Нікому буде добудовувати. Чому попиту немає, а вартість квартир зростає

У Києві на фоні зниження попиту на квартири у новобудовах ціни на них і далі зростають. Експерти прогнозують, що продажі найближчим часом не відновляться, а вартість нерухомості збільшиться. Зокрема через серйозний дефіцит робочої сили.

Останнє може призвести до того, що добудовувати будинки стане складніше.

Про це LIGA.net розповів засновник компанії-розробника рішень для девелоперів M4U і співзасновник сервісу динамічного ціноутворення MAXIFY Володимир Даниленко.

Первинний ринок нерухомості Києва у травні продемонстрував найбільше з початку року зростання цін на фоні зниження попиту. Даниленко пояснює, що різнонаправлені вектори ціни та продажів пов'язані зі зростанням курсу долара упродовж квітня-травня і зменшенням кількості угод через ситуацію на фронті й активне впровадження нових норм мобілізації.

"Чимраз більша невизначеність щодо власного майбутнього знижує готовність купувати. І хоча за умови зменшення інформаційної напруги можна очікувати повернення частини попиту, таке відновлення навряд чи буде тривалим. Найімовірніше, маятник продажів улітку далі  хитатиметься під впливом нових ризиків, ситуації в енергетичному секторі, динаміки й інформаційного фону від мобілізаційних заходів", – вважає експерт.

У травні середній рівень ціни за квадратний метр у столиці зріс в порівнянні з квітнем на понад 2% – і це найбільше зростання з початку року. Загалом з початку року середні ціни зросли на понад 4% – до 65,57 тисячі гривень за "квадрат", медіанні – до 54,95 тисячі гривень.

На ринку сьогодні спостерігається тенденція збільшення розриву між цінами позицій, що зникають з ринку і цінами залишків, зауважує Даниленко.

Якщо до повномасштабного вторгнення цей розрив складав 1-3%, то зараз він збільшився до 12-13%. Тобто, інтенсивніше зараз купують дешевше житло, тоді як дорожче має менший попит.

"Цілком логічно, що в таких умовах найбільше зростали в ціні проєкти економ та комфорт-класу. Найменше зростання в травні показав преміумклас, ціна на який практично не зросла", – вважає експерт.

Пропозиція на первинному ринку залишається без суттєвих змін. Загалом у Києві квартири продаються у 339 житлових комплексах, із них на етапі будівництва – 188. В об’ємі пропозицій переважають об’єкти комфорт-класу, яких 67%.

Зростання цін через дефіцит робочої сили

Забудовники все частіше скаржаться на зростання дефіциту робочої сили. На думку Даниленка, ризики того, що добудовувати початі проєкти буде нікому, досить високі.

Тому забудовники очікують зростання вартості робіт і закладають це майбутнє зростання у собівартість, яка і так з початку року зросла орієнтовно на 10-15%.

Окрім того, відключення електроенергії також впливають на вартість проєктів і сприяють затягуванню будівництва.

Змодельовані темпи реалізації в травні зменшилися приблизно на 10% у порівнянні з квітнем. Водночас на ринку багато забудовників називають значно гірші результати – падіння на 30% і більше.

"Якщо в січні 2024 року ми оцінювали продажі в Києві на рівні 15% від довоєнного об’єму, то зараз цей показних оцінюється трохи вище і складає орієнтовно 27-28%. Упродовж кінця березня – першої половини квітня спостерігалося певне пожвавлення. Але у травні темпи реалізації почали зменшуватись. Якщо орієнтуватися на продажі та залишки травня 2024-го, то наявної пропозиції вистачило б для продажів упродовж 8-9 років – до війни цей показник був на рівні 1,5-1,7 року", – пояснює Даниленко.

Наявні програми державного кредитування єОселя та єВідновлення хоч і стимулюють попит, але недостатньо. Проте варто зауважити, що після слабкого старту року (1,09 – 1,28 млрд гривень виданих кредитів за січень-лютий) темпи кредитування у квітні-травні збільшилися, перевищивши 1,7 млрд гривень щомісяця.