Аренда жилья - игра на понижение
Несмотря на оживление рынка аренды с началом нового сезона, этой осенью роста арендных ставок ожидать не стоит. Причина - предложение на столичном рынке существенно превышает спрос. И даже вернувшиеся из отпусков заробитчане и студенты вряд ли существенно
По данным риелторов, наибольшее количество предложений в риелторских базах сейчас приходится на центральные районы столицы, где стоимость однокомнатной квартиры колеблется от $600 до $1000. Что касается предложений дешевого жилья, то больше всего квартир сдают в Дарницком районе, а минимальная арендная ставка ($290-300) сейчас на Троещине (Деснянский район Киева) (см. Таблицу 1.).
Вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), председатель Киевского городского отделения Сергей Злыдень говорит о том, что цены на аренду жилья практически остановили снижение: падение ставок на жилую аренду уже нет. Мало того, за последнюю неделю начался небольшой рост (2-3%) цен на однокомнатные квартиры.
"Повышение цен аргументируют приездом студентов или работников. Но нужно иметь ввиду, что если люди уезжают на месяц или два, то стараются закрепить за собой квартиры и вернуться в них, - объясняет ведущий аналитик консалтинговой компании "SV Development" Сергей Костецкий.
Вместе с тем, С.Костецкий уверен, что подорожание услуг ЖКХ в столице не отразились на ставках жилой аренды. "Что касается повышения тарифов на коммунальные услуги, то эта сумма и является сейчас предметом торга, но на среднюю стоимость аренды никак не влияет", - отметил он.
По прогнозам аналитика, в ближайшее время арендные ставки меняться не будут: ни роста, ни снижения ожидать не приходится. Предлагаемая сегодня арендная ставка на жилье, считает С.Костецкий, является оптимальной.
Предложение и спрос
На данный момент, по словам игроков рынка, предложение аренды в разы превышает спрос. А к началу нового сезона предложение в дешевом сегменте вырастет еще больше, что может привести к снижению средних уровней ставок по рынку.
"Если в июне-июле хозяева снимали предложения дешевых объектов и на рынке, в основном, оставалось сравнительно дорогое жилье, то в августе-сентябре эти объекты появятся, а значит, общая статистическая картина будет показывать снижение", - говорит С.Костецкий.
Огромное количество предложения аналитик объясняет выходом на рынок аренды квартир, приобретенных для спекулятивных целей. Продавать их сегодня не выгодно, поэтому хозяева пытаются заработать на аренде. "В Киеве сейчас пик предложений. В среднем сдается в аренду от 27 до 30 тыс. квартир месяц", - заявил аналитик.
С его мнением согласен С.Злыдень, который отмечает неординарную ситуацию, сложившуюся в этом году на рынке аренды жилья: "Спрос не превышает предложение, как это обычно бывает в начале осеннего сезона. Сейчас только невостребованное предложение превышает спрос. Речь идет о тех квартирах, которые выставляются по завышенным ценам", - заявляет риелтор.
Аренда на троих
По словам С.Злыдня, стабилизация цен на аренду в июле объясняется не только началом сезонного наплыва студентов и работников в столицу, но и более разумным подходом арендодателей: они стали более эффективно сдавать свою площадь, удовлетворяя мелкий спрос.
"Двухкомнатные квартиры и "трешки" стали сдавать трем-пяти людям одновременно. Тем самым они (арендодатели, - ред.) удовлетворяют довольно дешевый спрос и одновременно максимально выжимают прибыль из квартиры", - объясняет риелтор.
Укрепление тенденции аренды "в складчину" подтверждает и заместитель директора АН "Альянс Брок" Сергей Подгорный: "Если раньше студенты снимали индивидуально, то сейчас одну квартиру снимают от 3 до 7 человек".
Элитное жилье
По данным компании "Knight Frank", большинству владельцев - особенно тем, кто приобретал элитную недвижимостью со спекулятивной целью - экономически невыгодно реализовывать приобретенную по пиковым ценам недвижимость на падающем рынке, что обусловило переход предложения в сегмент аренды. В результате предложение существенно превысило спрос, а арендные ставки в течение I полугодия снизились на 15,4%.
Директор АН "Бест реэлти" Ярослав Часов говорит о том, что цены в элитном сегменте достигли "дна", и на этом уровне застыли. Однокомнатную квартиру с хорошим ремонтом в центре столицы сейчас можно снять за сумму от $600 до $1000 в месяц.
"Владельцы готовы к компромиссам. Можно выторговать и 10% и 20%. Ведь вариантов свободных много и рынок сейчас на стороне арендатора",- отмечает риелтор элитного жилья.
По его словам, за последние 7-10 дней оживление на рынке аренды элитного жилья действительно появилось. Но вряд ли это приведет к росту цен, ведь предложение в разы превышает спрос. "Каких-то существенных изменений ожидать до нового года, я думаю, не стоит", - прогнозирует Я. Часов.
Специалисты подчеркивают: те, кто раньше снимал дорогое жилье, не переехали в дешевое, худшего качества. Просто изменились цены на жилье, и сейчас арендатор может снять жилье такого же качества, как и до кризиса, но по более низким ценам.
Что касается повышения цен на коммунальные услуги, для арендаторов элитного жилья это ни какой роли не сыграет. "Для наших клиентов $20-50 больше или меньше – не существенная разница", - отметил риелтор.
Таблица 1. Стоимость аренды жилой недвижимости (1-, 2-, 3-комнатные квартиры) по административным районам города Киева*
*Данные АСНУ
Прогнозы
Заместитель директора АН "Альянс Брок" С.Подгорный говорит о том, что цены на аренду жилья за последнюю неделю поднялись на 7-10%, а к концу августа вырастут еще на 5-7%.
Однако С. Костецкий из "SV Development" с этим заявлением не согласен. "Говоря о росте цен на 10 и более процентов в сентябре, риелторы разводят панику. Цены если и поднимутся, то максимум на 1-2%, и то лишь в некоторых районах" , - заявляет аналитик.
Со своей стороны вице-президент АСНУ, председатель Киевского городского отделения С.Злыдень считает, что в этом году ожидать сезонного роста арендных ставок не приходится.
По его словам, оживление рынка будет продолжаться до конца сентября, но на ценах это не отразится, поскольку предложения много, а платежеспособность арендаторов - снизилась. В то же время, если состоится обещанная экономистами девальвация гривни, доходность от аренды значительно снизится.
Яна ДОВГАНЬ
Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>
Финансовый кризис: подборка новостей>>>
Комментарии