Из-за разногласий между строительной компанией Stolitsa Group и ГП "Агрокомбинат Пуща Водица" заблокирован ввод в эксплуатацию столичного ЖК Варшавский Плюс. Об этом в письме для редакции LIGA.net сообщили инвесторы стройки.

"Госпредприятие Пуща Водица не хочет ставить свою подпись под документами для ввода домов. Я инвестировал в августе 2019-го в трехкомнатную квартиру, дом был готов еще в ноябре 2020-го, но мы до сих пор не можем заехать. Напряжение росло, мы самоорганизовались и вышли на застройщика, теперь с ним на постоянной связи", – рассказывает инвестор ЖК Варшавский Плюс Ярослав Петренко (фамилия изменена по просьбе собеседника).

Конфликт разгорелся вокруг условий инвестдоговора, спустя шесть лет после его подписания. Руководство ГП "Пуща Водица", которое владеет землей в более 200 га, и на которых развернулось строительство, потребовало от застройщика пересмотреть проценты по договорам. 

Шесть лет назад владелец земли и застройщик сошлись на условии: в обмен на земельный участок госпредприятие должно было получить 5% от общей площади жилой недвижимости. С тех пор многое изменилось, например, руководство предприятия, балансодержатель ГП "Пуща Водица" – в 2020 году вместо Минагро им стал Фонд госимущества Украины (ФГИ). ФГИ выступает контролирующим органом госкомпании.

Эти изменения привели к последствиям. Теперь ГП и ФГИ требуют пересмотра условий и увеличения своей доли в строящихся объектах. Главная причина – прошлые соглашения наносят убыток государству, считают в Фонде. Конфликт уже перешел в судебную плоскость – Фонд подал судебный иск, Stolitsa Group не намерена сдаваться. Но стороны все еще не теряют надежды договориться мирно. 

LIGA.net решила предоставить площадку двум сторонам конфликта и разобраться, что не могут поделить стороны, и на какие уступки готовы пойти, чтобы разрешить проблему, которая бьет по тысячам инвесторов. 

Модель ЖК "Варшавский Плюс", фото: LUN.ua
Модель ЖК "Варшавский Плюс", фото: LUN.ua

ЖК Варшавский Плюс – это продолжение одного из самых крупных в Киеве микрорайонов Варшавский на Виноградаре. По данным Stolitsa Group, сейчас готовы к эксплуатации шесть домов. Всего в ЖК входит 10 двухсекционных домов, следует из данных портала Lun. По данным Stolitsa Group, еще 10 домов готовятся к сдаче в этом году. Всего 17 домов в разных стадиях готовности. В отделе продаж LIGA.net сообщили, что в ЖК осталось только семь квартир.

ЖК представляет собой стандартный пример массовой квартальной застройки, рассказывает LIGA.net директор консалтинговой компании City Development Solutions Роман Герасимчук. Несмотря на удаленность от центра города, он располагается на территории с развитой инфраструктурой, вблизи планируется открытия новых станций метро. ЖК имеет высокий инвестиционный потенциал, отмечает аналитик. По словам гендиректора девелоперской компании Stolitsa Group Эдуарда Соколовского, компания уже вложила в развитие инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры более 1,5 млрд гривень частных инвестиций. 

Готовые дома ЖК "Варшавский Плюс", фото: LUN.ua
Готовые дома ЖК "Варшавский Плюс", фото: LUN.ua
Фонд госимущества Украины 
  • Условия, установленные инвестдоговором, втрое ниже рыночных. Они несут дискриминационный характер относительно распределения прав между инвесторами. Так, доля ГП в договорах – 4,7% от общего количества жилого фонда. Но рыночная практика предусматривает показатели на уровне 10-15%. Кроме того, тяжелым бременем для Фонда является арендная плата за земельные участки, ГП "Пуща Водица" самостоятельно платит многомиллионный земельный налог в течение пяти лет без каких-либо компенсаций. Почему экс-чиновники ГП "Пуща Водица" закрывали глаза на очевидно невыгодные условия инвестиционных соглашений, даст ответ следствие. Фонд уже инициировал обращение в правоохранительные органы.

