Розбір | Продаж квартир у новобудовах Києва обвалився. Чому забудовники все одно підвищують ціни?

Попит на житло в новобудовах впав на третину, а середня ціна квадратного метра досягла нового семирічного максимуму.

У листопаді квадратний метр в новобудові в середньому подорожчав ще на 5% до 34 700 грн, випливає із щомісячного звіту сервісу Лун.

Такі парадоксальні результати на ринку нерухомості показав листопад.

Чому покупці втрачають інтерес до нових квадратних метрів, а аналітики ринку наполягають на адекватності цін, розбиралася LIGA.net. 

Рекордний рік

Після різкого стрибка цін на початку 2015 року, до літа 2020 року, вартість житла в новобудовах Києва була в межах 20 000–25 000 грн/кв.м. Після скасування жорсткого локдауну в середині 2020 року середні ціни на первинному ринку житла розпочали плавне зростання і на початку 2021-го досягли 27 700 грн/кв.м.

За перші дев'ять місяців цього року, за даними Lun.ua, середня ціна квадратного метра підібралася до 33 000 грн/кв.м.

Жовтень минув без змін, але у листопаді вартість зросла ще на 1700 грн (+5,2%) до 34 700 грн/кв.м.

Втім, мінімальні ціни залишаються без змін вже четвертий місяць – 22 000 грн/кв.м.

Через відмінності у методології не всі зафіксували зростання.

За даними аналітичної компанії M4U, приблизно 78% усіх квартир*, що продаються на первинному ринку Києва – житло економ- та комфорт-класу. У них, за даними Лун*, у листопаді ціни залишалися без змін: 22 000 грн/кв.м та 26 900 грн/кв.м відповідно.

У Лун зазначають, що загальний показник середньої вартості зріс завдяки житлу бізнес- та преміумкласу – на 4,5% до 52 900 грн/кв.м та 4,3% до 77 000 грн/кв.м відповідно.

В Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) погоджуються з даними Лун.

"За підсумками листопада вартість житла на первинному ринку Києва залишається стабільною. Починаючи з другої половини вересня, незначні цінові коливання – в межах 1,5-3% – спостерігаються лише в деяких об’єктах бізнес- та преміумкласу переважно на початкових стадіях будівництва", – йдеться у повідомленні АФНУ із посиланням на голову столичного підрозділу Олену Гайдамаху.

У Лун пояснюють розбіжність у показниках тим, що компанія вираховує медіану, відкидаючи 10% найдорожчих і найдешевших квартир, щоб уникнути перекосів. Потім ці дані уточнюються у відділах продажу забудовників. Їх також додатково перевіряють "секретні покупці", уточнив директор з маркетингу Лун Денис Судилковський.

Житло традиційно дорожчає через зростання цін на будівельні матеріали, податків та зарплат будівельників, розповідає аналітик SV Development Сергій Костецький.

З весни 2021-го ціни на цеглу та склопакети зросли на 100%, додає власник компанії Stokman Сергій Овчінніков. Також здорожчали бетон та щебінь – це зростання собівартості поступово закладається у ціну квадратного метра, додає він. 

Але інвестори виявились не готовими до зростання.

Попит вже впав

За даними консалтингової компанії City Develoipment Solutions, кількість запитів до відділів продажу у листопаді впала в середньому на 18-20%, у порівнянні з жовтнем. І це не найгірша новина для забудовників.

У листопаді, у порівнянні з серпнем, кількість угод у Києві скоротилась на 35%, йдеться у пресрелізі АФНУ за підсумками 11 місяців 2021 року. В решті великих міст – Одесі, Львові, Харкові, Дніпрі – попит знизився на 25-30%.

В чому причина? Надто швидке зростання цін (+35-40% з 2020-го), яке перевищує можливості покупців, цитують в релізі голову асоціації Юрія Піту. 

"З 2020 року і протягом трьох кварталів 2021 року попит на 10-15% переважав пропозицію, що дало змогу забудовникам збільшувати ціни. Проте з вересня 2021 року розпочалося поступове зниження активності покупців. Наразі пропозиція вже на 20% більша за попит, що стало головним чинником стабілізації цін", – зазначив Юрій Піта.

Покупцям потрібен час, щоб звикнути до нових цін, визнає Овчінніков.

