Коммерческая недвижимость Киева: повод для надежды

Первый квартал 2010 года был не особо богат событиями на рынке коммерческой недвижимости как в Киеве, так и в Украине в целом. Но если складской сегмент недвижимости у аналитиков оптимизма в этом году не вызывает, то итоги первых трех месяцев на рынке торговой и офисной недвижимости вселяют в игроков рынка определенные надежды.

Офисы

В первом квартале 2010 года новое предложение профессиональных офисных помещений в Киеве составило около 12 200 кв. м общей арендуемой площади, а объем рынка офисной недвижимости достиг около 1 млн. 50 тыс. кв. м, отмечают эксперты компании DTZ в Украине (см. Диаграмму 1). Уровень первичной вакантности в общем по рынку несущественно снизился и достиг 16,9%.

В тоже время аналитики компании "Украинская торговая гильдия" (УТГ) менее оптимистичны. По их данным, к концу марта - началу апреля уровень вакантности в киевских офисах снова стал расти.

Что же касается арендных ставок, они, по данным DTZ, в целом не изменились по сравнению с IV кварталом 2009 года и для наилучших помещений остаются на уровне $25-35 за кв. м в месяц (без НДС и эксплуатационных платежей).

Диаграмма 1. Динамика I квартала на офисном рынке Киева*

* по данным компании DTZ

Заместитель директора, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании DTZ в Украине Марта Костюк считает, что с начала года можно отметить некоторое повышение активности арендаторов в офисном сегменте.

Торговые центры

По сравнению с прошлым годом, в первом квартале 2010 года многие торговые сети в сегменте фешн уже более активно рассматривают экспансию в Украине. Это связано с тем, что результаты 2009 года превысили их предварительные ожидания.

О ситуации в ритейле одежды читайте:
В розничной торговле обостряется конкуренция (ИНТЕРВЬЮ) >>>Украина меняет гардероб (ИНТЕРВЬЮ) >>>

На рынке торговой недвижимости по итогам I квартала 2010 года самым удачным аналитики называют январь. "Март был не очень хорошим: весь сезон весенних покупок перенесся на апрель", - заявил директор УТГ Виталий Бойко.

На данный момент, по данным УТГ, арендные ставки в киевских ТЦ составляют $57 за кв.м. (см. Диаграмму 2).

Диаграмма 2. Уровень арендных ставок в действующих ТЦ Киева*

* по данным компании УТГ

Также, в продолжение динамики 2009 года, интерес к рынку Украины со стороны операторов гипермаркетов и других объектов в формате big box остается высоким, что, прежде всего, связано с наличием большего количества земельных участков на более доступных условиях.

В регионах рынок стабильнее. Знаковым событием аналитики называют открытие второй очереди торгово-развлекательного центра "Кинг Кросс Леополис" во Львове. "Есть хорошие объекты, которые подняли планку качества, но предпосылок для роста там нет", - заявил В.Бойко.

Складской сегмент

В I квартале 2010 года в Киевской области был открыт только один новый объект складской недвижимости - специализированный складской комплекс "Айс-Терминал" общей площадью около 18 400 кв. м, говорят в DTZ. Таким образом, по состоянию на конец I квартала общий объем рынка складской недвижимости в Киевской области составил приблизительно 1 млн. 35 тыс. кв. м (этот показатель учитывает складские помещения, а также вспомогательные офисные помещения и мезонин).

Что же касается сделок аренды в сегменте складской недвижимости, в первом квартале 2010 года рынок был неактивен. В 2010 году арендная ставка на складские помещения в Киеве и области вернулась к уровню 2000 года и составляет 5-7 у.е. за кв. м. Об этом заявила генеральный директор группы компаний FIM Оксана Елманова. Объем складских помещений по итогам 2009 года составляет 1,2 млн. кв.м. в Киеве и области.

Однако по данным DTZ, по состоянию на конец I квартала 2010 года общерыночный уровень первичной вакантности в сегменте складской недвижимости в Киевской области составил 19,1% по сравнению с 20,6% в конце 2009 года (см. Диаграмму 3).

Диаграмма 3. Анализ складского рынка Киева*

* по данным компании DTZ

В 2010 году изменился портрет потребителя логистических услуг. Так, если в прошлом году это были логистические операторы, дистрибуторы и ритейл, то в 2010 году на первый план выходит ритейл, в частности продуктовая розница, и только за ними следуют дистрибуторы и производство.

"Новых потребителей на рынке нет и в этом году не ожидается, поэтому арендодатели готовы на уступки и предоставление новых качественных услуг", - рассказала О.Елманова.

Прогнозы на текущий год

Офисный сегмент
В DTZ ожидают, что в сегменте офисной недвижимости до конца 2010 года показатели общего объема и структуры рынка существенно не изменятся. В то же время вероятным является дальнейшее повышение активности арендаторов, а также незначительный рост арендных ставок ближе к концу года.

Торговый сегмент
Из крупных объектов до конца года в Киеве планируется открытие торгово-развлекательных центров "Sky Mall" и "Континенталь". Однако риск того, что открытие ТРЦ "Континенталь" будет перенесено на 2011 год, остается высоким.

"Киев до кризиса был одним из лидеров по арендным ставкам в ТЦ, а сейчас он занимает предпоследнее место. Существуют предпосылки к тому, что ситуация изменится уже к концу года. Для качественных объектов к концу 2010 года арендные ставки вырастут на 50%", - считает В.Бойко из УТГ.

Складской сегмент
Общая динамика рынка складской недвижимости в Киевской области, скорее всего, останется без существенных изменений.

"Инвестировать в склады сейчас невыгодно, так как ставка капитализации небольшая и находится на уровне 17%. Однако 30% от стоимости товара составляет стоимость логистических услуг. Именно поэтому в дальнейшей перспективе логистика может стать прибыльным капиталовложением. Еще одним позитивным моментом является то, что Украина представляет собой хорошую транспортную развязку", - поясняет О.Елманова.

Яна ДОВГАНЬ

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>