"У меня нет таких денег", – Андрей Журжий о том, как будет покупать Ocean Plaza

Андрей Журжий владелец REIT-компании Inzhur декларирует приватизацию Житнего рынка и ТРЦ Ocean Plaza за счет собранных с инвесторов средств. Инвесторам обещают доход 20% годовых, хотя, по словам Журжия, денег на покупку той же Ocen Plaza у фонда еще нет.

LIGA.net пообщалась с Андреем Журжием, чтобы понять, где и как он хочет найти деньги на покупку Ocean Plaza, каким образом собирается выплачивать 20% годовых и какие риски несут инвесторы фондов Inzhur.

Инвестиционные фонды Андрея Журжия

Почему вы под каждый инвестиционный проект создаете отдельные фонды?

14 февраля 2022 года мы запустили Inzhur как первую украинскую REIT-компанию. В то время не было необходимой модели, поэтому логичным решением было создание концепции "один объект – один фонд". Базовая идея заключалась в том, что выход на рынок будет самым простым, когда инвестор будет четко понимать: вот есть один фонд, в нем один объект, а количество квадратных метров равно количеству инвестиционных сертификатов. Ведь если речь идет о фонде со многими объектами, то сразу возникают вопросы: какие это будут объекты, по какой цене и как все это будет считаться.

Позже появился фонд, ориентированный на инвестиции в объекты для ресторанов McDonald's. Смешивать его, например, с фондом супермаркетов не имело смысла. Сегодня фонд Inzhur 2001 инвестирует именно в объекты для ресторанов McDonald's. Соответственно, все новые объекты, которые будут покупаться или строиться, предполагается реализовывать внутри этого фонда. Аналогично, если говорим о супермаркетах, существует фонд Inzhur Supermarket, специализирующийся именно на них.

Фондов много – управляющая компания одна. Каждый из них имеет свою специфику. Это разные профили инвесторов, условия и масштабы.

В перспективе мы рассматриваем возможность объединения всех фондов недвижимости в один мегафонд – при условии, что законодатель внесет соответствующие изменения. Это позволило бы развивать единый инвестиционный фонд недвижимости, который будет диверсифицирован как по арендаторам, так и по объектам.

Как это выглядит структурно? Или каждый фонд регистрируется отдельно?

Регистрация фонда предусматривает выполнение определенных юридических процедур. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом, но в соответствии с законодательством необходимо зарегистрировать его регламент, проспект эмиссии, инвестиционные сертификаты, а также внести их в Национальный депозитарий.

Каждый фонд является отдельной юридической конструкцией, а его инвесторы согласно украинскому законодательству считаются совладельцами всех активов этого фонда. Фактически фонд – это совокупность активов, принадлежащих инвесторам. Они учитываются отдельно на балансе Inzhur, отдельно от финансовых результатов его деятельности.

Вы сами писали в одном из форумов, что в Украине законодательно не имплементирована деятельность REIT-фондов.

То есть на законодательном уровне не выписаны базовые критерии для такой бизнес-модели, да.