Некому будет достраивать. Почему спроса нет, а стоимость квартир растет

В Киеве на фоне снижения спроса на квартиры в новостройках цены на них растут. Эксперты прогнозируют, что продажи в ближайшее время не возобновятся, а стоимость недвижимости увеличится. В частности, из-за серьезного дефицита рабочей силы.

Остальное может привести к тому, что достраивать дома станет сложнее.

Об этом LIGA.net рассказал основатель компании-разработчика решений для девелоперов M4U и соучредитель сервиса динамического ценообразования Maxify Владимир Даниленко.

Первичный рынок недвижимости Киева в мае продемонстрировал самый большой с начала года рост цен на фоне снижения спроса. Даниленко объясняет, что разнонаправленные векторы цены и продаж связаны с ростом курса доллара в течение апреля-мая и уменьшением количества сделок из-за ситуации на фронте и активного внедрения новых норм мобилизации.

"Растущая неопределенность относительно собственного будущего снижает готовность покупать. И хотя при уменьшении информационного напряжения можно ожидать возврата части спроса, такое восстановление вряд ли будет длительным. Вероятнее всего, маятник продаж летом дальше будет шататься под влиянием новых рисков, ситуации в энергетическом секторе, динамики и информаций фона от мобилизационных мер", – считает эксперт.

В мае средний уровень цены за квадратный метр в столице вырос по сравнению с апрелем более чем на 2% – и это самый большой рост с начала года. В целом с начала года средние цены выросли более чем на 4% – до 65,57 тысячи гривен за "квадрат", медианные – до 54,95 тысячи гривен.

На рынке сегодня наблюдается тенденция увеличения разрыва между ценами позиций, исчезающих с рынка и ценами остатков, отмечает Даниленко.

Если до полномасштабного вторжения этот разрыв составлял 1-3%, то сейчас он увеличился до 12-13%. То есть, интенсивнее сейчас покупают более дешевое жилье, тогда как более дорогое остается менее востребованным.

"Совершенно логично, что в таких условиях больше всего росли в цене проекты эконом и комфорт класса. Наименьший рост в мае показал премиум класс, цена на который практически не выросла", – считает эксперт.

Предложение на первичном рынке остается без существенных изменений. В Киеве квартиры продаются в 339 жилых комплексах, из них на этапе строительства – 188. В объеме предложений преобладают объекты комфорт класса, которых 67%.

Рост цен из-за дефицита рабочей силы

Застройщики все чаще жалуются на рост дефицита рабочей силы. По мнению Даниленко, риски того, что достраивать начатые проекты будет некому, достаточно высоки.

Поэтому застройщики ожидают роста стоимости работ и закладывают этот будущий рост в себестоимость, которая и так с начала года выросла ориентировочно на 10-15%.

Кроме того, отключения электроэнергии также влияют на стоимость проектов и способствуют затягиванию строительства.

Смоделированные темпы реализации в мае снизились примерно на 10% по сравнению с апрелем. В то же время на рынке многие застройщики называют гораздо худшие результаты – падение на 30% и больше.

"Если в январе 2024 года мы оценивали продажи в Киеве на уровне 15% от довоенного объема, то сейчас этот показатель оценивается немного выше и составляет ориентировочно 27-28%. В течение конца марта – первой половины апреля наблюдалось определенное оживление. Но в мае темпы реализации начали сбавляться. Если ориентироваться на продажи и остатки мая 2024-го, то существующего предложения хватило бы для продаж в течение 8-9 лет – до войны этот показатель был на уровне 1,5-1,7 года", – объясняет Даниленко.

Действующие программы государственного кредитования "єОселя" и "єВідновлення" хотя и стимулируют спрос, но недостаточно. Однако следует заметить, что после слабого старта года (1,09 – 1,28 млрд гривен выданных кредитов за январь-февраль) темпы кредитования в апреле-мае увеличились, превысив 1,7 млрд гривень ежемесячно.