Спасти рядового застройщика и 13 000 инвесторов. История Аркады и три сценария спасения

НБУ внес банк Аркада в категорию проблемных, а его главный офис арестован. Такое решение Печерский районный суд принял 19 августа в ответ на иск Фонда гарантирования вкладов. Причина - банк Аркада бесплатно избавился от своего имущества на сумму более 600 млн грн, имея при этом проблемы с ликвидностью, а это ставит под угрозу интересы вкладчиков, говорят в Фонде.

По информации “Наших грошей”, в июле право собственности на комплекс помещений банка и земельный участок под ним получил бывший помощник владелец газодобывающей компании Burisma Николая Злочевского Олег Нелин, который сразу же передал это имущество в ипотеку гендиректору Burisma Group Тарасу Бурдейному.

Как объяснили в Аркаде, в сентябре 2019-го один из застройщиков-партнеров банка - компания Будэволюция - привлек у Олена Нелина деньги на финансирование строительства жилых домов, банк Аркада тогда выступил имущественным поручителем и предоставил в залог здание головного офиса.

Сейчас Фонд готовится подать иск против Аркады и Будэволюции о признании недействительным договора ипотеки.
В связи с резонансом и общественной значимостью темы, мы решили повторно опубликовать наш текст, который подробно описывает историю банка Аркада и его строительных проектов.

---

В мае 2018 года банк Аркада с помпой объявил о новом проекте - строительстве нового масштабного жилмассива "Патриотика на озерах". Благодаря ландшафту и наличию водоемов это будет уникальнейший жилмассив, обещал застройщик на своем сайте потенциальным инвесторам. 

43 дома возведут прямо на берегу озер Тягле и Небреж и назовут их в честь известных озер и лиманов Украины. Они будут окружены зеленой зоной и развитой инфраструктурой. Стадион, два детских сада, три школы, дендропарки, места для отдыха, зарядки для электромобилей – неполный список преимуществ, которыми банк Аркада иллюстрировал будущий ЖК.

Реальность оказалась не такой радужной. Застройщик успел продать 550 квартир. Но строительство не началось по сей день.

Под давлением активистов общественной организации "Экопарк Осокорки", требующих уберечь территорию от строительства, КГГА разорвал договор аренды с Аркадой. Целый год застройщик судился с городом, пока в феврале 2020-го не выиграл Верховный суд и не возобновил действие разрешения на строительство. 

Это не помогло. Пока шли суды с Киевской администрацией, возникла проблема похлеще. НБУ усмотрел в деятельности банка признаки финансовой пирамиды. В начале 2019-го регулятор ввел запрет на привлечение новых депозитов и обязал вернуть клиентам уже привлеченные. 

Без объяснения причин остановились работы на других крупных площадках застройщика — ЖК "Эврика" и "Патриотика".

В 2019 году громкий скандал из-за банкротства компании Укрбуд отвлек внимание от Аркады. Ненадолго. С июня оставшиеся без денег и квартир инвесторы организовывают массовые акции протеста под зданием КГГА, Кабмина, НБУ, требуя решить их проблему. Всего могут пострадать 13 000 человек, говорят в пресс-службе Аркады. 

Цена вопроса – около 9 млрд грн, которые компания привлекла у вкладчиков на строительство трех ЖК. 

LIGA.net выясняла, почему Аркада не может договориться с Киеврадой и НБУ и чего ждут ее инвесторы.

Портрет инвестора Аркады

Объекты Аркады широко известны на столичном рынке. Это типичные представители жилья эконом-класса - недорогие и небольшие по площади квартиры, с низкой ценой на старте, но быстрые в возведении, рассказывает LIGA.net директор консалтинговой компании City Development Solutions Роман Герасимчук.

За год до кризиса, в 2018 году, Аркада занимала 13 место в рейтинге крупнейших застройщиков столицы, составленном сайтом Минфин. 

Покупателей привлекали квартиры с недорогим ремонтом, в которые можно было въехать практически сразу после получения ключей, говорит Герасимчук.

"Хорошим стимулом для покупки был быстрый рост цены квадратного метра в процессе строительства - на этой почве была создана не одна компания, зарабатывающая на инвестициях в строящиеся объекты, - рассказывает Герасимчук. - Доходность инвестиций по отдельным домам достигала и 50% и 70% за 2-летний период". 

Аркада выглядела надежным и стабильным застройщиком на момент инвестирования, рассказывает LIGA.net Виталий Щербаков. Выбрать Аркаду ему посоветовали друзья, на тот момент они уже стали счастливыми обладателями квартир в ЖК "Патриотика". 

