"Пленки Гончарука", феномен Укрбуда, коррупция в ГАСИ на 10 млрд. Интервью с Еленой Шуляк

Елена Шуляк - одна из немногих народных депутатов, кто разбирается в работе строительного рынка. Представитель Кабинета министров в Верховной Раде, Шуляк пришла в политику из строительного бизнеса – девелоперской компании Midland Development Ukraine.

С 2015 года по приглашению Алексея Гончарука она возглавила сектор cтроительства в экспертной организации BRDO. С тех пор ее называют соратницей Гончарука, а она не скрывает, что дружит с министрами - выходцами из команды BRDO. В отличие от бывших коллег, Шуляк не стала министром, и заняла кресло замглавы комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства.

Не секрет, что помимо официальных правил на строительном рынке есть и теневая сторона. Коррупционные схемы, откаты, "свои" юристы, которых рекомендуют нанимать, чтобы провести документы через Государственную архитектурно-строительную инспекцию - реальность для большинства застройщиков. Как с этим бороться?

В интервью LIGA.net Елена Шуляк рассказывает о "пленках Гончарука" и обысках на 1+1, смотрящих по Киеву и "теневом рынке" строительства ценой в 10 млрд грн. А также о том, можно ли ликвидировать ГАСИ и сносить хрущевки.

Зарплата, прошлый бизнес и дружба с Гончаруком 

- Первый вопрос, который задают депутатам в последнее время, как правило, касается зарплаты. Мы зайдем с другой стороны. Сколько часов в день работает депутат Елена Шуляк? И довольна ли она своей зарплатой?

- С 8 утра до 9-11 часов вечера. Это связано с тем, что я еще и представитель Кабмина в парламенте, поэтому большинство правительственных совещаний посещаю в обязательном порядке.

В январе я получила зарплату в 28 000 грн, без доплат и премий, это самая маленькая зарплата, которую я получала на должности народного депутата. В прошлом году было около 30 800 грн.

- Почему урезали на 2800 грн?

- Не дали деньги за выполнение депутатских обязанностей. Чтобы их получить - явка нардепа должна быть более 50%, а голосование за поправки – не менее 70%. А в январе из-за загрузки я не проголосовала определенное количество раз. 

Довольна ли я зарплатой? Мы понимали, зачем идем в парламент - сюда не идут за баснословной зарплатой. Честно говоря, из-за напряженного графика сложно даже потратить 28 000 грн. Закупками по домашнему хозяйству теперь занимается муж. А для базовых вещей, транспорта, еды – моей зарплаты более чем достаточно.

- Вы пришли в BRDO из бизнеса - работали в компании Мидланд Девелопмент Алекса Шнайдера. Чем вы занимались и чем владеет компания в Украине?

- В Мидланд Групп я пришла в 2000-м. До 2007-го была директором по внутреннему аудиту и занималась 68 предприятиями "Мидланд Девелопмент". В 2007-м мне предложили возглавить бизнес-направление, связанное с созданием в Украине объектов коммерческой недвижимости. К 2014-му стала генеральным директором компании.

В том же 2014-м акционеры решили закрыть компанию в Украине – не видели здесь перспектив и интереса. А я видела. Поэтому я и мой партнер по будущей "Мидланд Девелопмент Украина" Ольга Заремба (финдиректор "Мидланд Девелопмент".- Ред.) сохранили украинское подразделение -  стали ее сособственниками.

Это 100% украинское и независимое предприятие, без каких-либо связей с прошлыми собственниками (бывший владелец Алекс Шнайдер – канадский бизнесмен российского происхождения, фигурант расследования The Financial Times о схемах отмывания денег через компанию Дональда Трампа Trump Toronto. - Ред.).

Нам пришлось создать новую бизнес-модель и перепрофилировать компанию. Она стала инжиниринговой и  занималась строительным аудитом, проектированием, консалтингом и техническим надзором.

Помимо Мидланд Девелопмент Украина, я учредитель аудиторской фирмы Стандарт и компании Криэйтор, которая владеет коммерческой недвижимостью и сдает ее в аренду. Но в августе 2019-го ещё до прихода в парламент я передала все корпоративные права на мой бизнес в управление Ольге Зарембе.

- BRDO - кузница кадров для правительства. С кем из министров, которые вышли из BRDO, у вас самые тесные отношения?

