Эффект "Аркады". Почему новостройки эконом-класса дешевеют, но никому не нужны. Разбор

Жилье эконом-класса в столице дешевеет. Причина - снижение спроса из-за коронакризиса и проблемы одного из крупных участников рынка, банка "Аркада".

LIGA.net разбиралась, почему продажи жилья эконом-класса уменьшились, что происходит с ценами на рынке и чего ждать потенциальным инвесторам осенью с ростом деловой активности?

Кризис жилья эконом-класса. Эффект "Аркады" и карантина

Новостройки Киева эконом-класса находятся в глубоком кризисе. Из-за скандала вокруг банка "Аркада", банкротства "Укрбуд-Девелопмент", которые входили в список крупнейших компаний на рынке, украинцы не рискуют вкладывать деньги в жилье этого сегмента, рассказывает LIGA.net аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. Ситуацию ухудшает карантин, добавляет он.

Стоимость квартир эконом-класса на первичном рынке в июне-июле упала на 10% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Минимальная цена на рынке сейчас достигает 18 000 грн за квадратный метр, говорит LIGA.net президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита. 

"С каждой акцией протеста инвесторов "Аркады", рынок первички сотрясает. Даже если государство достроит объекты "Укрбуда", "Аркады", рынок быстро не восстановится, так как доверие покупателя потеряно", - говорит Костецкий.

Застройщики практически не строили новые дома в первые месяцы карантина, сейчас они снижают цены на неликвидное жилье, например, большие квартиры, квартиры с нестандартной площадью и конфигурацией, с плохим расположением, рассказывает эксперт. На любой строящийся дом приходится около 20% неликвидного жилья, говорит Костецкий. 

"Сейчас застройщики не знают, что будет с их компанией через полгода, будут деньги – построят, деньги закончатся – не будут строить. Игра в рулетку. Лично я бы сейчас воздержался от инвестирования", - говорит Костецкий.

При этом, добавляет эксперт, если инвесторам крайне необходимо приобрести жилье в этот период, делать это стоит на последних этапах строительства.

Жилье эконом–класса пока не умерло как класс, но его уже вытесняют дома класса "комфорт", рассказывает LIGA.net директор консалтинговой компании City Development Solutions Роман Герасимчук. Инвесторы сейчас готовы заплатить на 20% больше и купить квартиру в ЖК комфорт-класса с удобной инфраструктурой, отмечает эксперт.

"Если два года назад комфорт и эконом-класс совместно занимали около 70% предложения на рынке, из которых около 40% приходились на эконом-класс. То теперь комфорт-класс в одиночку занимает 70% всего предложения – это основной массив жилья", - объясняет Герасимчук.

Рынок оправляется после карантина

В целом рынок жилья пережил пик карантина и чувствует себя неплохо, отмечают собеседники LIGA.net.

Карантин поставил сделки на паузу на два месяца, продажи практически остановились в апреле и мае, говорит вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал. Тогда покупательский спрос упал на 70%. 

Но отложенный спрос был реализован уже в июне-июле, рассказывает Герасимчук.

"Темпы продаж у сильных игроков, которые системно находятся на рынке, и у которых не было подозрительных историй, – хорошие. Есть комплексы, закрывающие 30-40 продаж по итогам июля, это хороший показатель для рынка", - рассказывает Герасимчук.

В среднем за год цена квадратного метра в Киеве выросла на 6,8%, говорит эксперт. Сейчас она составляет 20 000 – 23 000 грн за квадратный метр. 

Цены растут в связи ростом курса доллара, это напрямую влияет на стоимость строительных материалов, объясняет Топал.

Эксперты советуют присмотреться к жилмассивам в Голосеевском и Оболонском районе, где действуют скидочные программы. Виноградарь остается привлекательным местом для инвестирования, учитывая планы по строительству метро, говорит Пита.

"Почти все новые проекты предлагают неплохие цены. Но каждая новая стройка несет долю риска и неизвестности, это аксиома рынка на текущий момент. Поэтому инвестор должен самостоятельно оценивать степень риска", - говорит Герасимчук.

Чего ждать?

Если не будет дополнительных карантинных мер и громких банкротств, осенью рынок вернется к докарантинным показателям. В среднем цены вырастут до 10% до конца года, говорит Сергей Костецкий.

"Количество сданной первички сокращается, если в этом году не будет массовой застройки, то через полтора года мы можем нарваться на дефицит", - говорит Анатолий Топал.

Инвесторам нужно быть готовыми к тому, что большинство застройщиков не смогут ввести дома в заявленные сроки, минимальный срок отсрочки составит полгода, предупреждает Юрий Пита. "Это связано с реформой ГАСИ и карантином. Стройки ведутся, но не так быстро, как хотелось бы", - заключает эксперт.