Кредит на недвижимость в условиях ипотечного кризиса

01.10.2008, 08:26
Кредит на недвижимость в условиях ипотечного кризиса - Фото
0e46af006a9cc4a29fcf780725932a57.jpg

За последние полгода кредитование населения по программам "кредиты на жилье" и "кредит на покупку земли" сократились в 10-15 раз. Увеличение скорингового порога и повышение кредитных ставок сделали эти банковские продукты практически недоступными для сред

Кредит на недвижимость в условиях ипотечного кризиса
За последние полгода кредитование населения по программам "кредиты на жилье" и "кредит на покупку земли" сократились в 10-15 раз. Увеличение скорингового порога и повышение кредитных ставок сделали эти банковские продукты практически недоступными для среднестатистического украинца. Сегодня получить кредит на покупку недвижимости в условиях финансового кризиса сложно, но можно. О том, как в нынешних условиях получить заем для приобретения земли, дома, квартиры или новостроя и что для этого нужно, корреспондент ЛІГАБізнесІнформ говорил с заместителем директора киевского АН "АльянсБрок", кредитным брокером Сергеем Подгорным.

Сергей, какие сложности сейчас с кредитами на землю?

Те банки, которые работали по этой программе, либо существенно сократили кредитование, либо отказались от него вовсе. Банкиры объясняют это проблемами с получением госактов на землю и рисковостью объекта. Их можно понять, потому что у нас человек становится собственником земли только после получения государственного акта на землю, а не с момента подписания сделки о купле-продаже. Очень часто люди не хотят получать госакт, поскольку эта процедура может занять до полутора лет. В результате у банка нет объекта залога: договор купли-продажи под залог отдать нельзя, а самого участка земли нет. И получается, что если заемщик откажется погашать кредит, банк должен будет сам получать госакт на землю и потом заниматься реализацией объекта.

А не получают госакты, во-первых, потому что это вопрос времени, очередей и громадного количества бумаг. Во-вторых, участились ситуации, когда начальников земельных ресурсов сажают за взятки, а затем - "теряют печати". Подобная ситуация, например, произошла в Киево-Святошинском районе, где сначала начальника посадили, затем потеряли печать и 7 месяцев госакты не выдавались. Сейчас же в управлениях земельными ресурсами пытаются поставить каких-то посредников, которые будут переводить эту процедуру в коммерческое русло.

Что касается рисковости, то вкладывать в землю уже не выгодно. Ситуация нестабильная, покупателей мало, но при этом стоимость земли не падает. Причина - продавцы снимают объекты с продажи. Они предпочитают подождать и выставить участок тогда, когда это будет выгодно, но не сбавлять цену.

О чем следует помнить, обращаясь в банк за кредитом на землю?

Выбирая между землей в городской черте или в области, трудно сказать, под какую легче взять кредит. На землю в городе легче получить заем, потому что спрос на нее больше, ликвидность очевидна, но здесь сумма кредита больше, поскольку объект дороже. Так, на Печерске стоимость может достичь 100-150 тыс. (у.е., - ред.) за сотку. Не следует забывать, что во многих банках есть ограничения по лимиту.

В области сумма кредита более доступна, но актуален вопрос ликвидности. И часто возникает проблема соотношения суммы кредита и авансового платежа, который должен быть не менее 25-30%. То есть, если объект стоит $100 тыс., то авансовый платеж потребуют в размере не менее $30 тыс. Если же земля неликвидна, то банк может увеличить авансовый платеж.

При сделке с землей важно иметь активы. Если у человека есть недвижимость, пусть даже в другом городе, то это большой плюс. И не важно, куплена квартира или приватизирована, важно то, что она есть.

Хочу предупредить заемщиков о том, что многие банки формально не отказались от кредитования земли, но реально займы не дают. Сотрудники банка могут пообещать золотые горы, дать предварительное согласие. В результате клиент найдет себе объект, заключит задаток, соберет пакет документов, заплатит за оценку и, потратив кучу денег, принесет все это в банк. Сотрудник банка передаст бумаги на рассмотрение кредитному комитету, а тот откажет. Клиент теряет деньги, расторгает договоры, а сотрудники банков получают за это бонусы. Поскольку многие банки изменили систему премирования сотрудников: премии выдаются не от количества выданных кредитов, а от количества принятых заявок.

Насколько реально сейчас получить кредит на покупку дома с землей?

Это продукт кредитования с названием "на покупку жилья". Получить такой кредит проще. Его особенность в том, что банки требуют соблюдения соотношения между стоимостью земли и дома. Земля должна стоить не более 30% от стоимости жилья. Покупатель может покупать дом, который стоит на неприватизированной земле. Такое бывает очень часто. Не все банки сейчас работают с такими объектами и зачастую отказывают. Очень редко банк может выдать кредит, но обязать заемщика в течение полугода приватизировать земельный участок и отдать его под ипотеку.

При финансировании недостроя или ветхого жилья соотношение со стоимостью земли, как правило, не соблюдается и банки могут либо отказать, либо потребовать увеличения авансового платежа. Вам потребуется огромное количество дополнительных бумаг и, как минимум, план. Банку нужно четко прогнозировать перспективы. Если покупатель снесет старый дом и построить не сможет, то стоимость участка резко падает, банк в минусе.

Если речь идет о ремонте, то это - потребительский кредит, и ставки здесь достаточно высоки, но получить его намного легче. Единственное, что банк может потребовать - доказательство 50% потраченных денег. Для положительного решения кредитного комитета желательно в таком случае иметь проект (план, - ред.) работ, смету - это намного облегчит получение кредита. Если дом уже готов, то оценщики его оценили и стоимость не меняется. В случае выдачи кредита на ремонт риски увеличиваются: заемщик может начать ремонт и не окончить, разобрав, например, крышу, и банк очень рискует.

