Разбор | Цены в новостройках Киева – на пике за 7 лет. Когда они остановятся? Прогноз до конца года

Квартиры в новостройках столицы продолжают дорожать. За последний месяц средние цены выросли на 3,5%, а за год – практически на четверть. Это пиковый показатель за последние семь лет. Несмотря на это, спрос не снижается, наоборот – количество сделок вернулось на докарантинный уровень, уверяют застройщики. Часть покупателей так "хранит" свои сбережения, а часть – спешит решить квартирный вопрос до еще большего подорожания – а оно будет, уверены аналитики рынка.

Где остановится рост?

Дорогой квадратный метр

После резкого скачка цен в начале 2015 года, до лета 2020 года стоимость квадратного метра в новостройках Киева находилась в пределах 20 000 – 25 000 грн.

После снятия жесткого локдауна средние цены на первичном рынке жилья плавно начали расти, пробив предыдущий верхний предел в августе 2020 года (26 500 грн) и к началу 2021 года достигли 28 000 грн/кв.м.

За первые семь месяцев этого года средняя цена квадратного метра подобралась к отметке 32 000 грн (данные Lun.ua). Кривая минимальных цен показывает практически ту же тенденцию – стабильный рост с августа 2020 года (17 900 грн) и пик в июне-июле этого года (21 500 грн).

До конца года ценник продолжит расти – на 5-7%, прогнозирует Владимир Шалаев, гендиректор компании "Увекон".

Спрос растет

После резкого снижения продаж весной 2020 года, с июля спрос планомерно рос ежемесячно на 3% до конца 2020 года, говорит Роман Герасимчук, директор консалтинговой компании City Development Solutions. По его словам, с начала 2021 года продажи растут из месяца в месяц на 2,1%, рассказывает аналитик.

В июле-августе в новостройках столицы в среднем продается 5100 – 5400 квартир в зависимости от проекта – это приблизительно на 30% больше, чем в июле-августе прошлого года, констатирует Анна Анисимова, руководитель отдела инвестиций и аналитики компании Интергал-Буд.

По данным City Development Solutions, за первое полугодие 2021-го было продано 14 300 квартир, что на 1700 больше, чем  за аналогичный период прошлого года.

Эдуард Соколовский, гендиректор Stolitsa Group, называет основной причиной роста спроса повышение доходов населения (по данным НБУ, на 6% за 2020 год) и рост денежной массы на руках (более 28%, данные НБУ). 

Спрос влияет на рост цен, но это не единственный фактор.

Почему еще дорожают квартиры

Инфляция. В 2020 году, по данным Госстата, она составила 5%, за полугодие 2021 года – 6,5% и до конца года может дойти до 9,6%, прогнозируют в НБУ. Во время весеннего жесткого локдауна 2020-го, застройщики сдерживали цены, которые могли вырасти на 5-7%, отмечает Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины. "И в определенные месяцы даже "скрыто" снижали стоимость за счет акций и скидок, которые могли доходить до 15%. После ослабления карантинных мер, с июля 2020 года, застройщики начали отыгрывать цены", – говорит он.

Удорожание стоимости строительных материалов и работ. По словам главы Киевгорстроя Игоря Кушнира, они формируют более 50% стоимости квадратного метра. Стоимость только основных строительных материалов в прошлом году выросла на 7-12%, прогноз на этот год – 15-20%, заявляли в Интергал-Буд.

Сокращение предложения жилья. Из-за реформы в 2020 году контролирующего органа – Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) – около 41% готового жилья в столице не было сдано в эксплуатацию. Тогда объем ввода составил всего 285 694 кв. м, почти на 75% меньше, чем в 2019 году, говорит Герасимчук. 

К проседанию объема предложения приложили руку и сами застройщики. Многие девелоперы отложили начало строительства новых проектов с нестабильного 2020 года на 2021-й и сконцентрировали ресурсы на тех проектах, которые уже были в работе, говорит Алексей Коваль, руководитель проектов Perfect Group.

В City Development Solutions приводят цифры – в 2020 году на первичном рынке продавалось около 65 200 квартир, из них примерно 17 400 – новое предложение. Для сравнения, годом ранее на продажу было выведено в два раза больше новых квартир – 33 600.

В этом году ситуация улучшилась. За первый квартал 2021 года в эксплуатацию ввели 145 062 кв. м жилья, что на 64% больше, чем годом ранее, но на 16,6% меньше, чем в 2019 году, следует из данных City Development Solutions. Сейчас в Киеве на первичном рынке выставлены на продажу около 110 000 квартир, говорят в Интергал-Буд. Несмотря на положительный тренд, застройщики до сих пор осторожно подходят к выходу новых проектов на рынок, отмечает Герасимчук.

Когда остановится рост цен

Оснований для снижения цен (и даже остановки роста) нет, традиционно уверяют застройщики.

"Снижать цену можно тогда, когда есть зазор между заработком и стоимостью квадратного метра. На сегодняшний день этот зазор и так минимальный. Квадратный метр имеет определенную стоимость. И продавать его дешевле себестоимости застройщики не будут", – говорит Кушнир из Киевгорстроя. По словам Анны Анисимовой из ИнтергалБуда, в целом у средней цены квадрата есть потенциал роста в 10-15% до конца года, как это было в прошлом и позапрошлом годах.

Себестоимость строительства возрастает и продолжит расти, этому способствуют бурный рост на рынке стали, энергоресурсов и материалов и, как следствие, повышается стоимость строительных материалов, уверяет Соколовский из Stolitsa Group. 

Квартиры на первичном рынке перестанут дорожать, только если рухнет спрос, говорят аналитики. А это возможно в случае форс-мажоров – таких как жесткий локдаун, война, крах монетарной системы или резкое снижение покупательной способности, объясняет Герасимчук.

Наиболее вероятный из них – повторный локдаун. В этом случае осенью застройщики могут прибегнуть к скрытому снижению цен под видом акций и специальных предложений, так как зависят от продаж – большая часть полученных средств направляется в стройку, говорит Шалаев.

"Количество сделок в период нового локдауна может сократиться на 30-35%, как это было, например, в апреле нынешнего года, но эти сделки перейдут в разряд отложенного спроса", – добавляет аналитик.

Диана Манучарян

корреспондент LIGA.net