Эскиз будущего Киева: как перемены в жилой застройке трансформируют столицу и опыт киевлян

За последние пять лет облик украинской столицы заметно изменился. Современная архитектура теперь не всегда "вещь в себе" – уже появляются примеры тактичной интеграции современных зданий в историческую среду, строятся новые районы с современной архитектурой, полноценной собственной инфраструктурой, удобными общественными пространствами, учитывающими  сценарии жизни людей. А киевляне все активнее участвуют в обсуждении будущего города и приобщаются к его созданию.

По данным ЛУН, сегодня в Киеве насчитывается более 370 жилых комплексов разных классов. В частности, 54 из них эконом класса, 129 – комфорт, еще 95 – бизнес уровня и 31 – премиум сегмента. В 2020 году здесь ввели в эксплуатацию 18500 квартир. В партнерском проекте с SAGA Development разбираемся, что именно изменилось в столице Украины с точки зрения нового жилья.

Больше, чем просто квартира

В последние годы наиболее распространенным стало жилье класса комфорт. По данным компании M4U, на сегодняшний день квартиры комфорт-класса составляют 72% имеющегося на рынке предложения. Но стандарты такого жилья существенно изменились за это время. Еще в 2012-2015 годах для жилья комфорт-класса характерны были разнообразные планировки с гардеробными комнатами, несколькими санузлами, балконами или лоджиями. В SAGA Development подчеркивают, что сегодня покупатели стали гораздо больше внимания уделять внешнему виду общественных зон, наличию и качеству общих пространств как внутри дома, так и на придомовой территории, продуманности и функциональности планировок.

Следовательно, сегодня характерными стали качественные, современные и экологические материалы, качественное благоустройство общих зон, наличие инфраструктуры в самом доме или поблизости, удобные эргономичные планировки квартир и общих зон, которые отвечают жизненным сценариям будущих жителей. Ключевая особенность современного жилья комфорт-класса – индивидуальный архитектурный проект. Ситуация, когда один и тот же проект "штампуется" по несколько раз, осталась в прошлом. Более того, девелоперы утверждают, что выразительная архитектура стала существенным конкурентным преимуществом.

Сегодня девелоперы предлагают покупателям не просто квартиру, а полноценный развитый инфраструктурный комплекс в одном ЖК: детские сады, школы, спортивные и детские площадки – все  рядом. А также супермаркеты, зоны отдыха, паркинги в специально отведенных местах. Это соответствует общеевропейской концепции 15-минутного города, которую в свое время ввела мэр Парижа Ан Идальго. Ее суть в том, что все, нужное для жизни горожанина, находится в 15 минутах от дома пешком или на велосипеде.

Даже в отчетах международных компаний, исследующих тренды рынка недвижимости концепция 15-минутного города остается одной из ключевых, когда прогнозируются особенности застройки будущего. И Киев – в тренде.

"Появление таких проектов как RYBALSKY или O2 Residence, продемонстрировало, что жилье может быть комфортным не только на уровне квартиры, но и всей близлежащей территории. Так, изменился запрос киевлян – теперь, выбирая жилье, покупатели уже не соглашаются на что-то другое. Продуманные кварталы с развитой инфраструктурой и территорией вокруг стали своего рода стандартом качественной современной архитектуры", – объясняют в SAGA Development.

Анна Денисенко, куратор проекта городских исследований ЛУН Город также отмечает в сфере первичного жилья заметный тренд на благоустройство территорий жилых комплексов. "Запрос покупателей к жилью эволюционирует. Сегодня в понятие "комфортное жилье" вкладывают не только удачную планировку и стильный ремонт, но и качественное благоустройство территории жилого комплекса. Запрос влияет на предложение" – говорит эксперт. Она добавила, что все больше ЖК сейчас предлагают обустроенные дворы, в которых приятно проводить время с детьми, друзьями, или просто отдыхать самому.

Одним из первых таких объектов стал ЖК NEW YORK Concept House . "Мы создаем только полифункциональные объекты, в которых, кроме жилья, есть офисы, магазины, разнообразные сервисы. Широкий выбор функций и возможность замены одной функции на другую обеспечивает устойчивсть дома, района или квартала и его успешность в долгосрочной перспективе", – рассказывает владелец SAGA Development Андрей Вавриш.

