Рынок жилья в Черновцах: испытание на прочность

При максимальных объемах строительства в Черновцах ценовые эксперименты владельцев квартир грозят парализовать местный рынок жилой недвижимости. Уловив тенденцию удорожания квадратов в стране, владельцы квартир повысили расценки на 5-10%, а потенциальные покупатели отложили сделки и терпеливо ждут скидок. Оживленным остается лишь земельный рынок - за участки буковинцы готовы переплачивать не торгуясь.

Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в аналитическом отделе консалтинговой компании "Канзас", на черновицком рынке жилой недвижимости назревает революционная ситуация. Владельцы квартир, воодушевленные информацией о новой волне подорожания, прокатившейся по ряду регионов страны, уже не хотят продавать свои апартаменты по старым ценам. В то же время, потенциальные покупатели не спешат заключать сделки на невыгодных для себя условиях. С начала года большинство потенциальных продавцов повысили стоимость на 5-10%. За весь прошлый год вторичное жилье подорожало на 15%. Сейчас все больше собственников квартир задумываются и о переводе цен в евро, ссылаясь на обесценивание доллара. Платежеспособный спрос на жилую недвижимость крайне низок, что уже привело к сокращению числа сделок с начала года на 7-10%.

Интерес покупателей вызывает лишь ограниченная группа апартаментов. В первую очередь это касается старых домов австрийской и румынской постройки, сосредоточенных в центре Черновцов (улицы Гоголя, Крылова, Пушкина, Смальстоцкого, Богомольца). Потенциальных покупателей привлекают большие площади (двухкомнатные квартиры - 75-80 кв.м, трехкомнатные квартиры - от 100 кв.м) и хорошая планировка (просторные кухня и холл, наличие комнаты для прислуги и т.п.). Такие квартиры, независимо от их состояния, всегда были востребованы, поэтому даже их подорожание с начала года на $5-10 тыс. не отпугнуло потенциальных покупателей - за элитным жильем по-прежнему стоит очередь. Покупатели готовы платить за двухкомнатные "люксы" по $85 тыс., трехкомнатные - по $120-130 тыс., а наличие современного ремонта увеличивает эту сумму еще на $40-50 тыс.

Потенциальные покупатели интересуются и самыми дешевыми предложениями: однокомнатными квартирами не дороже $45 тыс. и двухкомнатными - до $60 тыс. Большинство таких квартир находятся на пр-те Независимости, улицах Стасюка, Комарова, массово застроенных "хрущевками". Впрочем, даже в этом сегменте количество сделок сокращается - за 2007 год динамика снижения числа покупок составила не менее 5%. Риелторы связывают такую тенденцию с падением интереса к квартирам со стороны "заробитчан". Если еще два-три года назад их доля в клиентской базе агентств недвижимости составляла 50%, то сейчас не превышает 5%. Потенциальные покупатели все чаще предпочитают инвестировать в зарубежную недвижимость.

Жилье среднего класса (от $50 тыс. - однокомнатная квартира и от $70 тыс. - двухкомнатная) и вовсе "зависло". Продавцы, не желающие предоставлять покупателям скидки, не могут продать жилье по несколько месяцев. Однако это не удержало собственников от соблазна попытаться заработать на квартирах еще больше - с начала года они подорожали на 3-5%. Впрочем, реальных сделок по новым ценам почти не заключают. Аналитики убеждены, что вскоре продавцы вторички вынуждены будут умерить свой аппетит, тем более, что банки ужесточили условия кредитования, снизив сроки ипотеки и повысив требования к заемщикам. Это чревато очередным снижением спроса на недвижимость, поскольку ранее в кредит в Черновцах покупали порядка 70% квартир.

Эксперты утверждают, что в немалой степени отток покупателей со вторичного рынка связан и с активным строительством в Черновцах нового жилья. В 2007 году в эксплуатацию были введены 19 многоквартирных домов (почти 55 тыс. кв.м), сейчас возводятся не менее 40 объектов, большинство из которых планируется сдать уже в следующем году. Наиболее интенсивно застраиваются приближенные к центру районы и окраины города. В первом случае речь идет о парковой зоне (улицы Кутузова, Суворова), где сооружаются несколько элитных зданий ($1,8-2 тыс./кв.м). На пересечении улиц Красноармейской и Ривненской с пр-том Независимости местные власти выделили участок в 40 га под новый микрорайон, где построят более 100 тыс. кв.м жилья. Там возведена первая пятиэтажка, в которой уже практически нет свободных квартир. Стоимость "квадрата" в ней - $1,1 тыс.

Власти Черновцов готовы способствовать строителям недорогих апартаментов. Под социальные проекты в ближайшее время могут выделить земли в микрорайонах "Руський-1" (улицы Фастовская и Роменская) и "Садгора" (ул. Кобулицкого). Чиновники обещают, что стоимость такого жилья для местных жителей будет как минимум на треть ниже рыночной. На недорогие квадраты ориентируются и многие инвесторы. В периферийном микрорайоне "Руський" возводятся порядка 20 домов общей площадью 200 тыс. кв.м. Однако желающих поселиться в этом непрестижном районе мало, что заставляет компании снижать цены. На сегодняшний день квартиру здесь можно приобрести по $900/кв.м. На окраинах распродается не более 40% нового жилья. Причиной неудач застройщиков является слишком большая площадь квартир: двухкомнатные - по 80 кв.м и трехкомнатные - от 100 кв.м, что явно не вписывается в параметры недвижимости "эконом"-класса.

Наиболее активно раскупаются новостройки, расположенные в приближенных к центру районах, стоимость "квадрата" в которых на этапе котлована не превышает $1,2 тыс. Как правило, в таких домах на стадии возведения третьего-четвертого этажей свободных квартир уже нет. Но даже инвесторы, работающие в востребованных районах, в 2009-2010 годах вынуждены будут пойти на снижение цен, поскольку одновременный ввод в эксплуатацию нескольких десятков объектов приведет к явному перенасыщению рынка.

Земельные участки и частные коттеджи у жителей Черновцов более популярны, чем многоэтажная застройка. Спрос на участки и готовые коттеджи в течение последнего полугодия вырос как минимум на треть. В частности, в течение последних месяцев участки в областном центре подорожали на 25-30%. Сейчас средняя стоимость сотки в спальных районах составляет $15-20, а в парковой зоне достигает $40 тыс. Устанавливают рекорды и цены на землю в так называемых Царских селах - на ул. Курильской и в с. Годиловое, расположенном сразу за городской чертой. Участки в 8-10 соток там продают по $100-150 тыс., коттеджи - по $250-280 тыс., но все чаще в предложении появляются и объекты по $500 тыс.

Наиболее перспективными считают территории, расположенные в районе планируемого строительства объездной дороги. Опыт подобных инвестиций у горожан уже есть - на этапе сооружения трассы на пограничный пункт пропуска "Порубне" земли в ее окрестностях разошлись по $1 тыс./сотка, а сейчас их выставляют на перепродажу уже по $2-3 тыс. Высокие цены заставляют покупателей осваивать все более отдаленные от Черновцов районы. Сейчас активизировался спрос на участки в селах, расположенных вдоль магистралей. Обязательное требование, которое предъявляют потенциальные покупатели, - наличие дорог и газопровода.