Паразитизм чи неминуча послуга. Що відбувається з професією рієлтора в Україні

Рієлтор – професія давня, доволі специфічна, і водночас вже має свій присмак в Україні. Рієлторам заздрять, рієлторів часто недолюблюють. Мовляв, посередники, роблять гроші з нічого, без них було б краще і таке інше. Це можна побачити в усьому – відгуках, коментарях у соцмережах, тощо.

LIGA.net обговорила з професійними рієлторами та юристами в сфері нерухомості стан професії рієлтора. Як наразі виглядає ця професія та чи може змінитись?

Причиною появи матеріалу стало відновлення роботи ринку нерухомості столиці. Після шоку 2022 року до Києва поступово повертається бізнес. Разом з ним – робочі місця і люди. А з ними – ринок продажу та оренди квартир.

Воєнна криза – кожен хоче заробити

Разом з поверненням ринку до робочого стану, повернулися і хронічні проблеми ринку оренди. Одна з головних – засилля рієлторських послуг, через що номінальна вартість житла значно зростає.

Наприклад, одна з моїх колег, Олена, шукаючи квартиру в Києві, зрозуміла, що не знайде. Бо крім вартості оренди у 10 000 грн на місяць і необхідності сплатити ще й "останній місяць" у такому ж розмірі, необхідно сплатити таку саму суму так званих рієлторських послуг.

Отже, вартість оренди квартири стає не 10 000 грн, а 30 000 грн за раз. З них 10 000 – це просто гроші в нікуди, бо дуже часто рієлтори не виконують своїх функцій.

"Я побачила квартиру на OLX. У жодні агентства не телефонувала, послуг рієлтора не просила. А виходить, що я тепер маю віддати більше третини зарплати просто тому, що хтось виклав квартиру на сайт. І все", – каже Олена.

Аналогічна проблема у іншої пошукачки житла – Анастасії. Вона, побачивши такі "послуги", вирішила пошукати квартиру без рієлторів. Врешті знайшла квартиру від власниці. На тому ж таки сайті. Але власниця квартири попросила 50% місячної вартості зверху до звичних платежів.

"З якого дива?", – виникло питання у Анастасії. Але відповідь вразила ще більше:

"В іншому разі ви б дали 100% рієлтору, а тут я прошу лише 50%, чого ви не раді? Вам же ж краще!"

Найбільш абсурдний випадок стався у програмістки Христини Малітовської, яка сама – колишній рієлтор.

"Я навесні шукала квартиру в Києві. Пишу запит рієлтору, вона кидає мені телеграм-канал з оголошеннями і каже: "Знайдеш щось там – пиши", – розповідає вона.

Тобто, часто рієлтори сприймають себе просто як посередників у передаванні грошей. Буває й таке, що рієлторами представляються родичі або знайомі власників квартир – просто щоб накинути до вартості оренди ті самі "рієлторські".

Як так сталося? – запитали ми у кількох професійних рієлторів. Питання вартості рієлторських послуг – це давня проблема. Головний нюанс – професія ніяк не регулювалася. Жодним законом або підзаконним актом. В умовах постійного високого попиту на нерухомість, який нікуди не дівався, це породило велику кількість псевдорієлторів. Якість Їхніх послуг далека від цивілізованої.

"Зараз на ринку працює дуже велика кількість рієлторів. З  них лише десь 20%, на мою думку, працюють професійно. ФОП, договір, тощо. Велика кількість людей діють як посередники. Проблема в тому, що вхід у професію зараз нульовий. Не треба якихось ліцензій, посвідчень тощо", – каже Євген Полунов, адвокат у сфері нерухомості.

Дуже багато людей, які називають себе рієлторами, такими фактично не є, каже президент Асоціації фахівців нерухомості України Юрій Піта.

Через це виникають численні схеми і махінації, які проводять так звані рієлтори. Про одну з них розповідає колишній рієлтор Христина Малітовська.

