Спрос на недвижимость смещается из западных регионов в Киев. Что ожидает рынок

Полномасштабная война внесла коррективы в бизнес по всей Украине. В первую очередь – в рынок недвижимости. Раньше инвестировать в жилье было выгодно. Особенно активно это делали в Киеве. Сейчас ситуация изменилась. Большинство квартир покупают для собственных нужд. А те, кто могут позволить себе такие инвестиции, либо уехали за границу, либо не хотят рисковать.

В 2023 году интерес к покупке недвижимости составил 70–80% от довоенного уровня. Ситуацию в 2024 году сложно спрогнозировать. Всё зависит от ситуации на фронте. Но можно предположить, что она будет мало отличаться от прошлого года и сохранять его тенденции.

Девелопер Алексей Баранов в интервью LIGA.net назвал инвестиции в недвижимость сегодня "слишком невыгодными". LIGA.net разбиралась, что ждет рынок жилья в этом году.

Люди снова начали интересоваться покупкой жилья

По данным ЛУН, в 2023 году украинцы начали возвращаться к идее приобретения собственной недвижимости, интересоваться предложениями на рынке. Хотя непосредственно на сделки выходят осторожно. Часть покупателей пока выдерживают паузу и откладывают решение о покупке. В то же время юрист по недвижимости Владимир Копоть уточняет, что оживление спроса касается не инвестиций, а покупки квартир для себя.

Копоть считает, что на рынке недвижимости в этом году не будет положительных сдвигов. Соглашения будут происходить, но некоторые из них будут спекулятивными из-за законопроекта о мобилизации.

"На вторичном рынке мужчины будут массово продавать квартиры своим женам, матерям, сестрам. В законопроекте о мобилизации указано, что если мужчина не придет в ТЦК по повестке, ему будет запрещено совершать какие-либо операции с имуществом, будут арестованы счета. Сейчас уже есть определенный ажиотаж, когда мужчины переписывают свои активы на женщин", – рассказал юрист.

На рынке недвижимости не предполагается кардинальных изменений

Те, кому нужна квартира для себя, будут покупать, несмотря на цены. Такие соглашения заключают даже в регионах, которые часто оказываются под вражескими атаками, например в Херсоне и Харькове. В то же время люди ищут жилье уже с ремонтом. Кое-где украинцы, выехавшие из страны и не планирующие возвращаться, продают меблированную недвижимость. Поиск такого жилья связан прежде всего с удорожанием материалов, дефицитом строителей и других специалистов.

По мнению Копотя, сделок на первичном рынке будет мало. Он объясняет это тем, что за разрушенную квартиру, где есть право собственности, государство компенсирует деньги. Но если "прилетит" в недостроенный дом – процесс будет сложнее.

"Однако на рынке до сих пор есть профессиональные игроки, которые покупают недооцененные объекты, делают ремонт и продают дороже. Люди, у которых есть накопления, сконцентрировались на инвестициях в другую недвижимость. Или на жилье в маленьких регионах, где можно по крайней мере сохранить свои средства", – считает эксперт.

Юрист по недвижимости заключает, что в прошлом году атаки не прекращались, но это не повлияло на рынок недвижимости. Скорее всего, в этом году статистика останется на уровне 2023 года.

Игорь Райков, основатель "Школы профессионального девелопмента", также считает, что в 2024 году на рынке недвижимости не предполагается кардинальных изменений. Но такой сценарий сработает в том случае, если на фронте не будет переломов.

В прошлом году наблюдалось оживление на киевском рынке до 15% от показателей 2021 года, в области – 20-30%. В частности, за счет государственных программ. Так, по госпрограмме єОселя было выдано 6228 кредитов на 9,3 млрд грн. Больше ипотек получили в Киеве и области – 1049 и 1707 соответственно. Кроме того, появились жилищные сертификаты, которые будут выдавать людям, чья недвижимость полностью разрушена.

