Коммерческая недвижимость: от легкого испуга до стагнации

28.12.2009, 13:15
Коммерческая недвижимость: от легкого испуга до стагнации - Фото
0b6b78f25cf034ff54fca88ad12f69e0.jpg

Удар по торговой недвижимости оказался не таким сильным, как мы боялись. Но гигантомания уже ушла в прошлое. Что же касается офисного рынка, в Киеве он находится в стадии стагнации. А в остальных городах - просто умер

Коммерческая недвижимость: от легкого испуга до стагнации

Уходящий год был проблемным для всего рынка коммерческой недвижимости Украины. Но если торговые центры отделались легким испугом, то офисный рынок умер на ближайшие 2-3 года. Что касается иностранных инвестиций, Украина успела заработать себе негативный имидж, избавиться от которого будет непросто. Такое мнение, подводя итоги года, в эксклюзивном интервью корреспонденту ЛІГАБізнесІнформ высказал директор компании "Украинская торговая гильдия" Виталий Бойко.

Торговые центры легко отделались

- Виталий Григорьевич, давайте попытаемся подвести итоги кризисного года в торговой недвижимости. Начнем с посещаемости и того, когда было и было ли ценовое дно на рынке торговых центров (ТЦ)?

- В Киеве посещаемость ТЦ к концу декабря выше, чем год назад. Но покупки производятся реже и производятся дешевле. Падение товарооборота за этот кризисный год произошло.

Что касается ценового дна по отношению к арендным ставкам, то в городах-миллионниках мы прошли дно летом. В 2010 году ставки ниже не будут: новых площадей практически не выводится, и спрос на площади существует.

- В разгар кризиса аналитики прогнозировали массовый отток покупателей из ТЦ на рынке. Есть ли такая тенденция?

- Тенденция ухода покупателей из торговых центров, о которой аналитики говорили в начале года, безусловно, прослеживается в регионах. Посещаемость рынков действительно увеличилась. Связанно это с тем, что розничные операторы не подготовились к оттоку.

Если человек не может найти в ТЦ какую-либо вещь, которая ему нужна за имеющуюся у него сумму, он идет на базар. Не факт, что на базаре он найдет ее намного дешевле, но зато, покупая на базаре, покупатель будет точно уверен, что уж если на базаре она столько стоит, то дешевле нигде не найти.

- Сказался ли кризис на объемах занимаемых торговых площадей?

- Удар по торговой недвижимости оказался не таким сильным, как мы боялись. До разделения на мелкие площади и до рыночной нарезки доходить не пришлось, но нужно констатировать, что в среднем занимаемые площади уменьшились в 2 раза. Сегодня средний лот - это 70 кв.м. В прошлом году средний лот был 150 кв.м. Но это касается в основном регионов. Что касается Киева, то эта тенденция меньше. Но гигантомания уже ушла в прошлое.

- Ситуация с Киевом и городами-миллиониками понятна, а что происходит с торговыми центрами в городах с небольшим населением?

- Цена аренды, которая сегодня существует в мелких городах, ничтожна. Это цифра в районе 100-150 грн. за 1 кв. м. Такая ставка не дает возможности девелоперу обслуживать и возвращать кредит. Должны они получать 200-250 грн. Возможности исправить эту ситуацию в ближайшее время не предвидится из-за переизбытка площадей. (см. Диаграмму 1.)

Как ни странно, но схожая ситуация есть и в некоторых ТЦ Киева. Связанно это с тем, что строили на дорогой земле из дорогих материалов - себестоимость ТЦ вышла высокая, что естественно сказалось на арендных ставках. И поэтому сейчас есть несколько ТЦ, которые вводились в эксплуатацию в этом году, и владельцы которых уже ищут покупателей.

Диаграмма 1. Насыщенность торговыми площадями*

Коммерческая недвижимость: от легкого испуга до стагнации

* По данным УТГ

Офисный рынок умер

- Виталий Григорьевич, давайте поговорим о рынке офисных площадей...

- В Киеве офисный рынок находится в стадии стагнации. А в остальных городах он просто умер.

Для девелопмента офисная недвижимость будет интересной очень нескоро. Какие-то сделки возможны, но только в связи с тем, что сейчас возможно купить очень дешево то, что раньше было недоступно. Развивать что-то новое в ближайшие 2-3 года смысла нет.

- То есть Вы хотите сказать, что новые площади в ближайшее время вводиться не будут?

- Новые объекты будут вводиться, но только потому, что их нельзя не ввести. И судьба их в ближайшие 2-3 года будет очень тяжелой.

- А что происходит с арендными ставками?

- В регионах сегодня цена квадрата офисной недвижимости - около 50 грн. за квадрат. В Киеве есть предложения по $10, и это массовое предложение. Конечно, есть дорогие объекты по $60 за квадрат, но реальная плата арендатора – меньше.

Что касается ценового дна в этом сегменте, то этот вопрос остается загадкой. Скорее всего снижение еще будет, потому что свободных площадей в БЦ много. В январе-феврале, даже если снижение не будет заявлено, арендаторы смогут реально торговаться с арендодателями и получать скидки.

Инвестиции и инвесторы

- В связи с резким удешевлением коммерческой недвижимости, появились ли инвесторы, готовые приобретать по кризисным ценам?

- В этом году Украина заработала себе негативный имидж среди иностранных инвесторов. В начале года иностранные девелоперы, которые пришли в нашу страну в 2007-2008 годах, поняли, что они очень сильно "попали", поскольку заходили по самым дорогим ценам. И вернуть свои инвестиции они вряд ли смогут. О том, что Украина - это опасная территория, весной 2009 года говорили все. Сейчас ситуация постепенно нормализуется.

Единственный плюс состоит в том, что к концу года у нас появились покупатели - крупные инвесторы, в основном из Израиля, которые готовы покупать коммерческую недвижимость по цене себестоимости, а не ниже, как это было в начале года. И это огромный плюс.

- Во что готовы вкладывать иностранные инвесторы: земля, офисы, ТЦ?

- Сейчас большинство земли стоит "ноль". Хорошие земельные участки подешевели в 2-3 раза. И главное, что они появились на рынке. Раньше их просто не было - их не хотели отдавать. И, по мнению иностранных инвесторов, сейчас цена земли нормальная, и ее можно покупать.

- Есть ли перспективы прихода инвесторов в Украину?

- Я уверен, что огромное количество средств, которое вложили иностранные финансовые структуры для того, чтобы войти на наш рынок, не пройдет даром и не будет просто списано. Украина получила в их лице хороших соратников, которые помогут ей выйти из кризиса, потому что им это выгодно: они вынуждены тащить сюда своих партнеров-клиентов, чтобы за счет их работы вернуть свои средства.

В завершении я с удовольствием поздравляю всех читателей с наступающими праздниками. Желаю, чтобы следующий год был у них удачным, успешным и уютным!

С Новым годом! С Рождеством!

Яна ДОВГАНЬ

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>
Финансовый кризис: подборка новостей>>>


Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.

Комментарии

Последние новости

Ремонт страныДороги Зеленского: хотел как лучше, а критикуют как всегда. 5 проблем "Большой стройки"