Доверить свои деньги Аркаде Виталий решился по целому ряду причин - это и удачное месторасположение, адекватная цена, квартальная комплексная застройка и хороший контингент – квартиры покупали, в основном, молодые семьи.

1-комнатную квартиру в ЖК "Патриотика" за 600 000 грн он купил в мае 2017 года. Заселиться в нее должен был еще год назад, но все это время живет на съемной квартире. Спустя три года вместо дома, как говорит сам Виталий, стоит половина "коробки".

"Моя история может показаться заурядной. А вы представьте, что нас 13 000 человек. Среди нас и переселенцы Донбасса, которые несколько лет ждут своих квартир. И семья профессоров, которая не дождавшись сдачи дома, живет в недостроенном. Это и воины АТО, которые в свое время получали специальную скидку на жилье, и молодые семьи с детьми. Мы все оказались заложниками войны, развернувшейся между Аркадой, городом и НБУ", - говорит Виталий Щербаков.

Как Кучма помог Аркаде

Банк "Аркада" в 1993 году создал многолетний глава "Киевгорстроя" Владимир Поляченко. Вместе со своим акционером и основным партнером - холдинговой компанией "Киевгорстрой" - банк реализовывал программы для финансирования строительства жилья. Это была его основная специализация. 

Открылся банк в не самое спокойное время, уже через полгода после основания инфляция вымыла практически весь его капитал, вспоминал действующий президент банка Константин Палывода. 

В 1995-м НБУ хотел закрыть банк как неблагонадежный, писал Mind.ua. Но Поляченко удалось убедить Виктора Ющенко, выполнявшего обязанности главы НБУ, этого не делать. Тогда Поляченко предложил схему, по которой сейчас работает весь первичный рынок жилой недвижимости страны – продавать квартиры на этапе строительства здания. Власти идею поддержали. Представить программу по ТВ на многомиллионную аудиторию Поляченко убедил президента Украины Леонида Кучму.

"Со следующего дня к нам хлынул народ и появились очереди покупателей жилья", - вспоминает Палывода. 

Уже через полгода Леонид Кучма торжественно открыл под заселение первый дом, построенный Киевгорстроем и рекомендовал изучать модель банка Аркады – ипотечное кредитование, и внедрять ее во всех регионах страны, писала газета Зеркало недели. 

Тандем "Аркада-Киевгорстрой" просуществовал до 2006 года. После серии взаимных упреков в невыполнении обязательств отношения испортились, банк отделился от "Киевгорстроя" и перешел к другим акционерам. В том же году Поляченко ушел с должности предправления холдинга.

Главой правления банка стал Константин Палывода. Сейчас он опосредовано сконцентрировал около 75% акций банка. В 2019 году его сменила в должности зампред Татьяна Ковальчук, Палывода стал его президентом. 

Версия застройщика и позиция инвесторов

Главное требование митингующих под стенами КГГА можно сформулировать так: прекратите воевать с Аркадой и помогайте строительству, рассказывает LIGA.net один из инвесторов "Патриотика на озерах", глава ГО "Защита инвесторов" Денис Шинкаренко. 

"КГГА создает искусственные препятствия застройщику", - пишет в открытом письме к инвесторам президент Аркады Палывода.

О чем идет речь? Город задолжал банку деньги за возведенную инфраструктуру на трех ЖК, говорит Шинкаренко. За деньги Аркады построили дорогу, детские сады, школы и инженерные сети, но КГГА не хочет рассчитываться за передаваемые ему же объекты, рассказывает инвестор.

По данным ГО "Защита инвесторов", речь идет об 1,4 млрд грн. В январе 2020 года компания "Будэволюция", которая входит в группу Аркады, выиграла суд у КГГА на 365 млн грн за прокладку инженерных сетей для комплекса "Патриотика". Добиться решения удалось через Северный апелляционный хозсуд.

18 июня Кассационный хозяйственный суд отправил дело обратно в первую инстанцию, рассказал LIGA.net советник замглавы КГГА Петра Пантелеева, участник переговоров между КГГА и Аркада Алексей Тихонов. *

"Между Аркадой и КГГА была договоренность: КГГА заплатит за строительство инфраструктуры, дорог, школ, садиков, котельни за вычетом паевого взноса. Но КГГА не платит. А это - деньги инвесторов", - утверждает Шинкаренко. 

