Паразитизм или неизбежная услуга. Что происходит с профессией риелтора в Украине

Риелтор – профессия давняя, довольно специфическая, и при этом уже имеет свой привкус в Украине. Риелторам завидуют, риелторов часто недолюбливают. Мол, посредники, делают деньги из ничего, без них было бы лучше и все такое. Это можно увидеть во всем – отзывах, комментариях в соцсетях и т.д.

LIGA.net обсудила с профессиональными риелторами и юристами в сфере недвижимости состояние профессии риелтора. Как выглядит эта профессия и может ли измениться?

Причиной появления материала стало возобновление работы на рынке недвижимости столицы. После шока в 2022 году в Киев постепенно возвращается бизнес. Вместе с ним – рабочие места и люди. А с ними – рынок продаж и аренды квартир.

Военный кризис – каждый хочет заработать

Вместе с возвращением рынка в рабочее состояние, вернулись и хронические проблемы рынка аренды. Одна из главных – засилье риелторских услуг, из-за чего номинальная стоимость жилья значительно растет.

К примеру, одна из моих коллег, Елена, ища квартиру в Киеве, поняла, что не найдет. Поскольку кроме стоимости аренды в 10 000 грн в месяц и необходимости уплатить еще и "последний месяц" в таком же размере, необходимо оплатить такую же сумму так называемых риелторских услуг.

Выходит, стоимость аренды квартиры оказывается не 10 000 грн, а 30 000 грн за раз. Из них 10 000 – это просто деньги в никуда, потому что очень часто риелторы не выполняют свои функции.

"Я увидела квартиру на OLX. Ни в какие агентства не звонила, услуг риелтора не просила. А значит я теперь должна отдать больше трети зарплаты просто потому, что кто-то вставил квартиру на сайте. И все", – говорит Елена.

Аналогичная проблема у другой клиентки, ищущей жилье, – Анастасии. Она, увидев такие "услуги", решила поискать квартиру без риелторов. Наконец нашла квартиру от владелицы. На том же сайте. Но владелица квартиры попросила 50% месячной стоимости сверху к привычным платежам.

"С какой стати?", – возник вопрос у Анастасии. Но ответ поразил еще больше:

"В противном случае вы бы дали 100% риелтору, а тут я прошу только 50%, чему вы не рады? Вам же лучше!"

Наиболее абсурдный случай произошел у программистки Кристины Малитовской, которая сама – бывший риелтор.

"Я весной искала квартиру в Киеве. Пишу запрос риелтору, она бросает мне телеграм-канал с объявлениями и говорит: "Найдешь что-то там – пиши", – рассказывает она.

То есть часто риелторы воспринимают себя просто как посредников в передаче денег. Бывает и такое, что риелторами представляются родственники или знакомые владельцев квартир – просто чтобы набросить к стоимости аренды те самые "риелторские".

Как это произошло? – спросили мы нескольких профессиональных риелторов. Вопрос стоимости риелторских услуг – это давняя проблема. Главный нюанс – профессия никак не регулировалась. Никаким законом или подзаконным актом. В условиях постоянного высокого спроса на недвижимость, который никуда не девался, это породило большое количество псевдориелторов. Качество их услуг далеко от цивилизованного.

"Сейчас на рынке работает очень большое количество риелторов. Из них всего 20%, по моему мнению, работают профессионально. ФЛП, договор и т.д. Большое количество людей действуют как посредники. Проблема в том, что вход в профессию сейчас нулевой. Не надо каких-либо лицензий, удостоверений и т.д.", – говорит Евгений Полунов, адвокат в сфере недвижимости.

Очень многие люди, которые называют себя риелторами, таковыми фактически не являются, говорит президент Ассоциации специалистов недвижимости Украины Юрий Пита.

Поэтому возникают многочисленные схемы и махинации, которые проводят так называемые риелторы. Об одной из них рассказывает бывший риелтор Кристина Малитовская.

