Разбор | Продажи квартир в новостройках Киева рухнули. Почему застройщики все равно повышают цены?

Спрос на жилье в новостройках упал на треть, а средняя цена квадратного метра достигла нового семилетнего максимума.

В ноябре квадратный метр в новостройке в среднем подорожал еще на 5% до 34 700 грн, следует из ежемесячного отчета сервиса Лун.

Такие парадоксальные результаты на рынке недвижимости показал ноябрь.

Почему покупатели теряют интерес к новым квадратным метрам, а аналитики рынка настаивают на адекватности цен, разбиралась LIGA.net.

Рекордный год

После резкого скачка цен в начале 2015 года, до лета 2020 года, стоимость жилья в новостройках Киева колебалась в пределах 20 000–25 000 грн/кв.м. После отмены жесткого локдауна в середине 2020 года средние цены на первичном рынке жилья начали плавный рост и в начале 2021 достигли 27 700 грн/кв.м.

За первые девять месяцев этого года, по данным Lun.ua, средняя цена квадратного метра подобралась к 33 000 грн/кв.

Октябрь прошел без изменений, но в ноябре стоимость выросла еще на 1700 грн (+5,2%) до 34 700 грн/кв.м. 

Впрочем, минимальные цены остаются прежними уже четвертый месяц – 22 000 грн/кв.м.

Из-за отличий в методологии не все зафиксировали рост.

По данным аналитической компании M4U, примерно 78% продаваемых квартир* на первичном рынке – жилье эконом- и комфорт-класса. В них, по данным Лун*, в ноябре цены оставались без изменений: 22 000 грн/кв.м и 26 900 грн/кв.м соответственно. 

В Лун отмечают, что общий показатель средней стоимости вырос за счет жилья бизнес- и премиум-класса – на 4,5% до 52 900 грн/кв.м. и 4,3% до 77 000 грн/кв.м. соответственно.

В Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) согласны с данными Лун.

"По итогам ноября стоимость жилья на первичном рынке Киева остается стабильной. Начиная со второй половины сентября, незначительные ценовые колебания – в пределах 1,5-3% – наблюдаются только в некоторых объектах бизнес- и премиум-класса преимущественно на начальных стадиях строительства", – говорится в сообщении АСНУ со ссылкой на главу столичного подразделения Елену Гайдамаху.

В Лун объясняют расхождение в показателях тем, что компания считает медиану, отбрасывая 10% самых дорогих и дешевых квартир во избежание перекосов. Затем эти данные уточняются в отделах продаж застройщиков. Их также дополнительно проверяют "секретные покупатели", уточнил директор по маркетингу Лун Денис Судилковский.

Жилье традиционно дорожает из-за роста цен на строительные материалы, налогов и зарплат строителей, рассказывает аналитик SV Development Сергей Костецкий.

С весны 2021-го цены на кирпич и стеклопакеты выросли на 100%, добавляет владелец компании Stokman Сергей Овчинников. Также подорожали бетон и щебень – этот рост себестоимости постепенно закладывается в цену квадратного метра, добавляет он.

Но инвесторы оказались не готовы к росту.

Спрос уже упал

По данным консалтинговой компании City Develoipment Solutions, количество запросов в отделы продаж в ноябре упало в среднем на 18-20%, по сравнению с октябрем. И это не самая плохая новость для застройщиков.

В ноябре, в сравнении с августом, количество сделок в Киеве сократилось на 35%, говорится в пресс-релизе АСНУ по итогам 11 месяцев 2021 года. В других крупных городах – Одессе, Львове, Харькове, Днепре – спрос упал на 25-30%.

В чем причина? Слишком быстрый рост цен (+35-40% с 2020-го), превышающий возможности покупателей, цитируют в релизе главу ассоциации Юрия Питу.

"С 2020 года и в течение трех кварталов 2021 года спрос на 10-15% превышал предложение, что позволило застройщикам увеличивать цены. Однако с сентября 2021 года началось постепенное снижение активности покупателей. Сейчас предложение уже на 20% выше спроса, что стало главным фактором стабилизации цен", – отметил Юрий Пита.

Покупателям нужно время, чтобы привыкнуть к новым ценам, признает Овчинников.

