили всі будівництва, відпрацювали всю містобудівну документацію, генеральні плани, історико-архітектурні опорні плани, межі зон охорони пам'яток та запустили все заново, то це було б ідеально. А зараз в процесі сотні ділянок та об’єктів, то як це зупинити? Наприклад, я купив занедбаний завод і хочу його забудувати житлом, вклав свої гроші, залучив інвесторів, почав щось робити, і мені кажуть: ні, так не буде. Це неможливо, бо тоді порушуються мої права.

Містобудівні процеси складні і зараз, вони працюють ніби в ручному режимі.

Ви реалізовуєте проєкт спільно з турецькою компанією Bosphorus Development. Як ви залучили іноземного інвестора під час війни та на яких умовах? Чи плануєте ви ще спільні проєкти?

Все просто. Будь-який інвестор прийде в проєкт лише тоді, коли буде мінімальна кількість ризиків в економічній та правовій частині. Об’єкт показує класну економіку, але треба ризикнути.

Партнери дуже задоволені. Власник компанії Україну знає дуже добре, в нього дружина українка.

Зараз ми в переговорному процесі щодо двох проєктів у Києві.

Будівництво біля Солом’янського ландшафтного парку. Як ви купили цю ділянку і чи очікували, що місцеві мешканці почнуть протестувати проти будівництва? Чому ви не виходите на комунікацію з громадою і не намагаєтеся домовитися? Ви будуєте біля парку. Чи будете фінансувати його реконструкцію?

LIGA.net: Впритул до Солом’янського ландшафтного парку на вулиці Генерала Шаповала, 1-3 компанія РІЕЛ будує будівлі готельного, офісного та багатофункціонального призначення, тобто житло. За Генпланом на цій території мають бути комунально-складські будівлі. Проте після внесення змін у детальний план територій вони стали зоною "громадської забудови". Місцеві мешканці виступають проти будівництва біля зеленої зони, побоюючись забудови парку.

Будь-який проєкт буде комусь не подобатися. Навіть якщо в квартирі своїй щось робите – це може не подобатися сусіду. Ми вже 21 рік на ринку і з таким стикалися багато разів і завжди питання вирішували.

Будь-які питання можна вирішувати, оскільки ми живемо в демократичній країні, де люди мають свої права, а бізнес – свої. Це нормально, коли те, що я роблю, може комусь не подобатися – наше завдання знаходити компроміси і правильно реагувати на запити.

Просто якраз в цьому і відрізняються Львів та Київ. Коли у Львові в 2014 році перші групи людей пробували організовувати акції протесту методом страйків, зібралися забудовники, влада, правоохоронці та припинили такі рухи на першому ж об’єкті. Ми не дали розвиватися стихії доведення своїх прав за допомогою блокування роботи бізнесу.

Якщо ми хочемо жити у правовій та демократичній країні, то свої права маємо відстоювати через мирні переговори або правоохоронні системи. А у Києві така культура сформувалася, що кожен громадянин, якому не подобається сусіднє будівництво, вважає, що він може блокувати і заважати працювати.  

Ми намагаємося завжди говорити з людьми. Якщо їм щось не подобається, то нехай подають позови в суд та звертаються до правоохоронців. І якщо вони зможуть довести, що ми не праві, то нас у законний спосіб зупинять. Але не будувати та зупиняти будівництво лише через те, що це комусь не подобається…

Візуалізація ЖК Park Life
Візуалізація ЖК Park Life

Ви плануєте виходити та комунікувати з громадою, щоб знайти компроміс?

Я сам неодноразово зустрічався з людьми, які вважали будівництво незаконним. Ми їм показували документи, що ця ділянка, де ми будуємо, ніколи не була парком, показували всі судові процеси. У нас є вся містобудівна документація.

Ми готові спілкуватися. І я сам зустрічаюся з людьми з проблемних питань. Але я не зустрічаюся з людьми, які говорять: "Тут нічого не буде". Який сенс мені зустрічатися з людьми, які думають лише про себе?

Я вважаю, що якщо б вони створили ініціативну групу з юристів, які заточені не на те, щоб зупинити будівельний процес, а на те, щоб розібралися, то, звичайно, ми з ними поговорили б.

Нас почали звинувачувати в тому, що ми знищуємо парк. Але ми жодного дерева в парку не вирубали. Комунальники створили перелік аварійних дерев, які потрібно вирізати. Ми, навпаки, за те, щоб створити найкращий парк у Києві.

РІЕЛ продовжить будувати біля Солом’янського парку. Інтерв’ю з засновником компанії
null

Ви в маркетингу використовуєте парк як принаду життя в комплексі, але його давно не реконструювали. Чи ви готові вкладати свої кошти в його ремонт?

Звичайно, що ми будемо це робити. Для цього нам потрібно доробити декілька базових речей. На сьогоднішній день є проєкт реконструкції цього парку. Ми готові допрацювати з містом та громадою цей проєкт. Ми готові і будемо це робити, але про це говорити зарано.

Хто ваші партнери у цьому проєкті?

Власник ділянки, який виступає партнером у цьому проєкті (ТОВ "Смарт-Девелопмент", яка входить у групу Олександра Омельченка, сина ексмера Києва Олександра Омельченка. – Ред.), приймає участь у вирішенні питань щодо будівництва. Всі судові та претензійні питання стосуються того, чи є право на цій земельній ділянці щось будувати. Вже кілька судів ми виграли, доказали, що є право.

Всі київські проєкти реалізуються в партнерстві. Вони можуть приймати участь у проєкті інвестиціями, ділянками тощо. Для покупця це не важливо. Важливо, хто забудовник реальний, чиє там обличчя. Партнери не несуть іміджевої та юридичної відповідальності за реалізацію. Забудовниками та девелоперами є ми. Наші партнери не впливають на подальшу реалізацію проєкту.

Liga.net: Одним із замовників є компанія "Міськбудальянс". До січня 2022 року нею володів Максим Половко, який також є співвласником ТОВ "Еко-Буд-Трейд". Остання компанія відома як субпідрядник будівництва Подільсько-Воскресенського мосту. Журналісти неодноразово пов’язували цю ТОВ з колишнім співголовою фракції Черновецького у Київраді та "смотрящим" за Києвом Денисом Комарницьким.

У Києві жартують, що ЖК Great – це стіна між лівим та правим берегом. Чи задоволені ви результатом реалізованого проєкту?

Ми в цьому проєкті є партнерами. Ми були забудовниками чотирьох об'єктів з 14. Якраз цей комплекс будується партнерами IB Alliance та РІЕЛ. Ми свої будинки вже ввели в експлуатацію. Я вважаю, що це класний проєкт, тому що там є і комерція, і житло. Там можна жити, працювати, там буде школа – є все, що потрібно для нормального проживання. Це класні квартири з гарними краєвидами.

Вид на ЖК Great з правого берега
Вид на ЖК Great з правого берега