Попит на нерухомість зміщується із західних регіонів у Київ. Що очікує ринок

Повномасштабна війна внесла корективи у бізнес по всій Україні. Насамперед – в ринок нерухомості. Раніше інвестувати в житло було вигідно. Особливо активно це робили в Києві. Зараз ситуація змінилася. Більшість квартир купують для власних потреб. А ті, хто можуть дозволити собі такі інвестиції, або виїхали за кордон, або не хочуть ризикувати.

У 2023 році інтерес до купівлі нерухомості склав 70-80% від довоєнного рівня. Ситуацію у 2024 році важко спрогнозувати. Все залежить від ситуації на фронті. Але можна припустити, що вона мало відрізнятиметься від минулого року та зберігатиме його тенденції.

Девелопер Олексій Баранов в інтерв’ю LIGA.net назвав інвестиції в нерухомість сьогодні "дуже невигідними". LIGA.net розбиралась, що очікує ринок житла в цьому році.

Люди знову почали цікавитися купівлею житла

За даними ЛУН, у 2023 році українці почали повертатися до ідеї придбання власної нерухомості, цікавитися пропозиціями на ринку. Хоча безпосередньо на угоди виходять обережно. Частина покупців поки що витримують паузу і відкладають рішення стосовно купівлі. Водночас юрист з нерухомості Володимир Копоть уточнює, що пожвавлення попиту стосується не інвестицій, а купівлі квартир для себе.

Копоть вважає, що на ринку нерухомості в цьому році не буде позитивних зрушень. Угоди відбуватимуться, але деякі з них будуть спекулятивними через законопроєкт про мобілізацію.

"На вторинному ринку чоловіки будуть масово продавати квартири своїм дружинам, матерям, сестрам. У законопроєкті про мобілізацію зазначено, що якщо чоловік не прийде в ТЦК за повісткою, йому буде заборонено здійснювати будь-які операції з майном, будуть арештовані рахунки. Зараз вже є певний ажіотаж, коли чоловіки переписують свої активи на жінок", – розповів юрист.

На ринку нерухомості не передбачається кардинальних змін

Ті, кому потрібна квартира для себе, купуватимуть, попри ціни. Такі угоди укладають навіть в регіонах, які часто опиняються під ворожими атаками, наприклад у Херсоні та Харкові. Водночас люди шукають житло вже з ремонтом. Подекуди українці, які виїхали з країни та не планують повертатися, продають мебльовану нерухомість. Пошук такого житла пов'язаний найперше зі здорожчанням матеріалів, дефіцитом будівельників та інших спеціалістів.

На думку Копотя, угод на первинному ринку буде мало. Він пояснює це тим, що за зруйновану квартиру, де є право власності, держава компенсує гроші. Але якщо "прилетить" в недобудований будинок – процес буде складнішим.

"Проте на ринку досі є професійні гравці, які купують недооціненні об’єкти, роблять ремонт і продають дорожче. Люди, у яких є накопичення, сконцентрувалися на інвестиціях в іншу нерухомість. Або ж на житлі в маленьких регіонах, де можна принаймні зберегти свої кошти", – вважає експерт.

Юрист з нерухомості підсумовує, що минулого року атаки не припинялися, але це не вплинуло на ринок нерухомості. Найімовірніше, в цьому році статистика залишиться на рівні 2023-го.

Ігор Райков, засновник "Школи професійного девелопменту", також вважає, що у 2024 році на ринку нерухомості не передбачається кардинальних змін. Але такий сценарій спрацює у разі, якщо на фронті не буде переломів.

Торік спостерігалося пожвавлення на київському ринку до 15% від показників 2021 року, в області – 20-30%. Зокрема, завдяки державним програмам. Так, за держпрограмою єОселя було видано 6228 кредитів на 9,3 млрд грн. Найбільше іпотек отримали у Києві та області – 1049 та 1707 відповідно. Крім того, з’явилися житлові сертифікати, які видаватимуться людям, чия нерухомість повністю зруйнована.