Уменьшение инвестиций в западные регионы из-за перенасыщенного рынка

Инвестиции в западные регионы будут постепенно снижаться. Это связано со спросом, наблюдавшимся в начале войны. Компании, начавшие проекты в 2023 году, выйдут с ними на рынок ориентировочно в середине этого года. В результате количество предложений будет превышать спрос и цены будут соответственно снижаться.

"В прошлом году было много инвестиционных форумов, которые касались апартаментов Карпат, Закарпатья, Львова. Дошло до того, что жилье в Ужгороде стоит дороже, чем в Киеве, – $2500-3000  за квадратный метр. В Ужгород пришло много компаний. Но спрос был ситуативный и его там уже почти нет. В 2022-2023 годах люди туда приехали, покупали жилье. Компания реагировали на тот спрос и запускали проекты. Но количество предложения превысит спрос и цены снизятся. То есть цены будут на уровне $1000-1500 за квадрат", – объясняет девелопер.

В то же время интерес к рынку недвижимости Киева начал расти. Райков убежден, что в нынешнем году инвестиции в новостройки столицы начнут возвращаться. Ведь есть отложенный спрос за два года. По мнению Копотя, инвестирование в жилье для аренды не будет возобновляться. В Киеве аренда квартиры приносит владельцу 6% годовых, в западных областях это может быть 10%.

В Киеве после полномасштабного вторжения уменьшилось количество новых проектов. Ведь застройщики выбирают не рисковать, а достраивают имеющиеся и начинают новые очереди. Сейчас люди готовы покупать готовое или почти готовое жилье со сроком сдачи до  года. По словам девелопера, отсутствие новых проектов повлияет только на спрос, а не на цену.

"Сейчас в новостройках продают две-три квартиры в месяц, а в очень успешные месяцы – пять. В 2024 году они будут продавать в два или три раза больше. Люди перестанут рассматривать Карпатский регион как альтернативу. Они уже видят, что Киев защищен. Мы пережили самую большую в истории мира массовую атаку. И вот как будто нет краха застройщиков. Доверие к рынку возвращается. И я прогнозирую не увеличение цены, а повышение спроса на 20-30% по сравнению с прошлым годом", – объясняет Райков.

При этом он отмечает, что такой сценарий возможен только при условии, что не будет прорывов россиян на фронте. В то же время победы украинской армии увеличат совокупный объем инвестиций в новостройки на 50-80%. К примеру, в ожидании контрнаступления продажи поднялись на 50% в марте-мае, а летом снизились.

Цены в этом году могут вырасти при одном условии

Цены на недвижимость прежде всего зависят от удаленности локации от линии фронта и боевых действий на ее территории. По данным ЛУН, вторичный рынок в "безопасных" районах показывает рост цен даже в валюте. Так, рекордсменом в приросте является Львов, где однокомнатные квартиры подорожали на $6400.

На первичке застройщики открывают отделы продаж, но строят менее активно по сравнению с довоенными показателями. За три квартала в столице ввели в эксплуатацию на 15% меньше жилья, в Киевской области – на 35% меньше, во Львове – на 38% меньше.

По состоянию на конец 2023 года квадратный метр на первичке в Киеве стоил 47 300 грн, в области – 29 600 грн. Самые высокие цены, кроме столицы, наблюдаются в Закарпатской, Львовской и Черновицкой областях.

Больше всего в продаже жилых комплексов во Львовской и Киевской областях. Далее следует столица. Киев и Львов, а также Ужгород остаются самыми дорогими городами для покупки жилья. В Николаеве, Запорожье и Харькове наблюдается местное удешевление жилья в результате военной агрессии. В этих областях спросом пользуется именно аренда, но цены на нее тоже упали.

Цены на квадратные метры привязаны к доллару и, соответственно, могут расти в гривневом эквиваленте. Но, учитывая экономические прогнозы, доллар не увеличится настолько, чтобы это повлияло на общую стоимость жилья. Девелопер считает: когда реальный спрос возобновится до уровня 2021 года, только тогда цены начнут расти.