Это называется "утка", потому что "подсадная". Видели объявления с красивыми квартирами, в которых написано что "сдали", а там и цена хорошая? Это сделано для того, чтобы вас приманить. Вы звоните с просьбой: а есть еще такое? "И вам впаривают что надо. Это так называемые риелторы подсмотрели у перекупщиков автомобилей – там та же история", – говорит она.

Все опрошенные нами риелторы говорят: ситуация ухудшилась с началом полномасштабной войны, потому что многие хотят подзаработать. Один из риелторов, работающий уже 35 лет в Киеве, Зиновий, говорит нам – сейчас наплыв "риелторов" похож на их стремительное появление во время строительного бума 2007-2010 годов.

"Тогда на рынке только Киева работало 50-70 тысяч риелторов разной степени профессионализма и разного уровня безграмотности. Да, потом многие из профессии ушли. Но как говорится, руки помнят. И если есть возможность или потребность заработать, работа снова начинается. Сейчас имеем ту же картину", – говорит он.

Все опрошенные нами эксперты и риелторы говорят об одном и том же: рынок этих услуг находится в хаосе. Приблизительно в таком же, в каком он был в 90-х.

У потребителей услуг претензий к риелторам три:

• Почему риелторы берут столь высокую плату за услуги (50%, 100% от арендной платы за месяц)?
• Почему риелторы берут эту сумму именно с арендатора, а не с арендодателя?
• Какие услуги риелторы предоставляют, чтобы брать такие деньги?

Традиция. Как ее сломать?

Как ни странно, ответ на самый первый вопрос – самый трудный. Юрий Пита говорит, что так исторически сложилось. По его словам, понятие о стоимости услуг формировалось от города к городу. В Киеве исторически это было 50% месяца аренды. Во Львове, Днепре или Одессе – 100%. В Кривом Роге или Харькове – 75%. Причина в том, что риелтору нужно как-то привязать свои услуги к стоимости услуги арендодателя, которую он предоставляет.

Привязка цены риелторских услуг к цене аренды имеет очень простое объяснение – платить риелтору, по единодушному мнению всех опрошенных, должен клиент. При этом в большинстве случаев клиентом риелтора является собственник жилья, а не тот, кто его снимает.

"У меня по квартирам – договор с собственником. Мне платит собственник, чтобы я нашел ему нормальных арендаторов. Это так работает. Но в Украине платит арендатор. Хотя никакой работы в большинстве случаев для арендатора тот не делает, а делает именно для владельца" , – говорит Пита.

Ситуация имеет простое объяснение. Арендатору снять квартиру нужнее, чем владельцу – сдать. Владельцу квартиры есть где жить и без доходов от квартир он голодать не будет. Другое дело – арендатор. Иными словами: в украинских условиях спрос всегда превышает предложение.

"С конца 90-х начался стремительный рост рынка. Росла экономика, появлялись рабочие места, а вот жилье не так быстро строилось. В этих условиях возник "упреждающий спрос". Только квартира появлялась на горизонте – ее забирали. Так сложилось, что у владельцев было более выгодное положение, это несправедливо, но так сложилось", – говорит риелтор Зиновий.

Почему риелторы продолжают держаться за эту историческую специфику, хотя условия изменяются? Во-первых, собственники, часто понимая, что имеют ресурс и рыночную власть в виде объекта недвижимости, сами становятся конкурентами риелторам и прямо говорят: платить не будут. Угрожают: хотите брать с меня, а не с арендатора, просто буду с другим работать.

Во-вторых, часто владельцы параллельно сами выставляют объявления об аренде. Если сдадут, то все усилия риелтора – затраты времени на показ квартиры, составление договоров, ответы на звонки соискателей – будут напрасными.

"Иногда бывает и по-другому. Владелец прямо говорит: вот тебе объект, мне нужно с него столько, а дальше как хочешь, хочешь – зарабатывай", – рассказывает Евгений Полунов.