В мэрии с такой трактовкой не соглашаются. "Это не договоренности – это их интерпретация нормативных документов. В Украине нет прецедента, когда бы из горбюджета оплачивали постройку инфраструктуры для новых домов. Часть построенной инфраструктуры действительно может быть учтена как паевой взнос. Но это надо заранее согласовываться с КГГА, - рассказывает LIGA.net советник заммэра Тихонов. А Аркада, по его словам, считает, что налоги киевлян должны пойти на строительства конкретного частного дома. "Точку в этом вопросе поставит суд", - уверен Тихонов.

Еще один камень преткновения - план проекта "Патриотика на озерах". КГГА просит Аркаду представить на градсовет новый проект с меньшей плотностью застройки. 

Патриотика на Озерах - принципиально важный объект для Аркады. Застройщик не единожды отмечал, что продажа квартир в этом ЖК поможет достроить дома и в других комплексах. 

"Застройщик говорит, что новый проект - это дорого и займет много времени. Сейчас Аркада предлагает условие – начать строительство 6 домов, которые проданы, и уже по ходу менять проект. КГГА не соглашается, затягивает время, чтобы Аркаде не продлили договор аренды на землю под Патриотику на озерах", - говорит Денис Шинкаренко.

Алексей Тихонов раскрывает новые подробности - институт НДИ Мистобудування по заказу застройщика уже подготовил обновленный проект "Патриотики на озерах", сократил плотность с 43 домов до 25. Но есть нюанс. Аркада задолжала институту с прошлого года 5 млн грн. "Проект хороший, жизнеспособный. Но если институту не заплатят, он его не отдаст", - рассказывает Тихонов. 

Аркада и КГГА не могут найти общий язык и в части техусловий. Так, Киевавтодор требует застройщика построить шестиполосную дорогу по ул. Коллекторная (ЖК "Патриотика на озерах") и расширить движение с двух до четырех полос на ул. Ломоносова. 

"Ни одному другому застройщику в Киеве чиновники Киевавтодора не выдают подобные технические условия", - заявлял Палывода.

Позиция города

"Сейчас Киевсовет занят тем, чтобы посадить за стол переговоров застройщика и Нацбанк", - рассказывает LIGA.net советник заместителя мэра, глава комитета по вопросам ЖКХ Олег Попенко. 

Попенко добавляет, что застройщик не выполнил ряд обязательств по техусловиям.

Так пять домов из сорока семи в ЖК Патриотика не подключены к постоянной системе электросбережения, по словам Попенко жильцы этих домов платят за электроэнергию по промышленному тарифу, на 50% дороже жилого. Кроме того, застройщик не передал городу тепловые сети и внутридворовое освещение на ЖК "Патриотика".

"Изменить ситуацию с энергообеспечением могло бы строительство новой электроподстанции Аркадой, но этому препятствуют члены ОО "Экопарк Осокорки", - рассказываютв ГО "Защита инвесторов".

По словам Тихонова, по каждой из проблемных площадок Аркады кроме "Патриотика на озерах" есть быстрые решения, которые позволяют ввести дома в эксплуатацию. Но нужны деньги. Чтобы довести до ума дома "Патриотики", по данным застройщика, не хватает 8,5 млн грн, рассказывает Тихонов.

"Что им мешает выполнить техусловия? В каждом отдельном случае нужна достаточно приличная сумма денег. Ни у застройщика, ни у Аркады денег нет", - говорит Попенко.

Ход Нацбанка

В КГГА настаивают: чтобы выйти из сложившейся ситуации, Аркада сначала должна решить все вопросы с Национальным банком.

У НБУ свой взгляд на ситуацию. Там уверены, что Аркаде нужны структурные изменения в бизнес-модели.

История качественно нового этапа в жизни Аркады-застройщика началась после краха скандальных строек Элита-Центра в 2006 году. После этой истории Верховная Рада изменила закон "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью", прописав в нем важное условие: Фонды финансирования строительства обязательно должны сотрудничать со сторонним банком-управляющим. Его функция – контроль за тем, как застройщик распоряжается средствами вкладчиков.

В теории, банк, застройщик и ФФС должны быть независимыми друг от друга, говорит собеседник LIGA.net в руководстве Нацбанка. Аркада никогда не соблюдала это требование даже формально: все три элемента входят в одну бизнес-группу. Долгое время Паливода лично был предправления банка Аркада, только недавно его сменила Татьяна Ковальчук, тогда как сам Паливода стал президентом финучреждения.