- В BRDO меня пригласил Алексей Гончарук. Это было в 2015-м. Одновременно со мной в команду BRDO пришли Денис Малюська (министр юстиции.- Ред.), Алексей Оржель (министр энергетики. – Ред.), Андрей Заблоцкий (глава госагентства лесных ресурсов.- Ред.). Позже присоединился Александр Кубраков (глава Укравтодора. - Ред.).

За четыре года интенсивной работы в BRDO были как успешные истории, так и неудачные. Это помогло нам стать сплоченной командой. Все эти люди -  мои друзья. В любое время дня и ночи мы можем друг другу написать, позвонить, встретиться, обсудить какую-то проблему, покритиковать.

- Кого критикуете?

- Не скажу, это дружеская критика (улыбается). Каждого из нас есть за что критиковать. Но сейчас, в период информационных атак, важно максимально поддерживать друг друга.

- С Алексеем Гончаруком вы проработали в BRDO около 4 лет. Гончарук - глава BRDO и глава Кабмина - это разные люди?

- Безусловно. Ответственность главы Кабмина Алексея Гончарука приумножилась в сотни раз. И он, очевидно, понимает весь груз этой ответственности. Изменился ли он как человек? Думаю, да. Стал жестче, сильнее, опытнее и, видимо, мудрее.

- Скандал с "пленками Гончарука" вы называете большой информационной атакой. Чья? Кому она могла быть выгодна?

- Кабмин наступает на "хвосты" схемщикам и коррупционерам. Думаю, "прослушки Гончарука" - это только начало, дальше будет сложнее, больнее и интенсивнее.

Если мы будем продолжать в том же духе, то и атак со всех сторон будет больше.

Если за пять месяцев деятельности правительства, взломщики смогли выудить только ту информацию, что на пленках – это несерьезно. Нет разговоров о взятках, делении должностей, денежных потоков. Обсуждение презентации  – это неинтересно.

Давайте дождемся расследования СБУ. Группа народных депутатов из 80 человек во главе со мной обратилась в СБУ с просьбой расследовать источники происхождения пленок, целостность информации, было ли вмешательство в запись, и самое главное - законность записи аудио. Президент, в свою очередь, обратился в правоохранительные органы, чтобы выяснить, кто за этим стоит.

- Знаете детали обыска СБУ на канале 1+1?

- К сожалению, нет. Читала мнение, что обыски начали проводить специально перед голосованием за рынок земли. Не вижу связи. Со стопроцентной уверенностью могу сказать, что ни народные депутаты, ни Кабмин не знали, когда и в какое время будет следствие.

Алена Бабак и "смотрящие" по Киеву

- Отставку Алены Бабак с должности министра развития общин и территорий объяснили тем, что министр "не справлялась, не делегировала полномочия". Насколько это близко к правде?

- Эффективного взаимодействия в рамках парламентарий-министр у нас с Аленой Бабак не получилось. Иногда мы обсуждали какие-то рабочие моменты, согласовывали действия. Но этого недостаточно, чтобы давать оценку ее работе.

- Что это увольнение значит для Министерства, в частности, и Кабмина, в целом?

- Для министерства и для Кабмина произошла замена министра. То есть, не случилось ничего грандиозного. В команде министерства не было человека, отвечающего за строительную отрасль, поэтому для этого сектора ничего не изменилось. С приходом нового министра, надеюсь, будут кадровые решения, которые усилят строительную отрасль.

- Какое сложилось впечатление о новый министр развития общин и территорий Денисе Шмыгале? Уже нашли общий язык?

- Очень взвешенный, мудрый человек. Но нужно время, чтобы понять, насколько мы сработаемся  как партнеры. Чтобы получить синергетический эффект в работе, очень важно синхронизировать свои действия.

- Перед своим уходом Алена Бабак косвенно назвала тех, кем была инспирирована ее отставка. Говорила про аннулирование доступа на Вальшанской, на Гоголевской, про застройку возле Дворца "Украина". Все компании, которые там строят, косвенно или прямо связаны с киевскими застройщиками Андреем Ваврышем, Денисом Исаенко и Вадимом Столаром. Думаете, они могли сыграть роль в отставке Алены?

- Я знаю, что несколько общественных организаций на протяжении последнего месяца проводили митинги и акции под министерством. Все они носили заказной характер. Эти же активисты писали обращения в ГАСИ, в Министерство. 

