Недострои банка Аркада переходят к Stolitsa Group? Да, но это не точно. Разбор

27 января палаточный городок под зданием КГГА, который почти год назад развернули инвесторы недостроенных ЖК банка Аркада, посетили необычные гости. Пообщаться с ними пришли мэр столицы Виталий Кличко и совладелица строительной компании Stolitsa Group Владислава Молчанова.

"У нас не было прямого контакта с мэром с осени. Мы хотели пообщаться, получить гарантии, что он будет следовать всем обязательствам будущего меморандума, которые берет на себя КГГА, будет поддерживать нового застройщика", — говорит Виталина Моляренко, инвестор ЖК "Патриотика", представитель общественной организации "Объединение инвесторов ЖК "Эврика", "Патриотика" и "Патриотика на озерах"".

Виталий Кличко задержался ненадолго, задать интересующие вопросы инвесторам ЖК не удалось, но гарантии они получили, говорит Моляренко. С Молчановой Объединение инвесторов с тех пор на прямой связи, добавляет она. 

Все решено? Не совсем.

Новый застройщик

Еще полтора месяца назад главным кандидатом на роль нового застройщика трех недостроенных ЖК считалась компания Киевгорстрой. На массовом митинге 30 ноября заммэра Вячеслав Непоп называл ее участникам акции кандидатом номер один. Интриговал — в течение двух недель в здании Нацбанка состоится пресс-брифинг, на котором анонсируют результаты аудита недостроенных объектов и окончательно назовут имя нового застройщика.

Пресс-брифинг в здании Нацбанка так и не состоялся. Но спустя две недели, 15 декабря, инвесторов собрали в здании КГГА. Непоп озвучил новую версию. "С его слов, переговоры провели со всеми крупными застройщиками Киева и единственной стабильной компанией, обладающей достаточными мощностями, чтобы достроить 39 объектов банка Аркада, является Stolitsa Group", — вспоминает Моляренко.

Результат аудита объектов, который Киевгорстрой по поручению мэра проводил с августа по февраль, показал дефицит в 4 млрд грн, сообщили инвесторам на той же встрече. Результаты аудита публично не опубликованы.

Киевгорстрой предлагал найти быстрые деньги для покрытия дефицита — привлечь на достройку объектов деньги из госбюджета, рассказали LIGA.net в общественной организации "Объединение инвесторов". Но это предложение не нашло одобрения у власти.

Stolitsa Group не просит денег у государства. Но перед началом работ компания проведет собственный аудит — финансовый и технический. На это уйдет еще минимум полтора-два месяца, сообщил LIGA.net руководитель группы компаний Stolitsa Group Эдуард Соколовский. 

"По итогам аудитов, оценки необходимых средств на достройку и будет принято окончательное решение по достройке домов вкладчиков, — отмечает Соколовский. — Для нас это один из самых сложных вызовов. Ни одна компания не бралась за достройку объектов Аркады".

Откуда возьмутся деньги

На той же встрече, 15 декабря, КГГА инициировала разработку меморандума, который поможет достроить квартиры инвесторов трех ЖК Аркады.

В меморандуме зафиксировано ключевое требование инвесторов ЖК — не доплачивать за купленные квадратные метры.

Откуда тогда возьмутся деньги на достройку домов? 

Stolitsa Group рассматривает несколько источников финансирования. Первый — привлечение средств за счет продажи свободных квадратных метров в ЖК "Эврика", ЖК "Патриотика" и ЖК "Патриотика на озерах", рассказывает Соколовский. Речь идет о резервных 95 000 кв. м в трех ЖК, их продажа может принести около 2,5 млрд грн, рассказывал LIGA.net Виталий Щербаков, участник Объединенного актива инвесторов банка Аркада, член рабочей группы при Кабмине по вопросам содействия пострадавшим инвесторам.

Второй источник финансирования — новые дома в ЖК "Патриотика". По словам Моляренко, рассматривается возможность уплотнения жилмассива, прибыль от новых проектов пойдет на достройку проблемных объектов. 

Третий — привлечение кредитов. 

Но главный и основной источник средств — прибыль от строительства ЖК "Патриотика на озерах". Новый масштабный жилмассив "Патриотика на озерах" на берегу озер Тягле и Небреж — был самым амбициозным проектом банка Аркада.

Предполагается, что 10% прибыли от проекта "Патриотика на озерах" будут перечисляться на достройку ЖК "Патриотика" и ЖК "Эврика", говорит Соколовский. А чтобы ускорить процесс — создана финансово-жилищная компания, которая инвестирует деньги путем выкупа пакета квартир — это позволит быстро сгенерировать деньги на строительство недостроев, объясняет Соколовский.

Что это за компания, в Stolitsa Group не уточнили. "Пока подобных прецедентов не было, поэтому окончательной сформулированной позиции по этому вопросу нет. Все на стадии разработки", — отмечает директор Stolitsa Group.

Условия входа в проект и мотивы Stolitsa Group

КГГА возьмет на себя часть расходов, чтобы облегчить работу нового застройщика, рассказывают в общественной организации "Объединение инвесторов". Например, за счет бюджета планируют проложить новую дорогу и продолжить проспект Григоренко в сторону недостроенного жилого массива "Патриотика на озерах", построить социальную инфраструктуру — школы и садики, говорит Виталина Моляренко, ссылаясь на проект меморандума. 