"Це називається "утка", бо "підсадна". Бачили оголошення з красивими квартирами, в яких написано що "здали", а там і ціна хороша? Це зроблено для того, щоб вас приманити. Ви телефонуєте з проханням: а є ще таке? І вам впарюють що треба. Це так звані рієлтори підгледіли у перекупів автомобілів – там та ж сама історія", – каже вона.

Всі опитані нами рієлтори кажуть, що ситуація погіршилась з початком повномасштабної війни, бо багато людей хочуть підзаробити. Один з рієлторів, який працює вже 35 років у Києві, Зиновій, каже нам, що зараз наплив "рієлторів" схожий на їх стрімку появу під час будівельного буму 2007-2010 років.

"Тоді на ринку тільки Києва працювало 50-70 тисяч рієлторів різного ступеня професійності та різного рівня безграмотності. Так, потім багато хто з професії пішов. Але як кажуть, руки пам’ятають. І якщо є можливість чи потреба заробити, робота знову починається. Зараз маємо ту саму картину", – каже він.

Всі опитані нами експерти та рієлтори кажуть про одне й те саме: ринок цих послуг нині в хаосі. Приблизно такому ж, в якому він був у 90-х.

У споживачів послуг претензій до рієлторів три:

1. Чому рієлтори беруть таку високу плату за послуги (50%, 100% від орендної плати за місяць)?
2. Чому рієлтори беруть цю суму саме з орендаря а не з орендодавця?
3. Які такі послуги рієлтори надають, щоб брати такі гроші?

Традиція. Як її зламати?

Як не дивно, відповідь на перше питання – найважча. Юрій Піта каже, що так історично склалося. За його словами, поняття про вартість послуг формувалося від міста до міста. У Києві історично це було 50% від місяця оренди. У Львові, Дніпрі, чи Одесі – 100%. У Кривому Розі чи Харкові – 75%. Причина в тому, що рієлтору треба якось прив’язати свої послуги до вартості послуги орендадавця, яку той надає.

Прив’язка ціни рієлторських послуг до ціни оренди має дуже просте пояснення – платити рієлтору, за одностайною думкою всіх опитаних, має клієнт. До того ж в абсолютній більшості випадків клієнтом рієлтора є власник житла, а не той, хто його винаймає.

"У мене по квартирах – договір з власником. Мені платить власник, щоб я знайшов йому нормальних винаймачів. Це так працює. Але в Україні платить орендар. Хоча ніякої роботи в більшості випадків для орендаря той не робить, а робить саме для для власника", – каже Піта.

Ситуація має просте пояснення. Орендареві зняти квартиру потрібніше, ніж власникові – здати. Власнику квартири є де жити і без доходів від квартир він не зголодніє. Інша справа – орендар. Іншими словами: в українських умовах попит завжди перевищує пропозицію.

"З кінця 90-х почалось стрімке зростання ринку. Зростала економіка, з’являлись робочі місця, а от житло не так швидко будувалось. В цих умовах виник "випереджальний попит". Тільки квартира з’являлась на горизонті – її забирали. Так і склалось, що власники мали вигідне становище, це несправедливо, але так склалось", – каже рієлтор Зиновій.

Чому рієлтори продовжують триматися за цю історичну специфіку, хоча умови змінюються? По-перше, власники, часто розуміючи що мають ресурс і ринкову владу у вигляді об’єкта нерухомості, самі встають у конкуренцію рієлторам і прямо кажуть: платити не будуть. Погрожують: хочете брати з мене, а не з орендаря, просто буду з іншим працювати.

По-друге, часто власники паралельно самі виставляють оголошення про оренду. Якщо здадуть, то всі зусилля рієлтора – витрати часу на показ квартири, складання договорів, відповіді на дзвінки пошукачів – будуть марними.

"Іноді буває й по-іншому. Власник прямо каже: ось тобі об’єкт, мені треба з нього стільки, а далі як хочеш, хочеш – заробляй", – розповідає Євген Полунов.

