Цены на жилье падают, покупатель уходит на "первичку"

С приходом весны рынок вторичного жилья немного оживился. Риелторы заявляют о снижении цен на недвижимость, при этом падают в цене практически все типы жилья, за исключением разве что квартир в современных домах.

При этом наблюдается интересная тенденция: стоимость двухкомнатных квартир в "хрущевках" практически сравнялась с полноценными однокомнатными квартирами в современных домах.

Тем временем, все больше покупателей уходят на первичный рынок, что, безусловно, снижает объемы рынка "вторички".

Цены идут вниз

В начале марта аналитики зафиксировали значение индекса жилой недвижимости в размере $1827,67/кв.м, что практически равно минимуму, наблюдавшемуся в апреле 2009 года, рассказал аналитик Союза специалистов по недвижимости (ССНУ) Всеволод Жоголев. По его словам, дешевеют практически все районы и типы жилья. При этом наибольшие темпы снижения наблюдаются в приближенной к центру территориальной зоне.

Единственный сегмент, который, по данным статистики ССНУ, реально противостоит снижению - это квартиры в современных домах.

По данным ассоциации, стоимость квартир с усредненными параметрами в Киеве на 18 марта составляла:

- однокомнатная квартира в доме гостиничного типа - $52 тыс. 246;
- стандартная однокомнатная квартира - $71 тыс. 204;
- двухкомнатная квартира - $96 тыс. 861;
- трехкомнатная квартира - $129 тыс. 179.

Средняя стоимость 1-комнатной квартиры (среднее значение цен, предлагаемых владельцами и риелторами) в марте практически не изменилась и составляет 55 тыс. у.е. В феврале этот показатель достигал 56 тыс. у.е.

Со своей стороны аналитик компании "SV Development" Сергей Костецкий заявил, что в течение этого месяца цены на жилье стояли на месте. "Снижение цен можно видеть только если смотреть на цену предложения, а вот цена реальных сделок даже немного подросла", - отметил он.

Тем временем анализ цен предложения в базах объявлений показывает явно выраженное снижение. Так, согласно данным базы объявлений "Авизо" (см. Приложение 1 в конце материала), цены, предлагаемые продавцами за 1-комнатные квартиры снизились в среднем на 1484 у.е., за 2-комнатные - 3948 у.е., 3-комнатные - 1350 у.е. (за период с 8 по 23 марта).

Спрос

В марте спрос на рынке жилья активизировался. Это закономерно, потому что немного снизилась цена и сыграл свою роль сезонный фактор, рассказывает замдиректора "АльянсБрок" Сергей Подгорный.

По его словам, спрос вырос в основном на трехкомнатные квартиры стоимостью до $100 тыс. и на "двушки" в хрущевках по цене $55-60 тыс. Сейчас такие "двушки" соразмерны по стоимости с полноценными однокомнатными квартирами в современных домах.

С.Костецкий из "SV Development" в свою очередь отметил, что покупатели уходят с рынка вторичного жилья и активно покупают "первичку".

С ним согласен риелтор С.Подгорный: "Люди все чаще отдают предпочтения новостроям, даже несмотря на то, что готовое жилье от застройщиков с начала года немного подорожало".

Таблица 1. Индикаторы рынка недвижимости Киева по типу домов*для увеличения нажмите на изображение

* по данным ССНУ

Объем рынка

По данным портала объявлений "Slando", с начала марта было размещено около 48 тыс. предложений о продаже квартир. Как и в предыдущие месяцы, лидерство по количеству объявлений уверенно сохраняют однокомнатные квартиры (около 16,5 тыс. предложений или 34% от общего количества).

Второе место по количеству объявлений занимают двухкомнатные квартиры (15,7 тыс. предложений), третье – трехкомнатные квартиры (более 10 тыс. предложений) и четвертое – четырехкомнатные квартиры (1705 объявлений).

Отличие в средней стоимости квартир, предлагаемых владельцами и риелторами, в этом месяце весьма незначительно. В общем, по данным "Slando", 2-комнатную квартиру в марте можно приобрести за 92-94 тыс. у.е., 3-комнатную - за 155-156 тыс. у.е. и 4-комнатную – за 290-300 тыс. у.е. (см. Рисунок 1.).

По данным С.Костецкого, основная масса сделок проходит в сегменте до $80 тыс.

Ожидается, что объем продаж в марте 2011 года будет немного больше, чем в феврале (658 сделок), но в среднем на 200-250 сделок меньше, чем в марте прошлого года. По словам экспертов, это говорит о том, что у покупателей заканчиваются средства, а ипотека реально все еще не работает.

Рисунок 1 . Средняя стоимость квартир в Киеве*

* по данным предложений продавцов, размещенных на "Slando"

Прогнозы

Эксперты рынка затрудняются давать долгосрочные прогнозы. Среди причин неясности на рынке называют отсутствие понятного ипотечного кредитования и разношерстность покупателя на рынке жилья. "Всегда покупал средний класс, деловые люди, в большинстве случаев имеющие свой бизнес. С новой системой налогообложения этот сегмент покупателей практически ушел с рынка жилья", - заявил С.Подгорный.

Что касается дальнейшей динамики цен, то , по мнению В.Жоголева, возможно снижение на -1,19% в месяц.

"До конца года цены предложения и дальше будут снижаться. И это прежде всего касается завышенных ранее цен на жилье бизнес-класса. Со временем, до конца года мы ожидаем приближение цены предложения к реальной цене сделки", - отмечает со своей стороны С.Костецкий.

По его словам, в этом году количество сделок скорее всего будет на уровне прошлого года, однако многое будет зависеть от ипотеки.

Яна ДОВГАНЬ

Приложение 1

Таблица 1. Динамика цен на однокомнатные квартиры в Киеве*

Таблица 2. Динамика цен на двухкомнатные квартиры в Киеве*

Таблица 3. Динамика цен на трехкомнатные квартиры в Киеве*

* по данным предложений продавцов в базе "Авизо"

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>