Кроме сугубо финансовых причин, есть и другие.

После коллапса построек банка Аркада и компании Укрбуд инвесторы больше не покупают недвижимость на стадии котлована, которая была существенно дешевле, объясняет Костецкий.

Неблагоприятные новости в политической сфере, в частности – о возможном вторжении России или госперевороте, негативно влияют на желание будущих покупателей распрощаться с деньгами, добавляет Овчинников.

"Серийных" инвесторов также отпугнуло принятие законопроекта 5600, отмечает директор City Develoipment Solutions Роман Герасимчук. Этот законопроект вводит 18% налога на доходы физических лиц от продажи третьего и последующих объектов недвижимости в течение одного года. Инвесторы опасаются, что застройщики могут повысить цены, и поэтому берут паузу, говорит Герасимчук.

Как следствие, за последние месяцы спрос на новостройки экономкласса упал на 40%, комфорт-класса – более 30%, отмечают в АСНУ.

Интересная деталь: более чем на 25% "упали" ЖК бизнес- и премиум-класса (хотя они и подорожали, по данным Лун и M4U).

Есть ли пузырь

Цены на жилье в новостройках выросли на 35-40% в год, так же упал спрос за последние три месяца. Нормально ли это?

На столичном рынке жилья надувается ценовой пузырь, предупреждалa в колонке для LIGA.net экс-координатор Экспертной платформы НБУ Наталья Задерей.

Застройщики и консультанты по недвижимости утверждают, что это не так.

Никаких признаков пузыря нет, утверждает Сергей Овчинников из Stokman. Количество строящихся и вводимых в эксплуатацию квадратных метров в Киеве сократилось в два раза с 2018 года, говорит Овчинников.

Больший риск он видит в том, что застройщики низкого ценового сегмента ($600-700/кв.м) могут не достроить свои объекты в 2022 году. К этому может привести существенный рост себестоимости строительства и зарплат, объясняет он. А это ударит по настроению покупателей, которые и так боятся новых сделок.

Данные Лун почти за два года пока также не свидетельствуют об аномалиях.

К примеру, по состоянию на декабрь 2020-го в Киеве было построено 492 ЖК. Еще 149 строилось и 30 готовилось к строительству.

Похожая ситуация остается и за год: завершенных – 549 ЖК (+11,6%), строят – 156 (+4,7%) и еще 17 на стадии подготовки (-43%).

На конец года обычно приходится второй пик продаж жилья, рассказывал Герасимчук. Что будет с ценами?

"Киевгорстрой не повышал цены в ноябре, мы планируем это сделать в конце декабря", – сообщили в пресс-службе компании. Там отрицают снижение спроса в ноябре и утверждают, что в декабре фиксируют ежедневное увеличение количества консультаций и соглашений.

"Причины? Появление в продаже новых, долгожданных и ликвидных объектов, а также подорожание доллара", – ответили в КГС.

Оценки аналитиков несколько отличаются.

Себестоимость новой недвижимости никогда не падает, поэтому цены могут вырасти, убеждает Костецкий из SV Development. По его словам, речь идет примерно о 1-2% до конца года. Жилье бизнес-класса вырастет несущественно или останется без изменений, добавляет Костецкий.

Рост прогнозирует и Герасимчук из City Develoipment Solutions.

"Рынок недвижимости Киева все еще находится в фазе роста. Средняя цена в декабре продолжит расти. В зависимости от класса прирост будет составлять 2-4%", – говорит Герасимчук.

До конца года цены будут стабильными, считает Юрий Пита из АСНУ. Но стоит ожидать новогодних скидок в 5-15% от большинства застройщиков, добавляет он.

Стабильное снижение спроса будет сдерживать рост цен и склонять застройщиков делать скидки при 100% оплате, добавляет глава Киевского отдела ассоциации Елена Гайдамаха.

Покупателям нужно время, чтобы привыкнуть к новому уровню цен, предполагает Овчинников.

Если этого не произойдет в декабре – самом горячем времени года для отделов продаж, – ожидание может затянуться.

* – источник данных уточнен после публикации.

Подписывайтесь на LIGA.Бизнес в Facebook: главные бизнес-новости

Александр Мясищев

корреспондент