Что делать с МАФами
Временные постройки (ВП), которые неправильно называют МАФами, играют немалую роль в экономической жизни украинских городов. Для покупателей это возможность приобрести нужные товары и услуги в удобном месте, сэкономить время и усилия, а также возможность выбора и низкие цены, обеспеченные конкуренцией. Для предпринимателей – это относительно доступные помещения для мелкого бизнеса, которых в наших городах, построенных в основном во времена советской гигантомании, не хватает. Наконец, это сотни тысяч продуктивных рабочих мест.
Однако ключевой вопрос о выделении участков под ВП был в свое время отдан органам местного самоуправления, и они распорядились своими правами очень по-разному. В большинстве своем, к сожалению, чиновники на местах успешно превратили эти полномочия в источник своих коррупционных доходов. А если уж приходится давать взятки для того, чтобы разместиться на вполне законном месте, то почему бы не дать немного больше, чтобы стать еще ближе, например, к выходу из метро? В результате часть ВП оказалась размещенной с нарушением правил безопасности или так, что мешает пешеходам, и это вызвало недовольство у граждан.
Но вместо сбалансированного подхода к упорядочению местные власти начали кое-где "бороться с МАФами" как таковыми, на самом деле перераспределяя участки в пользу крупных сетей, уничтожая конкуренцию и облагая дополнительными поборами оставшихся предпринимателей. Иногда это делается "по беспределу", но чаще всего благодаря непрозрачно определенному правовому статусу пользования участками, который делает предпринимателей беззащитными перед вымогателями.
Для упорядочения ситуации группа народных депутатов во главе с Алексеем Мовчаном выступила с инициативой принятия общенационального закона, регулирующего вопросы выделения участков под ВП на принципах прозрачности и содействия предпринимательству, с учетом требований градостроительства. В частности, законопроект предлагает заранее выделять зоны, где по градостроительным нормам разрешается размещение ВП – чтобы избавить предпринимателей от необходимости многочисленных "согласований" и одновременно сделать невозможным нарушение норм. При этом выделение участков предлагается производить исключительно через механизм ПроЗорро.Продажи, по аналогии с арендой земельных участков.
В общем такой прозрачный механизм можно только приветствовать. Но возникает несколько проблем.
Во-первых, необходимо добавить, что комплексная схема зон для размещения, вместе с ценами на 1 кв.м, должна быть в открытом доступе, чтобы предприниматель мог беспрепятственно выбрать себе участок. Именно такая процедура отвечает лучшим мировым практикам.
Во-вторых, если на определенный участок есть только один претендент и в течение определенного времени после обнародования его заявки не поступило других предложений, проведение аукциона просто нецелесообразно – он оказывается излишней тратой сил и средств как со стороны государства, так и со стороны предпринимателя. Ни в коем случае не нарушая принцип прозрачности и не создавая, соответственно, коррупционных уязвимостей, в таком случае участок можно выделять по заявленному принципу.
И, наконец, самая главная проблема: как быть с теми участками (а их абсолютное большинство), где уже сейчас установлены ВП и ведется предпринимательская деятельность? На первый взгляд – почему бы их тоже не выставить на аукцион, чтобы город имел шанс получить больше дохода прозрачно вместо взяток. Однако, в отличие от свободных участков, на этих уже установлены ВП, являющиеся частной собственностью. В них вложены деньги, иногда немалые. А эти постройки, хотя и временные, без углубленного фундамента, но зачастую не передвижные, как было прежде, а смонтированные – то есть взять и перенести их в другое место невозможно.
В случае, если нынешний владелец проигрывает аукцион, он должен вложить немалые средства в демонтаж, часть материалов теряются навсегда; или продать свою собственность новому арендатору по дешевке – ведь других покупателей на нее нет. Это нарушение Конституции, которая защищает частную собственность, а также экономически нецелесообразно. Но авторы законопроекта дают нынешним владельцам всего 5 лет на завершение нынешних договоров. В таком варианте закон может нанести больше вреда, чем принести пользы.
Прежде всего закон не имеет обратной силы, поэтому те договоры, которые действительны на сегодня, должны сохранить свою силу до истечения их срока действия. Но что делать дальше – проблема ведь останется все равно?
Есть способ, позволяющий решить ее, удовлетворив все стороны. А именно: размер платы за пользование земельным участком под ВП для продления договора определяется через коэффициент, равный среднему превышению аукционной цены над первоначальной. Если же количество проведенных в течение последнего года аукционов (или заявок на места, где не было других соискателей) недостаточно для статистической достоверности такого коэффициента, то цена на основе нормативно-денежной оценки земли просто индексируется на инфляцию. На самом деле, для крупных городов нужно не так много новых участков для того, чтобы избежать этого: при 100 тыс. ВП достаточно 69 новых, чтобы бюджет города смог получить существенно большие поступления также и от уже используемых участков.
Если же предприниматель не готов платить такую цену, он может сам предложить аукцион – в таком случае его права собственности никоим образом не нарушаются.
В результате можно надеяться на ситуацию, когда "и овцы целые, и волки сыты", при чем без малейших возможностей для дискреции, то есть без коррупции. Вдобавок, местные органы власти получают стимул выделять участки под ВП для того, чтобы поддерживать поступления – не только от собственно вновь распределенных участков, но и от тех, где происходит пролонгация действующих договоров.
