Ціни в новобудовах Києва – на піку за 7 років. Коли вони зупиняться? Прогноз до кінця року

Квартири в новобудовах столиці продовжують дорожчати. За останній місяць середні ціни зросли на 3,5%, а за рік – практично на чверть. Це піковий показник за останні 7 років. Незважаючи на це, попит не знижується, навпаки – кількість угод повернулася на докарантинний рівень, кажуть забудовники. Частина покупців так "зберігає" свої заощадження, а частина – поспішає вирішити квартирне питання до ще більшого подорожчання – а воно буде, впевнені аналітики ринку.

Де зупиниться зростання?

Дорогий квадратний метр

Після різкого стрибка цін на початку 2015 року, до літа 2020 року вартість квадратного метра в новобудовах Києва перебуває в межах 20 000 – 25 000 грн.

Після зняття жорсткого локдауна середні ціни на первинному ринку житла плавно почали рости, пробивши попередню верхню межу в серпні 2020 року (26 500 грн) і на початок 2021 року сягнули 28 000 грн/кв. м.

За перші сім місяців поточного року середня ціна квадратного метра наблизилася до позначки 32 000 грн (дані Lun.ua). Крива мінімальних цін показує практично ту саму тенденцію – стабільне зростання із серпня 2020 року (17 900 грн) і пік у червні-липні цього року (21 500 грн).

До кінця року цінник дедалі зростатиме – на 5-7%, прогнозує Володимир Шалаєв, гендиректор компанії "Увекон".

Попит зростає

Після різкого зниження продажів навесні 2020 року, з липня попит планомірно ріс щомісяця на 3% до кінця 2020 року, каже Роман Герасимчук, директор консалтингової компанії City Development Solutions. За його словами, з початку 2021 року продажі ростуть щомісяця на 2,1%, розповідає аналітик.

У липні-серпні у новобудовах столиці в середньому продається 5100 – 5400 квартир залежно від проєкту – це приблизно на 30% більше, ніж у липні-серпні минулого року, розповідає Анна Анісімова, керівник відділу інвестицій та аналітики компанії Інтергал-Буд.

За даними City Development Solutions, за перше півріччя 2021-го було продано 14 300 квартир, що на 1700 більше, ніж за аналогічний період минулого року.

Едуард Соколовський, гендиректор Stolitsa Group, називає основною причиною зростання попиту підвищення доходів населення (за даними НБУ, на 6% за 2020 рік) і зростання грошової маси на руках (понад 28%, дані НБУ).

Попит впливає на зростання цін, але це не єдиний фактор.

Чому ще дорожчають квартири

Інфляція. 2020 року, за даними Держстату, вона становила 5%, за півріччя 2021 року – 6,5% і до кінця року може дійти до 9,6%, прогнозують у НБУ. Під час весняного жорсткого локдауна 2020-го, забудовники стримували ціни, які могли вирости на 5-7%, зазначає Юрій Піта. "І у певні місяці навіть "приховано" знижували вартість завдяки акціям і знижкам, які досягали 15%. Після послаблення карантинних заходів, з липня 2020 року, забудовники почали повертати ціни", – каже він.

Подорожчання вартості будівельних матеріалів і робіт. За словами глави Київміськбуду Ігоря Кушніра, вони формують понад 50% вартості квадратного метра. Вартість тільки основних будівельних матеріалів торік зросла на 7-12%, прогноз на нинішній рік – 15-20%, заявляли в Інтергал-Буд.

Скорочення пропозиції житла. Через реформи 2020 року контролюючого органу – Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) – майже 41% готового житла в столиці не було здано в експлуатацію. Тоді обсяг введення склав лише 285 694 кв. м, майже на 75% менше, ніж 2019 року, говорить Герасимчук.

До просідання обсягу пропозиції доклали руку і самі забудовники. Багато девелоперів відтермінували початок будівництва нових проєктів з нестабільного 2020 року на 2021-й і сконцентрували ресурси на тих проєктах, які вже були в роботі, коментує Олексій Коваль, керівник проєктів Perfect Group.

В City Development Solutions наводять цифри – 2020 року на первинному ринку продавалося близько 65 200 квартир, з них приблизно 17 400 – нова пропозиція. Для порівняння, роком раніше на продаж було виведено вдвічі більше нових квартир – 33 600.

Цьогоріч ситуація покращилася. За перший квартал 2021 року в експлуатацію ввели 145 062 кв. м житла, що на 64% більше, ніж роком раніше, але на 16,6% менше, ніж 2019 року, випливає з даних City Development Solutions. Зараз у Києві на первинному ринку виставлено на продаж приблизно 110 000 квартир, кажуть у Інтергал-Буд. Незважаючи на позитивний тренд, забудовники досі обережно підходять до виходу нових проєктів на ринок, зауважує Герасимчук.

Коли зупиниться зростання цін

Підстав для зниження цін (і навіть зупинки зростання) немає, традиційно запевняють забудовники.

"Знижувати ціну можна тоді, коли є зазор між заробітком і вартістю квадратного метра. На сьогоднішній день цей зазор мінімальний. Квадратний метр має певну вартість. І продавати його дешевше за собівартість забудовники не будуть", – говорить Кушнір з Київміськбуду. За словами Анни Анісімової з Інтергал-буд, загалом середня ціна квадрата має потенціал зростання в 10-15% до кінця року, як це було торік і позаторік.

Собівартість будівництва зростає і зростатиме, цьому сприяють бурхливе зростання на ринку сталі, енергоресурсів та матеріалів і, як наслідок, підвищується вартість будівельних матеріалів, запевняє Соколовський зі Stolitsa Group.

Квартири на первинному ринку перестануть дорожчати, тільки якщо обвалиться попит, кажуть аналітики. А це можливо в разі форс-мажорів – таких як жорсткий локдаун, війна, крах монетарної системи або різке зниження купівельної спроможності, пояснює Герасимчук.

Найбільш імовірний з них – повторний локдаун. У такому разі восени забудовники можуть вдатися до прихованого зниження цін під виглядом акцій і спеціальних пропозицій, оскільки залежать від продажів – більша частина отриманих коштів спрямовується в будівництво, каже Шалаєв.

"Кількість угод у період нового локдауна може скоротитися на 30-35%, як це було, наприклад, у квітні нинішнього року, але ці угоди перейдуть у категорію відкладеного попиту", – додає аналітик.