"У мене немає таких грошей", – Андрій Журжій про те, як купуватиме Ocean Plaza та Житній ринок

Андрій Журжій власник REIT-компанії Inzhur декларує приватизацію Житнього ринку та ТРЦ "Ocean Plaza" завдяки зібраним з інвесторів коштам. Інвесторам обіцяють дохід 20% річних, хоча, за словами Журжія, грошей на купівлю тієї самої Ocen Plaza у фонду ще не має.

LIGA.net поспілкувалась з Андрієм Журжієм, щоб зрозуміти, де і як він хоче знайти гроші на купівлю Ocean Plaza, яким чином збирається виплачувати 20% річних та які ризики несуть інвестори фондів Inzhur.

Інвестиційні фонди Андрія Журжія

Чому ви під кожен інвестиційний проєкт створюєте окремі фонди?

14 лютого 2022 року ми запустили Inzhur як першу українську REIT-компанію. На той час не існувало необхідної моделі, тому логічним рішенням було створення концепції "один об'єкт – один фонд". Базова ідея полягала в тому, що вихід на ринок буде найпростішим, коли інвестор чітко розумітиме: ось є один фонд, у ньому один об'єкт, а кількість квадратних метрів дорівнює кількості інвестиційних сертифікатів. Адже якщо йдеться про фонд із багатьма об'єктами, одразу виникають запитання: які це будуть об'єкти, за якою ціною і як усе це рахуватиметься.

Пізніше з’явився фонд, орієнтований на інвестиції в об'єкти для ресторанів McDonald's. Змішувати його, наприклад, із фондом супермаркетів не мало сенсу. Сьогодні фонд Inzhur 2001 інвестує саме в об'єкти для ресторанів McDonald's. Відповідно, усі нові об’єкти, що купуватимуться чи будуватимуться, передбачається реалізовувати в межах цього фонду. Аналогічно, якщо говоримо про супермаркети, існує фонд Inzhur Supermarket, який спеціалізується саме на них.

Фондів багато – керуюча компанія одна. Кожен із них має свою специфіку. Це різні профілі інвесторів, умови та масштаби.

У перспективі ми розглядаємо можливість об'єднання всіх фондів нерухомості в один мегафонд – за умови, що законодавець внесе відповідні зміни. Це дозволило б розвивати єдиний інвестиційний фонд нерухомості, який буде диверсифікований як за орендарями, так і за об'єктами.

Як це виглядає структурно? Чи кожен фонд реєструється окремо?

Реєстрація фонду передбачає виконання певних юридичних процедур. Пайовий інвестиційний фонд не є юридичною особою, але відповідно до законодавства необхідно зареєструвати його регламент, проспект емісії, інвестиційні сертифікати, а також внести їх до Національного депозитарію.

Кожен фонд є окремою юридичною конструкцією, а його інвестори, згідно з українським законодавством, вважаються співвласниками всіх активів цього фонду. Фактично фонд – це сукупність активів, що належать інвесторам. Вони обліковуються окремо на балансі Inzhur, окремо від фінансових результатів його діяльності.

Ви самі писали в одному із форумів, що в Україні законодавчо не імплементована діяльність REIT-фондів.

Тобто на законодавчому рівні не виписані базові критерії для такої бізнес-моделі, так.