«Бум» закончился. Почему падает рынок недвижимости

Украинский рынок недвижимости показывает не лучшие результаты работы. За девять месяцев объем введенного в эксплуатацию жиль в Украине сократился на 36%, в Киеве — на 45%, а в Киевской области — на 33%, говорится в Отчете о финансовой стабильности НБУ. Данные Государственной службы статистики немного отличаются, но тоже свидетельствуют о падении рынка.

Снижение объемов строительства связано с высокими результатами прошлого года, а также уходом с рынка небольших компаний.

Рынок стабилизировался

Главная причина — нетипично высокая база сравнения, говорится в отчете НБУ. Прошлый год оказался для рынка недвижимости рекордным. За первые три квартала 2017 года было введено в эксплуатацию в два раза больше квартир по сравнению с январем-сентябрем 2016 года.

НБУ объясняет это тем, что в 2017-м в Киеве действовала сниженная ставка паевого участия (действовала 50% скидка) и менялась процедура получения разрешительной документации (с 10 июня 2017 года изменилась классификация новостроек и требования к получению разрешений на их строительство). Это стимулировало застройщиков быстрее сдавать объекты.

Застройщики отчасти согласны с таким объяснением. "Первый фактор, безусловно, отчасти повлиял на рынок и побуждал девелоперов не затягивать со сроками. А вот второй на объемы ввода повлиять не мог, так как в основном отразился на новых объектах, которые будут вводиться только через пару лет", — говорит пресс-секретарь корпорации Укрбуд Глеб Шемовнев.

По его мнению, на рекордные показатели 2017-го больше всего повлиял строительный бум, возникший на фоне финансовой нестабильности в 2014 году. Гривня начала резко девальвировать, украинцы вкладывали свои накопления в национальной валюте в строительство, чтобы обезопасить их от обесценивания.

Спрос породил предложение и девелоперы начали активно браться за новые проекты, говорит Шемовнев. "Средний срок строительства многоквартирного дома составляет 2-3 года, так что именно на 2017-й пришлась львиная доля начатых тогда проектов, что и обеспечило рекордные объемы", — объясняет он.

Еще одна особенность, которую заметили в НБУ: Киев и область теряют свои позиции. В январе-сентября на столичный регион пришлось 38% в общем объеме введенного в эксплуатацию жилья. За аналогичный период прошлого года — 41%.

Также сокращается доля однокомнатных квартир и увеличивается число трехкомнатных. Рынок перенасыщен предложениями, особенно в эконом-классе, объясняет управляющий партнер консалтинговой компании SV Development Сергей Степенко. "Сейчас на одного потенциального покупателя квартиры в эконом-классе приходится до 50 вариантов", — говорит он.

Застройщики уходят

Строительство становится привлекательным бизнесом только для крупных системных компаний, рассказывает соучредитель проектного бюро Архиматика Дмитрий Васильев. "Количество новичков, которые хотели попробовать свои силы в строительстве жилья по сравнению с 2015-2016 годами сократилось на 20%", — рассказывает он. Остальные не выдержали конкуренции.

В сентябре цены на строительно-монтажные работы выросли на 23,3% по сравнению с сентябрем прошлого года, говорится в Отчете. Застройщики за тот же период повысили цены не более чем на 10%. Министерство регионального развития, строительства и ЖКГ с 1 октября установило оценочную себестоимость строительства квадратного метра жилья на уровне 11 849 грн, что на 10,2% выше по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года.

"Повышение себестоимости строительства жилья и требований к его качеству после введения новых Государственных строительных норм будет оказывать давление на себестоимость строительства застройщиков", — отмечают авторы Отчета о финстабильности.

Что будет происходить с рынком дальше? Предложение будет снижаться, прогнозируют в НБУ. Количество выданных разрешений на строительство в январе-сентябре сократилось на 85% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Участники рынка с этим соглашаются. Количество новых жилых проектов сокращается, подтвеждает Васильев. "Рынок насыщен, масса предложения, в строительстве жилой недвижимости очень конкурентная среда. Соответственно, те доходы или те прибыли, которые можно было получать еще несколько лет назад, сократились в разы", — говорил в недавнем интервью LIGA.net владелец строительной компании Миськжитлобуд Денис Костржевский. Его компания не планирует развивать новые проекты после завершения нынешнего — ЖК RiverStone.

Текущее снижение объемов ввода в эксплуатацию – это не провал, а возвращение к привычным для рынка столицы средним показателям, говорит Шемовнев. "А учитывая, что нынешние объемы обеспечены преимущественно проектами, начатыми в 2015-16 году, можно ожидать, что в дальнейшем таких больших скачков в динамике уже не буде", — прогнозирует он.