Если кредит берется под строительство, то на момент строительства это - процентная ставка потребительского кредита, после введения дома в эксплуатацию - это процентная ставка на жилье. Такова практика многих украинских банков. Таким образом, происходит стимулирование заемщика быстрее завершить строительство.

Довольно сложно получить все документы на дом. Справка об отсутствии "обременений и ограничений" может занять около двух-трех месяцев. Техническая оценка дома - очень сложная процедура, поскольку дома индивидуальны. Это квартиры более или менее типичны. Найти похожий дом, сделанный из тех же стройматериалов, находящийся на таком же участке, очень сложно.

Правда ли, что оценщики часто занижают оценку домов, и как в таком случае поступать покупателю?

Да, и причин тому несколько: низкая квалификация оценщиков, сравнительная характеристика (они рассматривают дом, исходя из аналогов), рисковость банков. Если объект придется реализовывать, то банку выгоднее изначально приобрести его по заниженной стоимости.

Что делать покупателю, если продавец выставляет дом по одной цене, а банк оценивает его гораздо дешевле? Писать аргументированное письмо-ходатайство банку с указанием: из чего дом построен, на каком месте и почему стоит таких денег. Зачастую оценщики не рассматривают место, они просто смотрят, нет ли на участке дополнительных, незаконных построек, нет ли нарушений, и не обращают внимание на все остальное.

Иногда специалисты советуют делать предварительную оценку. То есть, еще до подачи документов в банк и до официального выезда оценщика на объект ему приносят фото дома, чтобы он предварительно его оценил. И если оценщик называет сумму намного ниже реальной стоимости, то нужно более тщательно готовить оценку: предоставляется проект строительства, стоимость материалов и т.д. Заметьте, это происходит перед тем, как он готовит оценку для банка.

Следует учесть, что банки имеют список независимых оценщиков, аккредитованных в этом финансовом учреждении. Это компании, которым они доверяют и с которыми работают. Банки могут предоставить список таких компаний, но не всегда. Да и сам список может состоять из 10-15 компаний, а клиент будет выбирать сам: кто-то делает оценку за два дня, кто-то за месяц, одни компании берут за эту услугу 1,5 тыс.грн., другие - 3тыс. грн. и больше .

Кредиты на покупку вторичного жилья выдаются как и прежде?

Особых изменений не произошло. Но гораздо хуже стали выдавать кредиты под "хрущевки" и так называемое "неликвидное жилье". Строже стало с оценкой и документацией на квартиру. Осторожнее выдают кредиты на ремонт: требуют сметы работ, отчетность и часто договоры с компаниями, которые этот ремонт будут производить. В остальном, проблем хватает с превышением скориногового порога.

Поскольку на элитное жилье всегда был спрос, то стоит заметить, что сейчас на покупку квартиры банки установили лимит займа - максимум $400 тыс. На потребкредиты (ремонт) - $250 тыс.

Выдают ли кредиты на инвестирование строительства и первичный рынок жилья?

С первичным рынком все печально. Компании-застройщики закрываются и замораживают объекты. Банки дают кредиты только под залог допобеспечения (под залог уже существующей квартиры или дома). Практически не осталось банков, которые кредитуют под ценные бумаги - сейчас это делают только "Аваль", "УкрСиббанк" и, пожалуй, всё. Для этого застройщик должен пройти аккредитацию банка. Заемщику это выгодно, поскольку застройщик в этом случае - надежнее. И, если компания не достроит объект, то человека на улицу не выгоняют, объектом залога становятся инвестиционные бумаги. За последние полгода количество выданных кредитов под инвестицию новостроя сократилось в 10-15 раз. Один "Киевгорстрой" заморозил 10-15 объектов.

Не стоит забывать и о том, что банк дает 70% от суммы залогового имущества. Если стоимость строящейся квартиры составляет $100 тыс., то сумма залога должна составлять $140 тыс. С июля-месяца банки стали поднимать процентные ставки и сейчас они составляют 14-15%.

Вы сказали о поднятии скорингового порога, что это означает на практике?

Сейчас для заемщика стали обязательны: высшее образование, легализованные доходы. Стало сложнее получить кредит частным предпринимателям, особенно тем, кто занимается розничной торговлей. Важно наличие активов (маленькая "гостинка" в Керчи здесь имеет такое же значение, как и трехкомнатная квартира в Киеве). Хорошо, если у заемщика есть банковские карты и кредитная история. У клиента могут быть просроченные выплаты по кредитам, но технические - день-два и с детальным объяснением причин. Но любую кредитную историю необходимо показывать. Даже отрицательную. Иначе вы попадаете в "черный список" с пометкой "обман банка". То же самое касается судимости: всякое в жизни бывает, иногда люди ошибаются, потом проходят годы, люди меняются...

Что делать покупателю, если он оформил задаток, а кредит не дали?

Еще до оформления задатка мы рекомендуем оговорить с продавцом, что объект покупается за кредитные деньги. И зафиксировать это в соглашении о задатке таким образом, что если банк откажет в кредите, то задаток может быть расторгнут без штрафных санкций. То есть, покупателю возвращаются его деньги в полном объеме. В связи со сложившейся ситуацией на рынке, продавцы на такое идут. Второй вариант при отказе - обратиться в другой банк или найти квалифицированного кредитного брокера.


Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.

Комментарии

Последние новости

Партнер проекта - VisaЧто пугает пожилых людей в интернете?
Загрузка...