Девелопер подчеркивает, что выступает против закрытых территорий ЖК: "Мы в SAGA сторонники открытых территорий и формирования дружественных коммьюнити жителей района. Жители соседних с "Нью-Йорком" домов, которые были против строительства, посмотрели на него совсем по-другому, когда поняли, что территорию не будут ограждать. Да и все остальные горожане увидели, что можно иначе".

В SAGA Development рассказывают, что новый ЖК стал любимым фоном для урбанистических фото, новым лендмарком города и вообще изменил восприятие улицы Антоновича – со второстепенной по отношению к Большой Васильковской она в восприятии горожан начала превращаться в равноправную.

"Этот эффект дополнило строительство ЖК CHICAGO Central House на пересечении Антоновича с Жилянской, с первой в Европе мультимедийной скульптурой. Благодаря мультимедийному кубу и выразительной архитектуре дом стал фоном для съемки фильмов, видеоклипов и рекламных роликов украинских и всемирно известных исполнителей и брендов, и превратился в новый символ современного Киева".

Вторая жизнь промышленных зон

Говоря о новом лице столицы, нельзя не сказать о переосмыслении промышленных территорий, значительная часть которых сейчас не используется. Такие процессы сегодня проходят во многих странах мира. К примеру, в Германии в пределах промышленных участков и портовых территорий реки Шпреи (Берлин) были построены жилые районы, а на берегах озера Шпандау – новый жилой район с социальной инфраструктурой. В Лондоне архитектурное бюро WilkinsonEyre превратило три газгольдера (наземные хранилища газа) в жилые апартаменты. А в Кейптауне, ЮАР, архитектурное бюро Heatherwick Studio трансформировало старое зернохранилище в пятизвездочный отель.

Этот тренд сейчас набирает обороты и в Киеве. С советских времен в столице остается огромное количество промышленных предприятий – около 7 тыс. га территории, распыленной по городу, в том числе, в центре. Потребности в таком количестве промышленных территорий уже нет, в то время как огромные площади используются неэффективно, превращаются в склады, шиномонтаж или автомойки.

"По оценкам Всемирного банка, Украина занимает 5-е место в мире по темпам освоения новых территорий. Только представьте, Германия, производящая годовой ВВП Украины за 360 часов, всего на 7-м. Так происходит за счет разрастания города вширь. Эту вредную практику следует прекратить.Нужно работать с заброшенными территориями внутри города, решать насущные потребности горожан способами, требующими минимальное количество времени и средств. Мы сейчас проходим тот этап развития, который Барселона и Копенгаген прошли 30-40 лет назад. Барселоне понадобилось 30 лет, чтобы стать мировым лидером градостроительных преобразований. Я мечтаю, чтобы Киев прошел этот путь за 10 лет. Но для этого нужно объединить усилия всех стейкхолдеров", – объясняет Андрей Вавриш.

Удобное расположение и наличие инженерной и транспортной инфраструктуры позволяет использовать такие участки под новую застройку и функции, более отвечающие насущным потребностям: жилые и полифункциональные кварталы, бизнес-парки, детские сады и школы, кафе, рестораны, коворкинги. Ревитализация промзон позволит уберечь существующие в Киеве зеленые зоны от застройки, а также построить внутри города новые современные кварталы, которые могут положительно трансформировать жизнь всего района или города.

Одним из первых примеров грамотного превращения промзоны в современный европейский район стал жилой район RYBALSKY . Полифункциональный район, который SAGA Development реализует в партнерстве с Perfect Group, объединит жилую, офисную, торговую, культурно-развлекательную функции с качественным благоустройством и собственным рукотворным водным каналом, вдоль которого расположится первая в Киеве улица ресторанов.

Такой подход позволяет жителям новостроек получить не просто квартиру, а новый опыт повседневной жизни, поскольку здесь запланировано практически все, что может потребоваться жителю столицы. В то же время город получает новый район с новой инфраструктурой, зелеными и спортивными зонами. От такого подхода выиграют все. Неудивительно, что такой формат застройки оказался привлекательным и для других застройщиков.