В НБУ обратили внимание на потенциальные риски Аркады еще в 2015 году, рассказывает собеседник LIGA.net. В 2016-м регулятор изменил свою нормативную базу, внедрив понятие "банка-управителя фондами финансирования строительства". Тогда же Аркаде, как единственному представителю такого бизнеса на украинском рынке, ограничили возможности по привлечению депозитов: 20% от капитала.

"Это нужно было для того, чтобы строительная пирамида не росла еще и за счет депозитов, – говорит собеседник LIGA.net. – В противном случае банк мог всегда закрывать проблемы застройщика за счет чужих денег".

В целом, использование ФФС Аркадой - одна из нескольких абсолютно законных схем финансирования строительства, говорит LIGA.net старший партнер юрфирмы TOTUM Юрий Хапко. Нюанс - именно в связанности всех ее участников. 

"Выгоды для застройщиков - это одновременно и проблема для покупателей, - отмечает Хапко. - Все участники схемы могут быть связанными между собой лицами, в таком случае застройщик сам распоряжается полученными деньгами и контролировать его никто не будет".

В случае с Аркадой портфель депозитов ограничен суммой примерно 160 млн грн. Фактически депозитный портфель банка на конец мая – около 390 млн грн. 100 млн из них – так называемые "вечные депозиты", которые банк привлек на неограниченный срок.

НБУ запретил Аркаде привлекать новые вклады и требует выполнять норматив, а также переоформить "вечные вклады" в более привычный для рынка формат (например, создать под них пенсионный фонд).

В остальном финансовые показатели банка, в том числе по ликвидности, находятся в норме, говорят в НБУ. 

Но депозиты – не главная проблема банка. Основное – внебалансовые обязательства на 8,9 млрд грн, рассказывают в НБУ. Это – деньги вкладчиков ФФС Аркады. В случае проблем с банком или застройщиком, они ничем не гарантированы – выплат от ФГВФЛ не будет.

Куда были потрачены эти деньги, если Аркада неспособна достроить такое большое количество объектов - один из главных вопросов в этой истории.

"Банк выдавал ипотеку, брал неплохие комиссии, но особой прибыли там не было годами, - говорит собеседник из НБУ. – Это значит, что эта маржа где-то оседала. Это серьезный вопрос, особенно на фоне того, что некоторые из объектов Аркады построены менее чем на 50%, тогда как профинансированы на 100%". 

В 2017 году Нацбанк сделал еще одно нововведение для специализированных на строительстве банков: они должны проходить спецаудит. Аркада впервые прошла такой аудит в 2017-м. "Уже тогда аудитор отмечал, что не все средства из ФФС использовались по целевому назначению", - вспоминает собеседник в Нацбанке.

Что дальше. Три сценарии

Один из возможных сценариев развития – Аркада выкупает проект "Патриотика на озерах", разработанный институтом ""НДИ Мистобудування", расплачивается с институтом по долгам и представляет проект на градсовете, говорят собеседники LIGA.net в КГГА. Сценарий, кажется, спасительным - ведь, как обещает инвестор, если позволят строить и продавать дома на ЖК "Патриотика на озерах", застройщик сможет достроить дома и в других ЖК.

В КГГА LIGA.net рассказывают, что новый план ЖК "Патриотика на озерах" им нравится, и в случае если Аркада его презентует, с высокой долей вероятности все стороны конфликта (КГГА, активисты и застройщик) пожмут друг другу руки. Но в идею – достроить все ЖК за счет привлечения средств на "Партиотика на озерах", там верят слабо.
 
"Я не верю, что за счет "Патриотики на озерах" Аркада сможет закончить "Патриотику" и "Эврику". Как и Укрбуд, Аркада строится по принципу финансовой пирамиды. Учитывая, что за эти годы они привлекли так много денег и не закончили до конца ни один проект - вряд ли они закончат такую масштабную стройку в целом", - говорит LIGA.net Тихонов. 

Второй возможный сценарий развития – кредит.

По информации источников LIGA.net из числа участников переговоров, банк заявлял о намерении привлечь кредит в одном из банков на 500 млн гривень, что позволит ему достроить почти готовые дома. Залогом должны выступить другие завершенные объекты Аркады.

Собеседник LIGA.net в НБУ считают такой вариант маловероятным. "Нужно начать хотя бы с 20% от этой суммы (500 млн грн, - Ред.), к тому же на рынке просто так привлечь подобную сумму не получится", - отмечает он.

Вероятный выход – обратиться в госбанк, писал в открытом письме к Кабмину и президенту Палывода. Для этого в ситуацию должен вмешаться Кабмин, говорит один из высокопоставленных участников переговоров со стороны государства.