Даже если город возьмет на себя некоторые расходы, проект по спасению вкладчиков банка Аркады нельзя назвать легкой прогулкой для инвестора.

Почему Stolitsa Group решила за него взяться? Мнения участников рынка расходятся. 

За готовностью Stolitsa Group подхватить объекты Аркады может стоять политическое давление, говорят два собеседника LIGA.net, представители столичных компаний-застройщиков.  

"На рынке передача объектов Укрбуд к Киевгорстрою воспринималась как наказание. Сейчас создается впечатление, что точно так же наказывают Stolitsa Group. Это обременение", — говорит менеджер одной из столичных строительных групп. Аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий соглашается с этой версией.

"Это хитросплетение проблем и возможностей. Stolitsa Group сейчас уступит КГГА и возьмет объекты Аркады, зато получит что-то в перспективе. Если город будет способствовать строительству Патриотики на озерах, рентабельность будет неплохая (+20-30%  маржа)", — говорит один из собеседников LIGA.net.

Соколовский, в свою очередь, отрицает наличие какого-либо давления: "Информация, что на нас оказывается давление, — неправдивая. Для нас это индикатив грязного пиара". 

Как и любая бизнес-компания Stolitsa Group заточена на получение прибыли, утверждает Соколовский. Источником этой прибыли может быть 175 га земли для Патриотики на озерах. 

Stolitsa Group выгодно забрать объекты Аркады, считает и Роман Герасимчук, директор консалтинговой компании City Development Solutions.

С учетом дефицита хороших площадок с разрешительной документацией, Патриотика на озерах — неплохой объект с инвестиционной точки зрения для Stolitsa Group, говорит аналитик. Компания может получить отсроченную выгоду от проекта, цены на площадках, вероятнее всего, вырастут, последует ребрединг, отмечает Герасимчук.

"Портфель Stolitsa Group представлен по большой части законченными комплексами. Уже сейчас она должна искать площадки для строительства новых", — говорит Герасимчук.

Кто против? Экологи, ДТЭК и НБУ

Чтобы запустить процесс всем сторонам надо получить согласие еще одного потенциального участника. 

Загвоздка в строительстве электросетей для ЖК "Патриотика на озерах". 

Меморандум, одобренный уже девятью сторонами, не может вступить в действие из-за отказа ДТЭК брать на себя обязательства, прописанные в меморандуме, отмечает Виталий Щербаков. 

В энергохолдинге Рината Ахметова говорят, что его компанию ДТЭК Киевские электросети хотят обязать строить за свой счет подстанции и линии для электроснабжения ЖК "Патриотика на озерах". Стоимость работ, по оценкам ДТЭК , составит 320 млн грн — в компании эту сумму считают неподъемной. 

Если обязать компанию строить за свой счет — она не сможет провести 63% работ по обновлению сетей для всех киевлян — утверждают в пресс-службе.

"К тому же, мы не можем выполнять эти работы согласно законодательству. Нацрегулятор НКРЕКУ утвердил план развития сетей, согласно которому сеть самостоятельно строит заказчик подключения, здесь — застройщик. Мы не может нарушать это постановление",  — отмечают в пресс-службе ДТЭК Киевские электросети*.

"Похоже, они запутались в своих обязательства и до конца не понимают своей ответственности в данном вопросе", — говорят о позиции ДТЭК в Stolitsa Group. 

Не соглашается подписать меморандум и взять на себя изложенные там обязательства и НБУ. 

"Нацбанк не наделен полномочиями для решения социальных вопросов достройки и передачи квартир инвесторам, предоставления гарантий инвесторам и разработки мероприятий по восстановлению финансирования строительства жилых комплексов", — говорится в письме НБУ к КГГА, которое есть в распоряжении LIGA.net. 

Третий важный фактор — позиция активистов общественной организации "Экопарк Осокорки".

Они требуют уберечь территорию от строительства ЖК "Патриотика на озерах", а на его месте возвести экопарк. По мнению активистов, строительство потребует намыва песка на берегу озера Небреж, что уменьшит водоем на треть. 

В 2019-м под их давлением КГГА разорвала договор аренды с Аркадой. Целый год банк Аркада судился с городом, пока в феврале 2020-го не выиграл Верховный суд и не возобновил действие аренды. Сейчас снова встал вопрос продления аренды, так как срок его действия истек еще в сентябре 2020-го.

После этого КГГА настаивала на корректировке проекта строительства ЖК и уменьшении плотности застройки. По информации инвесторов, Stolitsa Group уже заказала обновленный проект "Патриотики на озерах" и ожидает его в конце февраля. 

Остается найти общий язык с активистами, говорит Виталина Моляренко.

"Стороны меморандума пытались привлечь активистов и договориться мирно, — рассказывает Моляренко. — Виталий Кличко рассматривает возможность создать парк за счет горбюджета за территорией ЖК наподобие парка Наталка". 

"Создание парка — хорошая альтернатива. Нужно искать компромиссы. Мы все понимаем, если не будет реализован проект "Патриотика на озерах" – основного источника для ЖК "Эврика" и ЖК "Патриотика" просто не будет", — заключает Эдуард Соколовский.

* — комментарий добавлен после публикации