  • ГП "Пуща-Водица" также подало судебный иск о признании сделок с компаниями из структуры застройщика Stolitsa Group недействительными. Так как на момент заключения соглашений не было получено согласия Кабинета Министров Украины (согласно постановлению Кабмина от 11 апреля 2012 № 296, государственные предприятия, в уставном капитале которых доля государства превышает 50%, должны получить согласование Кабинета министров на заключение договоров о совместной деятельности. – Ред). 

  • Какие новые условия являются приемлемыми для ГП "Пуща Водица" и Фонда госимущества? В ходе дальнейших переговоров ГП рассчитывает на увеличение доли в проекте до 10-15%. Руководство ГП при поддержке Фонда также планирует включить сюда коммерческие площади. Это возможно сделать, учитывая, что планируются изменения в части количества и качества строительства коммерческих/офисных объектов. А также учитывая действующую практику на рынке недвижимости, согласно которой все площади совместных проектов должны быть распределены равномерно.

  • Кроме того, Фонд рассчитывает получить денежную компенсацию за оплату земельного налога. С начала действия договоров, ущерб госпредприятия от уплаты налога на землю составил 65 млн гривень.

  • Как решить проблему? Вести прямой переговорный процесс. Пока состоялось два раунда переговоров между ГП "Пуша Водица" и группой компаний Stolitsa Group, стороны проводят юридические консультации. Если переговоры не принесут результата, то руководство Фонда и госпредприятия будут вынуждены решать вопрос в судебном порядке. Применение исключительно судебной процедуры несет нежелательный побочный эффект для обеих сторон. Поэтому Фонд рассчитывает на продолжение конструктивного диалога с представителями Stolitsa Group.

  • Важно, чтобы частные добросовестные покупатели квартир не пострадали. Фонд не допустит, чтобы права покупателей были нарушены. В то же время Фонд не готов уступать государственными интересами в пользу частного застройщика.
Эдуард Соколовский, гендиректор девелоперской компании Stolitsa Group 
  • Позиция ГП "Пуща Водица" совершенно непонятна для нашей компании, и, скорее, выглядит, как попытка давления и принуждения изменить условия договоров, не имея на это никаких юридических оснований. В документах, которые заключались в 2008-2015 гг, был определен процент площадей, которые после строительства и ввода домов в эксплуатацию передаются госпредприятию. Это примерно 98 000 кв. м недвижимости. Этот процент был согласован Минагро, органом управления этого ГП в то время, а показатель в 5% был подтвержден независимыми профильными экспертами.

  • Каких-то недоразумений с государственным предприятием у нас раньше не было. Уже сейчас государство получило 31 000 кв. м жилья и должно еще получить 67 000 кв. м. Но в 2020 году ГП резко изменило вектор взаимоотношений с нами. Мы не видим абсолютно никаких оснований для пересмотра условий инвестдоговоров. В них четко прописано, что любые изменения могут вноситься только по обоюдному согласию сторон.

  • Компания выстраивала с ГП партнерские отношения и никогда не отказывала в предоставлении финансовой помощи. Эти деньги ГП направляло на уплату налогов, коммунальных услуг, заработной платы. Сегодня задолженность агрокомбината перед Stolitsa Group составляет 65 млн грн. И эти средства не спешат возвращать. Требование пересмотра процентов могло быть реакцией госпредприятия на просьбу вернуть возвратную финансовую помощь. В ответ на просьбу вернуть деньги, мы получили только письмо с требованием пересмотра процентов по инвестиционным договорам.

  • В судебных исках ГП "Пуща Водица" утверждает, что договоры должны были получить согласование Кабинета министров. А так как его не было, то договоры должны быть признаны недействительными. Но первые редакции инвестиционных договоров возникли задолго до принятия этого порядка (№296 от 11.04.2012 года), а потому это не может распространяться на данные правоотношения.

  • Позиция Фонда госимущества выглядит крайне непоследовательной. Часть имущественных прав в ЖК Фонд уже выставил на продажу – 42 квартиры общей площадью 2 670,10 кв. м. Выходит, что Фонд выставляет на продажу недвижимость в домах, ввод которых в эксплуатацию фактически сам же и блокирует. Очевидно, вторая сторона понимает шаткость и несостоятельность своей правовой позиции.

  • Мы готовы искать компромиссы в рамках действующих договоров и действующего законодательства. 
Stolitsa GroupновостроиЖК "Варшавсикй плюс"