Коттеджи в ожидании спроса. Как государство стимулирует рынок коттеджных городков

На украинском рынке недвижимости представлено около 500 проектов коттеджных городков, из которых чуть меньше половины появилось в 2023 году. Спрос сосредоточен преимущественно в западных регионах. Но больше всего комплексов в прошлом году появилось именно в Киевской области, хотя уровень продаж там низкий.

В отличие от новых многоэтажных проектов в столице, которые застройщики не рискуют начинать, строительство частных домов идет полным ходом. В Киевской области появилось 64 новых городка, из них 12 – в Буче и Ирпене после деоккупации.

По данным Виктора Коваленко, директора консалтинговой компании "РеалЭкспо", средняя стоимость одного квадратного метра в коттеджах Киевской области составляет 39 066 грн. Цена по сравнению с декабрем 2023 года упала на 2800 грн.

Самые дорогие комплексы находятся в Обуховском (59 000 грн за квадрат), Вышгородском (47 000), Бориспольском районах (37 000). Самые дешевые – в Броварском (26 000), Макаровском (32 000) и Ирпенском (33 000).

Тренд на коттеджные городки появился после полномасштабной войны также во Львовской (31 проект) и Ивано-Франковской областях (33 проекта). Самые дорогие коттеджи продаются в Ивано-Франковской области, Киеве и Одесской области – за счет довоенных проектов.

Доступная ипотека на коттеджи и таунхаусы

В конце декабря Кабмин расширил программу доступной ипотеки "єОселя" на частные жилые дома и таунхаусы. Участники программы смогут покупать не только квартиры, но и жилые дома. Исключением будут дачные и садовые дома или дома, построенные на участках, отличных от земель жилой и общественной застройки.

Эксперты ожидают увеличения спроса на такую недвижимость со стороны вынужденных переселенцев, особенно в Киевской области. Коваленко отмечает, что акцент постепенно смещается от дорогих западных областей к "защищенному" Киеву. Ведь если говорить не о премиальном сегменте, то отделы продаж коттеджей и таунхаусов часто получают звонки с вопросами кредитования и участия в доступной ипотеке. Следовательно, отсутствие выгодных опций финансирования уменьшает спрос на такую недвижимость.

Застройщики дают общую рассрочку к концу строительства. Поэтому для домов стандартный срок – 15 месяцев, объясняет Олесь Пищак, управляющий партнер Audit of Sales и компании Budedim.

Перенасыщенный рынок, низкий спрос в Киеве и интерес во Львове

В Киеве очень высокая конкуренция и низкий спрос – 10-15% с 2021 года. По словам Пищака, это связано с тем, что большинство коттеджных городков под Киевом – бизнес- и элитсегменты. В то же время более дешевые варианты продолжают продаваться, но таких единицы. Люди выбирают почти готовые или полностью готовые дома.

"У моих клиентов в Киеве, которые строят городки, продажи за прошлый год – 1-2 коттеджа. При этом до полномасштабного вторжения они продавали 1-2 в месяц. Инвесторы в Киеве не рассматривают недвижимость, а переместились во Львовскую, Ивано-Франковскую области. Многоквартирные дома – такой продукт, как однокомнатные квартиры, – это половина продаж всего рынка недвижимости. За $50 000 – 60 000 можно купить жилье. В коттеджах такого продукта нет. Они конкурируют с двухкомнатными и трехкомнатными квартирами", – комментирует эксперт.

Так, во Львовской области есть спрос на загородную недвижимость, в частности под аренду. Конечные клиенты не хотят покупать во Львове на этапе котлована и готовы переплачивать $10 000 – 20 000, чтобы приобрести готовое жилье. К примеру, в комплексах компании Budedim за прошлый год было продано 20 из 40 имеющихся коттеджей. Из них половина – под аренду. 60% сделок были заключены с неместными – Киев, Харьков, Днепр, Запорожье, Одесса.

По словам Пищака, есть большой отложенный спрос. К примеру, сейчас отделы продаж компании имеют 600 лидов (заинтересованные, но неопределившиеся клиенты. – Ред.). В 2021 году таких лидов в аналогичных проектах в среднем было ориентировочно 100. 30% из заинтересованных клиентов спрашивают о программе "єОселя".

В других западных регионах абсолютно другая логика конечного клиента, отмечает специалист. Если в Киеве и Львове есть понимание продукта – загородного дома, то, например, в Ивано-Франковской, Волынской, Черновицкой областях покупатели выбирают многоквартирные объекты.

Кроме того, один из важных факторов, влияющий на спрос, – блокпосты. Сейчас в комплексах Киевской области отменяются пересмотры и срываются соглашения из-за того, что люди боятся выезжать из города, рассказывает Пищак.