Зменшення інвестицій в західні регіони через перенасичений ринок

Інвестиції в західні регіони поступово знижуватимуться. Це пов’язано з попитом, який спостерігався на початку війни. Компанії, які почали проєкти у 2023 році, вийдуть з ними на ринок орієнтовно в середині цього року. У результаті кількість пропозицій перевищуватиме попит та ціни відповідно знижуватимуться.

"Минулого року було багато інвестиційних форумів, які стосувалися апартаментів Карпат, Закарпаття, Львова. Дійшло до того, що житло в Ужгороді коштує дорожче, ніж в Києві, – $2500-3000 за квадратний метр. В Ужгород прийшло багато компаній. Але попит був ситуативний і його там вже майже немає. У 2022-2023 роках люди туди приїхали, купували житло. Компанії реагували на той попит та запускали проєкти. Але кількість пропозиції перевищить попит і ціни знизяться. Тобто ціни будуть на рівні $1000-1500 за квадрат", – пояснює девелопер.

Водночас зацікавленість до ринку нерухомості Києва почала зростати. Райков переконаний, що в цьому році інвестиції в новобудови столиці почнуть повертатися. Адже є відкладений попит за два роки. На думку Копотя, інвестування в житло під оренду не поновлюватиметься. У Києві оренда квартири приносить власнику 6% річних, у західних областях це може бути 10%.

У Києві після повномасштабного вторгнення зменшилася кількість нових проєктів. Адже забудовники вибирають не ризикувати, а добудовують наявні та починають нові черги. Зараз люди готові купувати готове або майже готове житло з терміном здавання до року. За словами девелопера, відсутність нових проєктів вплине лише на попит, а не на ціну.

"Зараз в новобудовах продають дві-три квартири на місяць, а в дуже успішні місяці – п’ять. У 2024 році вони продаватимуть вдвічі чи втричі більше. Люди перестануть розглядати Карпатський регіон як альтернативу. Вони вже бачать, що Київ захищений. Ми пережили найбільшу в історії світу масову атаку. І от наче немає краху забудовників. Довіра до ринку повертається. І я прогнозую не збільшення ціни, а збільшення попиту на 20-30%, порівнюючи з минулим роком", – пояснює Райков.

Водночас він наголошує, що такий сценарій можливий лише за умови, якщо не буде проривів росіян на фронті. Також перемоги української армії збільшать сукупний обсяг інвестицій в новобудови на 50-80%. Наприклад, в очікуванні контрнаступу продажі підіймалися на 50% в березні-травні, а влітку знизилися.

Ціни в цьому році можуть зрости за однієї умови

Ціни на нерухомість насамперед залежать від віддаленості локації від лінії фронту та бойових дій на її території. За даними ЛУН, вторинний ринок у "безпечних" районах демонструє зростання цін навіть у валюті. Так, рекордсменом у прирості є Львів, де однокімнатні квартири здорожчали на $6400.

На первинці забудовники відкривають відділи продажів, але будують менш активно, порівнюючи з довоєнними показниками. За три квартали у столиці ввели в експлуатацію на 15% менше житла, у Київській області – на 35% менше, у Львові – на 38% менше. 

Станом на кінець 2023 року квадратний метр на первинці в Києві коштував 47 300 грн, в області – 29 600 грн. Найвищі ціни, крім столиці, наразі спостерігаються у Закарпатській, Львівській та Чернівецькій областях.

Найбільше в продажу житлових комплексів у Львівській та Київській областях. Далі йде столиця. Київ і Львів, а також Ужгород лишаються найдорожчими містами для купівлі житла. У Миколаєві, Запоріжжі та Харкові спостерігається місцеве здешевлення житла внаслідок воєнної агресії. У цих областях попит має саме оренда, але ціни на неї також впали.

Ціни на квадратні метри прив’язані до долара та, відповідно, можуть рости у гривневому еквіваленті. Але, з огляду на економічні прогнози, долар не зросте настільки, щоб це вплинуло на загальну вартість житла. Девелопер вважає: коли реальний попит відновиться до рівня 2021 року, то лише тоді ціни почнуть зростати.