ГАСИ даже выезжала по адресам этих организаций, но они были не существующие. Я бы предложила разобраться, кто стоит за митингами, кто их оплачивал. Кажется, главное зло скрывалось за этими общественными организациями.

Касательно названных застройщиков - не думаю, что они бы ополчились против министра и убрали ее. Точно нет. Если проблема в "схемах", тогда почему от министерства не поступало инициатив побороться с ними? Ответа у меня пока нет. 

- Вы как никто другой в ВР знакомы со строительным рынком и распределением сил на нем. Андрея Ваврыша называют неким "смотрящим" по Киеву от Офиса президента. Так ли это?

- Нет, это не так. Мне, по крайней мере, об этом неизвестно.

- А есть "смотрящие" на рынке? Как менялось распределение сил на рынке при разных властях?

Корень зла в ГАСИ. Это самая коррумпированная организация в Украине. Еще со времен Януковича, с 2011 года в инспекции была налажена так званая схема "пять долларов с метра", по которой застройщики неизбежно и постоянно платили деньги. Были установлены определенные таксы за метры квадратные - для жилого комплекса, офисного и торгового центра.

Точно так же инспекция работала при правительствах Азарова, Яценюка, Гройсмана. Ни для кого из застройщиков не секрет - документы в ГАСИ можно купить в любое время дня и ночи. Если строишь с нарушениями - закроют на это глаза. 

На базе ГАСИ были созданы определенные бэк-офисы, обслуживающие рынок. И все "откаты", взятки, взносы централизованно собирались в одну кассу. Здесь я точно знаю: есть "смотрящие" за коррупционными потоками в ГАСИ.

Откаты и ликвидация ГАСИ

- Во сколько оценивается "теневой рынок" посреднических услуг в строительной отрасли?

- В прошлом году объем потенциальной коррупционной составляющей был 3 млрд грн в год. Это приблизительные подсчеты, без учета промышленных объектов, дорог, развязок мостов.

- А вместе с ними?

- Больше 10 млрд грн. Но когда я смотрю на войны, которые разворачиваются вокруг ГАСИ, кажется, что ошиблась в расчетах, и настоящие суммы превышают в разы.

- Строительная отрасль - золотая жила столицы. Сколько в прошлом году инвестировали в строительство в Киеве?

- За 2019 год пока цифр нет. Но в 2018-м в покупку жилья на первичном рынке было проинвестировано 34 млрд грн.

- А сколько ушло на коррупционные схемы и откаты?

- Процесс строительства в Украине начинается с момента отвода земельного участка. Для этого, согласно оценкам BRDO, надо собрать 55 документов и 17 раз встретиться с чиновниками или землеустроителями. На каждой цепочке бизнес-процесса ты вынужден платить.

В зависимости от проекта, сумма взяток может составлять от 10 до 30% от всей стоимости проекта. Если это центральная часть города – взятки и откаты выше, в области - немного меньше.

Это одна из причин, почему к нам не заходят международные инвесторы. Несмотря на огромный потенциал, Украина за год с трудом привлекает около $300 млн инвестиций в коммерческую недвижимость. Для сравнения, в коммерческую недвижимость в Польше в 2018 году инвестировано $7 млрд. Италия только за первую половину 2019 привлекла 5,1 млрд евро. Чувствуете разницу?

- А вы когда-нибудь давали взятки ГАСИ?

- Мы были вынуждены заключить договор с юристами, которые сопровождали получение документов в ГАСИ. Это было в 2012 году.

- Единственный случай или приходилось систематически?

- Это был случай, который поразил меня своим масштабом.

- В смысле? Сколько это стоило?

- Очень дорого. Порядка $150 000.  

Недавно на встрече с премьер-министром, один из застройщиков из Сумской области рассказывал, как ему в ГАСИ вручили папочку, а там по умолчанию был договор с юридической компанией, которая должна оказать ему консультационные услуги. Тогда у меня было дежавю. 

Я знаю случаи, когда в региональные ГАСИ приезжали опытные специалисты из Киева и вели тренинги, как правильно давать отказы застройщикам. Прошло восемь лет, а схема жива и процветает.

- Премьер-министр Алексей Гончарук допускает возможность ликвидации ГАСИ. Вы об этом говорите последние полгода. Объясните, что это значит? Будет разделение функций ГАСИ между разными ведомствами?