Сейчас SAGA Development вместе с партнерами продолжает заниматься реновацией промзон у воды с другой стороны гавани – в проекте "Новый Подол". На месте Киевского речного порта девелоперы планируют построить 7 кварталов, которые будут продолжать среднеэтажную квартальную застройку старого Подола. В районе будет собственная общедоступная набережная с  пристанью для лодок и яхт, городской пляж, а также инфраструктура для работы, детские сады, школы, культурный центр.

Умное жилье

Отдельного внимания заслуживает интеграция технологий в жилое пространство: умные технологии, солнечные батареи, зарядные устройства для электромобилей, шумоизоляционные экраны во дворах, датчики для мониторинга качества воздуха. Еще 5-7 лет назад о таком можно было только мечтать.

"К 2025 году общее количество украинских новостроек, строящихся с использованием новейших инновационных технологий, может возрасти до 30%", – рассказывает Ольга Соловей, соучредительница "Украинского клуба недвижимости".

По ее словам, новые технологии в строительстве на 1/3 увеличивают себестоимость объекта. Но они все чаще становятся неотъемлемой частью новых проектов, поскольку позволяют девелоперам конкурировать качеством сервисов. В то же время жителям домов таких ЖК новые технологии существенно облегчают жизнь. Кроме того, новое поколение покупателей, привычное к технологиям, больше настроено на покупку именно инновационного жилья – например, как пишут специалисты американского рынка недвижимости в блоге Rochester Real Estate Blog, в США 81% покупателей больше настроены на покупку недвижимости, если там уже установлены технологии умного дома.

В SAGA Development отмечают, что все новострои девелопера оснащены современными технологиями: зарядными станции для электрокаров, экосистемой SFERA living system, системой умного дома и приложеним на смартфон. Оно позволяет подключаться к камерам видеонаблюдения, установленным в местах общего пользования, оставлять заявки на ремонт мебели, доставку цветов или вызов клининговой компании, оплачивать счета за воду, электроэнергию и отопление, узнавать новости о жизни дома.

Каково будущее жилья в Киеве?

Стратегия развития города, частью которой является генеральный план – это основа рационального и грамотного развития, учитывающего транспортную, велосипедную, пешеходную инфраструктуру, озеленение Киева и так далее.

Эксперты рынка, апеллируя к мировому опыту, подчеркивают, что в будущем в Киеве должно появиться больше многофункциональных жилых кварталов с развитой внутренней инфраструктурой и зелеными зонами. Покупатели будут больше обращать внимание на концепцию ЖК и наличие всех необходимых социальных и бытовых услуг на расстоянии одного шага – без дополнительной потребности в транспорте и поездках по городу.

"Мы анализировали планы 196 ЖК Киева и увидели, что сегодня 80% из них обещают уличную мебель на территории комплекса, 67% – уличную спортивную инфраструктуру, 65% – парк или сквер, 47% – двор без авто. Интересно будет сравнить эти данные с данным следующего года.Формированию тренда благоустройства территории ЖК поспособствовал локдаун.Люди стали гораздо больше времени проводить дома, и пришло осознание, что ты живешь не в квартире, а в комплексе, и прекрасно, когда его двор удобен.Следующий этап эволюции – запрос на развитую инфраструктуру района. Надеюсь, что здесь обойдется без локдаунов", – резюмировала Анна Денисенко.

Девелоперы также будут активно развивать эко формат жилья, где рядом с домом будут рекреационные зоны, например парк, лес, водоем. Такую недвижимость проще сдавать в аренду или быстро продать.

В свою очередь, в центральной части города, где площадь участков для застройки достаточно ограничена, будут востребованы нестандартные проекты, с внедрением интеллектуальных и "зеленых" технологий.

Разумеется, объемы строительства в Киеве приводят к высокой конкуренции застройщиков. И в последующие годы покупатели будут голосовать своим кошельком за объекты с функциональной инфраструктурой, техническим наполнением и архитектурными особенностями. Умение быстро реагировать на рыночные запросы или даже предусматривать их становится ключевым для успешной реализации любого проекта.