То, что нужно знать при покупке "сталинки"

Спрос на "сталинки" во все времена был высок и цены, соответственно, тоже. Однако, как замечают риелторы, за последние год-два существенную конкуренцию им составили новостройки. Сейчас покупателю есть из чего выбирать даже в центре городов. Монументальные сооружения "сталинок" не сразу наводят на мысль о трухлявых стенах и отсутствие лифтов. Жить в "сталинках" столь же престижно, сколь и хлопотно.

Большие квартиры с высокими потолками - главное, о чем мы думаем, решив приобрести "сталинку". Но это дома со своей историей и со своими особенностями, которые следует знать перед тем, как решиться на такую покупку. Ведь, купив за большие деньги просторную квартиру, может оказаться, что не меньшую сумму вы выложите за ее капитальный ремонт.

Архитектура

Внешне - шикарные арки, лепные скульптуры на фасадах, колонны и балюстрады. Внутри - просторные квартиры, хорошие планировки. Дома 1930-50-х годов архитекторы называют по-разному: "сталинский ампир", "советский ретроспективизм", "архитектурный историзм". Придя на смену скупому "конструктивизму", утвердившемуся в конце 20-х годов, архитектура Великого Вождя полностью олицетворяла его идеологию: советские труженики живут в прекрасных домах в комфортных условиях для быта и творчества. Не зря в "сталинках" селили заслуженных работников искусства, культуры и, конечно же, членов партии. Но строили и для простых смертных: без помпезностей, кухонь, ванных, но так же с большими комнатами и высокими потолками. Общим в архитектуре таких непохожих внешне зданий является отсутствие мусоропровода и лифтов в домах до шести этажей (этажность "сталинок" в Украине не превышала 12 эт.). Однако, как бы там ни было, первый и последний раз за советскую эпоху архитектура Сталина была направлена на благо народа. Закончилось все через два года после смерти Вождя. 4 ноября 1955 года вышло Постановление ЦК КПСС об устранении излишеств в проектировании и строительстве, завизированной Никитой Хрущевым. Еще через год в стране началось быстрое возведение социальных малогабаритных "хрущевок".

Планировка и метраж

Первое, что приятно удивляет – это просторность. Даже не в "элитных" домах лестничные площадки, коридоры и комнаты большие и высокие. На одном этаже такого здания обычно находится от двух до четырех квартир максимум. При этом, в "сталинках", созданных для рабочего класса, может отсутствовать ванная или же, например, кухня. И поэтому недостающий элемент, обычно, встраивают. В Харькове и во Львове есть дома с предполагаемой общей кухней или ванной - одной на этаже. Но, как правило, планировка в зданиях, рассчитанных на привилегированных граждан, впечатляет: кладовки, ниши, раздельные санузлы большой площади и огромные, по современным меркам, кухни с площадью в 13-17 кв.м.

Метраж стандартных "сталинок": 1-комнатная - 29-40 кв.м, 2-комнатная - 47-60 кв.м,
3-комнатная - 60-85 кв.м. При этом следует учесть, что однокомнатных квартир в «сталинках» очень мало. И они являются большим дефицитом. Высота потолков в квартирах варьируется от 3,2 м. На верхних этажах может доходить до 4 м. С одной стороны это безусловно, впечатляет: наличие свежего воздуха, отсутствие давящего сверху потолка. Но с другой стороны - это лишние затраты во время ремонта и при неправильном обустройстве интерьера - впечатление пустоты.

Продавец не расскажет

То, что нужно знать при покупке «сталинки», касается всех домов этого типа, независимо от того, покупаете вы элитную квартиру в центре города или что-то более скромное.

1.Проводка в этих домах часто гораздо хуже, чем даже в "хрущевках". Заменить ее в квартире можно, но, что самое неприятное, это не поможет. Проводку нужно менять как минимум во всем подъезде. Однако есть приятные исключения: в некоторых домах в центре столицы провели капремонт и заменили и проводку, и канализацию.

2.Что касается канализации, здесь есть свои особенности. Так, некоторые "сталинки" оборудованы своими котельными. А это прекрасный повод создать ОСМД и отсоединиться от ЖЭКа, чтобы самим распоряжаться в своем доме. Еще одна особенность - вода в этих домах подается снизу. На верхних этажах напор очень слабый, а по вечерам - и вовсе отсутствует. Если обратить на это внимание при покупке квартиры, это поможет снизить цену.

3.Стены в таких монументальных сооружениях тоже разделяются на несущие и нет. Так, не несущие перегородки представляют собой удивительную конструкцию под названием «дранка». Это очень теплое, шумоизоляционное изобретение, представляющее собой сеточку из тонких деревянных досточек, между которыми засыпан строительный мусор (песок, солома, опилки и т.д.). Проблем с такими стенами несколько: во-первых, в них невозможно забить гвозди – они проваливаются, и еще со временем, дранка перегнила и сейчас является жутким аллергеном. Последний прикол в "сталинке": вам нужно очень хорошо проверить качество стен и пола. Важно оценить их весовую нагрузку, прежде чем вырешите поставить в ванной джакузи, утеплить полы или просто положить на них плитку. В результате такого ремонта можно запросто провалиться к соседям.

4.Насекомые. Как уже говорилось, в большинстве таких домов нет мусоропровода. Нормальный ЖЭК планово проводит мероприятия по дезинфекции, но в "сталинках" проблема не с этим: мокрицы и тому подобная мелкая живность выводится гораздо хуже.

Итак, следует учитывать, что "сталинка" часто требует таких же затрат на капремонт, как и новострой на обустройство. При этом многие здания в центральных районах являются памятниками архитектуры, и проводить в них кардинальные изменения планировки категорически запрещено.

Прогнозируя ценовую ситуацию, специалисты по недвижимости говорят о том, что цены на исторические здания будут расти, а вот "сталинки" в отдаленных районах подешевеют.

На сегодняшний стоимость "сталинок" в Киеве варьируется в зависимости от района и состояния здания и наличия ремонта в квартире. Так, например, в районе ст.м. "Лукьяновская" квартира площадью 49 кв.м в жилом состоянии и на 1 этаже обойдется в $210000, а площадью 63 кв.м с "современным ремонтом" - уже $320000. Если с арочными окнами и "ремонтом VIP-уровня" - $400000. "Сталинки" в районе ст.м. "Берестейская" и "Шулявская" в среднем обойдутся в $220000-250000. Что касается Левого берега Киева, то, например, "сталинки" в районе ст.м. "Дарница" площадью 60 кв.м в "жилом состоянии" продают по цене от $160000.