Котеджі очікують на попит. Як держава стимулює ринок котеджних містечок

На українському ринку нерухомості представлено приблизно 500 проєктів котеджних містечок, з яких трохи менше половини з’явилося у 2023 році. Попит зосереджений переважно в західних регіонах. Але найбільше комплексів минулого року з’явилося саме в Київській області, хоч рівень продажів там низький.

На відміну від нових багатоповерхових проєктів в столиці, які забудовники не ризикують починати, будівництво приватних будинків йде повним ходом. У Київській області з’явилося 64 нових містечка, із них 12 – в Бучі та Ірпені після деокупації.

За даними Віктора Коваленка, директора консалтингової компанії "РеалЕкспо", середня вартість одного квадратного метра у котеджах Київської області складає 39 066 грн. Ціна, порівнюючи з груднем 2023 року, впала на 2800 грн.

Найдорожчі комплекси розташовані в Обухівському (59 000 грн за квадрат), Вишгородському (47 000), Бориспільському районах (37 000). Найдешевші – в Броварському (26 000), Макарівському (32 000) та Ірпінському (33 000).

Тренд на котеджні містечка з’явився після повномасштабної війни також у Львівській (31 проєкт) та Івано-Франківській областях (33 проєкти). Найдорожчі котеджі продаються в Івано-Франківській області, Києві та Одеській області, використовуючи довоєнні проєкти.

Доступна іпотека на котеджі та таунхауси

Наприкінці грудня Кабмін розширив програму доступної іпотеки "єОселя" на приватні житлові будинки й таунхауси. Учасники програми зможуть купувати не тільки квартири, а й житлові будинки. Виключенням будуть дачні та садові будинки або будинки, збудовані на ділянках, відмінних від земель житлової та громадської забудови.

Експерти очікують збільшення попиту на таку нерухомість з боку вимушених переселенців, а особливо в Київській області. Коваленко зазначає, що акцент поступово зміщується від дорогих західних областей до "захищеного" Києва. Адже якщо говорити не про преміальний сегмент, то відділи продажів котеджів та таунхаусів часто отримують дзвінки з питаннями стосовно кредитування та участі в доступній іпотеці. Отже, відсутність вигідних опцій фінансування зменшує попит на таку нерухомість.

Забудовники дають загальне розтермінування до кінця будівництва. Тому для будинків стандартний термін – 15 місяців, пояснює Олесь Піщак, керуючий партнер Audit of Sales та компанії Budedim.

Перенасичений ринок, низький попит в Києві та інтерес у Львові

У Києві дуже висока конкуренція та низький попит – 10-15% від 2021 року. За словами Піщака, це пов’язано з тим, що багато котеджних містечок під Києвом – бізнес- та елітсегменти. Водночас дешевші варіанти продовжують продаватися, але таких одиниці. Люди вибирають майже готові або повністю готові будинки.

"У моїх клієнтів в Києві, які будують містечка, продажі за минулий рік – 1-2 котеджі. Водночас до повномасштабного вторгнення вони продавали 1-2 на місяць. Інвестори в Києві не розглядають нерухомість, а перемістилися у Львівську, Івано-Франківську області. Багатоквартирні будинки — такий продукт, як однокімнатні квартири, – це половина продажів загального ринку нерухомості. За $50 000 – 60 000 можна купити житло. У котеджах такого продукту немає. Вони конкурують з двокімнатними та трикімнатними квартирами", – коментує експерт.

Так, у Львівській області є попит на заміську нерухомість, зокрема під оренду. Кінцеві клієнти категорично не хочуть купувати у Львові на етапі котловану та готові переплачувати $10 000 – 20 000, щоб придбати готове житло. Наприклад, у комплексах компанії Budedim за минулий рік було продано 20 із 40 наявних котеджів. З них половина – під оренду. 60% угод були укладені з немісцевими – Київ, Харків, Дніпро, Запоріжжя, Одеса.

За словами Піщака, є великий відкладений попит. Наприклад, зараз відділи продажів компанії мають 600 лідів (зацікавлені, але невизначені клієнти. – Ред.). У 2021 році таких лідів в аналогічних проєктах у середньому було орієнтовно 100. 30% із зацікавлених клієнтів питають про єОселю.

В інших західних регіонах абсолютно інша логіка кінцевого клієнта, зазначає фахівець. Якщо у Києві та Львові є розуміння продукту – заміського будинку, то, наприклад, в Івано-Франківській, Волинській, Чернівецькій областях покупці вибирають багатоквартирні об'єкти.

Крім того, один із важливих факторів, який впливає на попит, – блокпости. Зараз у комплексах Київської області скасовуються перегляди та зриваються угоди через те, що люди бояться виїжджати з міста, розповідає Піщак.