"Нужен некий меморандум. Учитывая, что ситуация и без того сложная, решение придется принимать быстро. Сам процесс переговоров по кредиту займет не меньше месяца", - рассказывает он.

Третий возможный сценарий развития - фактическое банкротство Аркады.

И если банку неплатежеспособность пока не грозит, то в КГГА говорят, что застройщику невыгодно объявлять себя банкротом. По данным источников LIGA.net в КГГА, Аркада и сейчас продолжает привлекать деньги от инвесторов - например, недавно продала паркоместа в ЖК "Патриотика" на 10 млн грн. 

В случае банкротства, подхватить объекты Аркада теоретически могут все крупные столичные застройщики, считают в КГГА. Но на практике сделать это будет очень сложно. "Согласятся все, но при условии, если инвесторы доплатят недостающую сумму. У банка нет ресурсов, чтобы закончить строительство домов. Никто за бесплатно их достраивать не будет", - рассказывает Тихонов.  

Киевские застройщики пока не говорят ничего конкретного. Строить "с нуля" девелоперу гораздо выгоднее, чем переделывать скелет за кем-то. Экономически это очень затратно и хлопотно, особенно, если комплекс распродан более, чем на 60%, сообщила LIGA.net коммерческий директор Интергал-Буд Анна Лаевская. 

Вопрос перехода объектов к другому застройщику в любом случае должна инициировать власть и открыто договариваться с компанией об условиях завершения стройки, которые были бы выгодны трем сторонам, говорят в Интергал-Буд.

"К примеру, строительная компания может получить "компенсационный участок" земли под реализацию своего нового проекта за расходы, которые несет по достройке проблемного объекта", - рассказывает Лаевская. 

Как бы там ни было, подхватить объекты недостроя – непростое решение, отмечают в Интергал-Буд, ему предшествует целый ряд затяжных процедур - оценка технического состояния домов, количество реализованных и свободных квартир, объем построенного, юридические риски и прочие нюансы. 

Достроить объект, особенно на высоком уровне готовности, могут и инвесторы, рассказывают LIGA.net в Киевгорстрой. Так, они могут взять на себя управление ЖК, найти финансирование, потом строительную компанию и заключить с ней соглашение. 

"В ущерб себе ни одна компания работать не будет", - говорят в Киевгорстрое. 

"Наш опыт по достройке объектов Укрбуда показывает, что именно вопрос средств и законность выданных разрешений на ведение работ могут стать препятствием для застройщика, который способен достраивать проблемные объекты. И здесь уже должно включиться государство, как третья сторона ответственности, поскольку документы и разрешения на строительство подписываются во властных кабинетах", - рассказали в пресс-службе Киевгорстроя. 

Развязать клубок проблем Аркады возможно только во властных кабинетах - соглашаются и инвесторы. У них свое видение возможных сценариев развития. 

Сценарий 1. Деньги для достройки объектов вкладывает некий сторонний инвестор, он же налаживает отношения с КГГА. "Он должен видеть финансовую выгоду от участия в строительном проекте Аркады, тогда будет шанс, что наши дома достроят", - говорят в ГО "Защита инвесторов".

"Даже если сейчас скажут, что строить можно, то непонятно откуда банк Аркада возьмет деньги на достройку домов и постройку Патриотики на Озерах", - говорит Денис Шинкаренко.

Сценарий 2. Государство вступает в переговоры НБУ-Аркада и помогает получить кредит на строительство объектов. 

Независимо от выбранного решения, государство должно установить полный контроль над дальнейшей деятельностью Аркады, считают инвесторы. 

Отстаивать свои интересы и бороться за долгожданные квадратные метры они готовы до победного конца, уверяет Виталий Щербаков: "Сейчас акции протеста под КГГА, Аркадой, Кабмином не дают особых результатов. Результат - это, когда строятся дома. И мы этого добьемся чего бы нам это не стоило".

К моменту выхода материала банк "Аркада" на вопросы LIGA.net не ответил. 

Дополнено после публикации: Банку Аркада разрешили достроить два дома в ЖК "Патриотика на озерах" по старому плану застройки, квартиры в этих домах уже проданы. Об этом LIGA.net после выхода материала сообщил советник заместителя мэра Алексей Тихонов.

Новый проект ЖК "Патриотика на Озерах", разработанный институтом "НДИ Мистобудування" по заказу застройщика, признали непригодным с точки зрения качества и планирования.

* - уточнена должность Алексея Тихонова после публикации