За какие услуги риелторы берут деньги и действительно ли эти услуги важны? Мы собрали наиболее распространенные ответы риелторов.

Риелтор берется прописать договор об аренде "как надо". Это преподносится как важная услуга. Впрочем, арендатору все равно придется вносить свои правки, согласно тому, что его волнует. В частности, по ремонту техники в квартире, возможности размещения своей мебели и т.д. Иными словами – вы все равно будете заниматься договором лично, чтобы убедиться, что все необходимое для вас учтено. И эти вопросы нужно будет решать не с риелтором, а с собственником.

Риелтор тратит свое время на показ квартиры, на ответы соискателю. Это действительно так. Это и есть работа риелтора. Но конкретный арендатор, получается, заплатит риелтору за 10-20 предварительных просмотров квартиры, в ходе которых от нее отказались. Сам арендатор мог просто увидеть ее в интернете.

Риелтор обязуется решить все конфликтные вопросы с собственником. Это действительно может быть так. Но нужно помнить, что ключевое слово все равно будет за владельцем жилья. Ибо именно он располагает ресурсом. Риелтор вряд ли сможет на него повлиять. Особенно если спорные вопросы возникнут не на стадии заключения договора, а уже впоследствии.

И это ключевая проблема. Фактически риелтор выступает в роли не "клапана" в отношениях с собственником, не гарантом исполнения договора, а де-факто посредником. По мнению опрошенных нами специалистов, это напоминает рынок такси, где каждый, кто присоединился к программе-агрегатору, уже и таксист.

Что делать?

Все отмечают, что ключевая проблема – в отсутствии регулирования. Риелтором может представиться каждый. Но если человек не работает в агентстве, не нарабатывает базу клиентов годами, фактически это посредник-перекупщик.

"Если ты обращаешься в агентство, просишь найти такую-то квартиру в таком-то районе, с такими-то параметрами, то все "ок" с оплатой услуг. Но если я квартиру нашла сама на сайте и готова ко всем рискам самостоятельных отношений с владельцем жилья, так зачем мне риелтор? Адекватные риелторы готовы платить за лицензию, чтобы с рынка ушли "бабушки", которые 20 лет торгуют. Потому что говорить и работать с этими бабками тяжело", – отмечает Кристина Малитовская.

Вопрос только – кто должен выдавать лицензию? На первый взгляд, необходимо государственное лицензирование. Но проблема в том, что такой подход плодит коррупцию. Евгений Полунов считает, что лицензировать риелторов могут Ассоциация или Союз риелторов на основе самоорганизации.

"Это примерно как с журналистскими удостоверениями. Если телеканал выдает удостоверение журналисту, он отвечает за его работу, и если тот делает что-то не то – увольняет. Так должно быть и здесь. Конечно, здесь тоже будет не все гладко, но с чего-то надо начинать", – считает юрист.

Сами риелторы уже не верят, что регулирование со стороны государства что-то изменит. За последние 25 лет "старожилы" помнят более 20 разных законопроектов. К написанию ни одного из них риелторы не были привлечены. Поэтому саморегуляция должна быть более эффективной. По крайней мере, у потребителей появится выбор, с кем работать.

Кроме того, этот процесс должен идти параллельно с изменением культуры отношений в треугольнике риелтор-владелец-арендатор. В частности, по мнению Зиновия, арендаторы должны перестать платить за услуги, которые им не нужны.

"Культура должна повышаться. Платить должны начать владельцы, потому что они являются клиентами риелторов. Но платить должны не всем, а профессиональным, качественным риелторам. Один раз сообществу удалось навести относительный порядок на рынке. Это произошло в 2010-2011 годах. Я думаю, с помощью СМИ и соцсетей это можно сделать и сейчас", – говорит Зиновий.

В настоящее время Украина в результате колебаний на рынке аренды недвижимости снова находится в начале пути. Становление цивилизованного рынка может занять годы. Но чем скорее Украина начнет, тем лучше.