Окрім суто фінансових причин є й інші.

Після колапсу забудов банку Аркада та компанії Укрбуд інвестори більше не купують нерухомість на стадії котловану, яка була суттєво дешевшою, пояснює Костецький.

Негативні новини у політичній сфері, зокрема – про можливе вторгнення Росії чи держпереворот, негативно впливають на бажання майбутніх покупців розпрощатися з грошима, додає Овчінніков. 

"Серійних" інвесторів також відлякало ухвалення законопроєкту 5600, зазначає директор City Develoipment Solutions Роман Герасимчук. Цей законопроєкт запроваджує 18% податку на доходи фізичних осіб з продажу третього та наступних об’єктів нерухомості протягом одного року. Інвестори побоюються, що забудовники можуть збільшити ціни і тому беруть паузу, каже Герасимчук.

Як наслідок, за останні місяці попит на новобудови економкласу впав на 40%, комфорт-класу – на понад 30%, зазначають в АФНУ.

Цікава деталь: на понад 25% "впали" ЖК бізнес- та преміумкласу (хоча вони ж і здорожчали, за даними Лун та M4U).

Чи є бульбашка

Ціни на житло в новобудовах зросли на 35-40% за рік, так само впав попит за останні три місяці. Чи це нормально? 

На столичному ринку житла надувається цінова бульбашка, попереджала у колонці для LIGA.net екскоординаторка Експертної платформи НБУ Наталя Задерей.

Забудовники та консультанти з нерухомості переконують, що це не так.

Жодних ознак бульбашки немає, стверджує Сергій Овчінніков зі Stokman. Кількість квадратних метрів, що будуються та вводяться в експлуатацію у Києві, впала удвічі з 2018 року, каже Овчінніков.

Більший ризик він вбачає у тому, що забудовники низького цінового сегмента ($600-700 $/кв.м) можуть недобудувати свої об’єкти у 2022 році. До цього можуть призвести суттєве зростання собівартості будівництва і зарплат, пояснює він. А це вдарить по настроях покупців, які й без того бояться нових угод.  

Дані Лун майже за два роки поки також не свідчать про аномалії.

Наприклад, станом на грудень 2020-го в Києві було збудовано 492 ЖК. Ще 149 будувалися і 30 готувалися до будівництва.

Схожою ситуація залишається і за рік: завершених – 549 ЖК (+11,6%), будують – 156 (+4,7%) і ще 17 на стадії підготовки (-43%).

На кінець року зазвичай припадає другий пік продажу житла, розповідав Герасимчук. Що буде з цінами?

"Київміськбуд не підвищував ціни у листопаді, ми плануємо це зробити наприкінці грудня", – повідомили в пресслужбі компанії. Там заперечують зниження попиту у листопаді та переконують, що у грудні фіксують щоденне збільшення кількості консультацій та угод.

"Причини? Поява у продажу нових, довгоочікуваних і ліквідних об’єктів, а також — подорожчання долара", – відповіли в КМБ.

Оцінки аналітиків дещо розходяться.

Собівартість нової нерухомості ніколи не падає, тому ціни можуть зрости, переконує Костецький з SV Development. За його словами, мова йде приблизно про 1-2% до кінця року. Житло бізнес-класу зросте несуттєво чи лишиться без змін, додає Костецький.

Зростання прогнозує і Герасимчук з City Develoipment Solutions. 

"Ринок нерухомості Києва все ще перебуває у фазі зростання. Середня ціна у грудні продовжить збільшуватися. Залежно від класу приріст складатиме 2-4%," – каже Герасимчук. 

До кінця року ціни будуть стабільними, вважає Юрій Піта з АФНУ. Але варто очікувати новорічних знижок у 5-15% від більшості забудовників, додає він. 

Стабільне зниження попиту стримуватиме зростання цін та схилятиме забудовників робити знижки за умови 100% оплати, додає голова Київського відділу асоціації Олена Гайдамаха.

Покупцям потрібен час, щоб звикнути до нового рівня цін, припускає Овчінніков.

Якщо цього не станеться в грудні – найгарячішій порі року для відділів продажу, – очікування може затягнутись.

* – джерело даних уточнено після публікації.

Підписуйтесь на LIGA.Бізнес у Facebook: головні бізнес-новини

Олександр М'ясищев

кореспондент