За які ж послуги рієлтори беруть гроші і чи дійсно ці послуги важливі? Ми зібрали найбільш поширені відповіді рієлторів.

Рієлтор береться прописати договір про оренду "як треба". Це підноситься як важлива послуга. Втім орендарю все одно доведеться вносити свої правки відповідно до того, що його хвилює. Зокрема, щодо ремонту техніки в квартирі, можливості розміщення своїх меблів тощо. Іншими словами – ви все одно будете займатись договором особисто, щоб переконатись, що все потрібне для вас враховане. І ці питання треба буде вирішувати не з рієлтором, а з власником.

Рієлтор витрачає свій час на показ квартири, на відповіді пошукачеві тощо. Це дійсно так. Це і є робота рієлтора. Але конкретний орендар, виходить, заплатить рієлтору за 10-20 попередніх переглядів квартири, в ході яких від неї відмовились. Сам орендар міг просто побачити її в інтернеті.

Рієлтор бере на себе зобов’язання вирішити всі конфліктні питання з власником. Це справді може бути так. Але треба пам’ятати, що ключове слово все одно буде за власником житла. Бо саме він розпоряджається ресурсом. Рієлтор навряд чи зможе на нього вплинути. Особливо якщо спірні питання виникнуть не на стадії укладання договору, а колись вже після.

І це ключова проблема. Фактично рієлтор виступає у ролі не "клапана" в стосунках із власником, не гарантом виконання договору, а де-факто посередником. На думку опитаних нами спеціалістів, це нагадує ринок таксі, де кожен, хто приєднався до програми-агрегатора, вже й таксист.

Що робити?

Всі наголошують, що ключова проблема – у відсутністі регулювання. Рієлтором може назватись кожен. Але якщо людина не працює в агентстві, не напрацьовує базу клієнтів роками, фактично – це посередник-перекуп.

"Якщо ти звертаєшся в агентство, просиш знайти таку-то квартиру в такому-то районі, за такими-то параметрами, то все "ок" з оплатою послуг. Але якщо я квартиру знайшла сама на сайті і готова до всіх ризиків самостійного спілкування з власником житла, то навіщо мені рієлтор? Адекватні рієлтори готові платити за ліцензію, щоб з ринку пішли "бабусі", які 20 років торгують. Бо говорити і працювати з тими бабками тяжко", – каже Христина Малітовська.

Питання лише – хто має видавати ліцензію? На перший погляд, потрібне державне ліцензування. Але проблема в тому, що такий підхід плодить корупцію. Євген Полунов вважає, що ліцензувати рієлторів можуть Асоціація або Союз рієлторів на засадах самоорганізації.

"Це приблизно як із журналістськими посвідченнями. Якщо телеканал видає посвідчення журналісту, він відповідає за його роботу, і якщо той робить щось не те – звільняє. Так має бути і тут. Звісно, тут теж буде не все гладко, але з чогось треба починати", – вважає юрист.

Самі рієлтори вже не вірять, що регулювання з боку держави щось змінить. За останні 25 років "старожили" пам’ятають понад 20 різних законопроєктів. До написання жодного з них рієлтори не були залучені. Тож саморегуляція має бути ефективнішою. Принаймні у споживачів з’явиться вибір, з ким працювати.

Крім того, цей процес має йти паралельно зі зміною культури стосунків у трикутнику рієлтор-власник-орендар. Зокрема, на думку Зиновія, орендарі мають перестати платити за ті послуги, які їм не потрібні.

"Культура має підвищуватись. Платити мають почати власники, бо вони є клієнтами рієлторів. Але платити мають не всім, а професійним, якісним рієлторам. Одного разу спільноті вдалося навести більший чи менший лад на ринку. Це відбулось у 2010-2011 роках. Я думаю, за допомогою ЗМІ та соцмереж це можна зробити і зараз", – каже Зиновій.

Наразі Україна внаслідок коливань на ринку оренди нерухомості знову перебуває на початку шляху. Становлення цивілізованого ринку може тривати роками. Але що швидше Україна почне, то краще.