- Около полугода мы пытаемся навести порядок в ГАСИ. Одни группировки сменяются другими, одни кланы борются со вторыми. Одних увольняют, вторых отстраняют. Застройщикам от этих процессов не легче. ГАСИ нужно ликвидировать в том виде, в котором она существует сегодня. Сейчас мы обсуждаем концепцию нового органа.

Мы точно знаем, что надо разделить контрольную и разрешительную функции. Но кому их передать? Рассматриваем передачу разрешительной функции органам местного самоуправления или структурам при министерстве. Вместе с тем, не надо забывать, что большое количество органов местного самоуправления уже получили делегированные полномочия ГАСИ. И это не всегда работает эффективно. Есть сигналы о беспределах на местах – в Одессе, Харькове и Киеве.

Легко сказать – давайте ликвидируем ГАСИ, сложнее создать новый орган. Нужно взвешенно подойти к делу, иначе можно выплеснуть ребенка вместе с водой.

- ГАСИ сопротивляется? Как?

- Возвращаются авторы этих схем. Меняются кланы, бывшее руководство уходит в отпуск, новое отзывает его оттуда. 

Происходят удивительные вещи с реестром разрешительных документов. Так вышло, что много лет он не принадлежал государству, его вела частная компания, которую сейчас разыскивают правоохранительные органы. В этот реестр за отдельную плату могли  входить определенные люди, добавлять разрешительные документы, удалять их оттуда. Так что если вы видите, что сайт ГАСИ упал, а реестр завис - знайте, что с высокой долей вероятности идут межклановые войны.

- Будем знать. Кабмин недавно отменил обязательное получение разрешения от ГАСИ на ремонт дорог. За каким министерством следующий шаг? Своеобразная забастовка на местах?

- Кабмин предложил это в виде эксперимента, поскольку ГАСИ отказывает службе дорог давать разрешение на капитальный ремонт. Одна из причин - в документах не хватает запятой. 

Последней каплей стали десять отказов на строительство дорог на трассе Днепр-Решетиловка. Это стратегический объект, который находится в фокусе внимания президента и Кабмина.

За пять лет Кабмин обещал отремонтировать 24 000 км дорог, только в этому году почти 6 000 км. Это будет нереально сделать, если играть  в пинг-понг с ГАСИ. Такие игры занимают три-четыре месяца.

Людям, которые на кормушке в ГАСИ, все равно - ты частный застройщик или государственный. Они видят квадратные метры и автоматически умножают их на свои $5-$10.

Наш комитет предлагает решение для Кабмина - закрепить эту инициативу на уровне закона. В декабре мы зарегистрировали соответствующий законопроект. Мы предлагаем ремонтировать дороги без разрешения ГАСИ, но через особый вид уведомления, после предоставления полного пакета проектной документации с положительным заключением экспертизы. Все эти данные должны будут занесены в электронную систему по строительству.

Укрбуд и мораторий Кличко

- Вы говорили, что с 2015 года из-за банкопада люди потеряли доверие к банковской системе, поэтому активно вкладывали в недвижимость. После банкротства Укрбуд Девелопмент доверие не могло не пошатнуться. Насколько сильно сейчас штормит рынок? Насколько мы далеки от показателей 2015-го?

- Элита-центр, дома Войцеховского, Укрбуд. В Украине очень мало альтернатив для инвестирования, поэтому несмотря на скандалы, практически ничего не изменилось. Цена на недвижимость не упала. Покупательская активность имеет сезонный характер. Если бы Укрбуд Девелопмент был "Элита Центр 2.0" - его банкротство могло заблокировать рынок жилья минимум на три года. Помогла быстрая локализация проблемы.

- Передача строек Укрбуда Киевгорстрою - реальная схема? Корпорации не раскрывают информацию, инвесторы пытаются вести с ними переговоры, но и у них нет уверенности.

- У нас тоже нет полной информации, но видим, что идет определенный процесс передачи.

- Мораторий на новое строительство, который хочет объявить Кличко, вызвал переполох на рынке. Это правильное решение?

- Это популизм. Сейчас Индекс замещения старого жилья новым в Украине - 0,5% в год. Это самый низкий показатель в Европе. Чтобы заменить старое жилье на новое, нам понадобится 200 лет.

В то же время, средний срок жизни здания 50-70 лет. Далее простая арифметика: если мы введем моратории, нам понадобиться непонятно сколько лет, чтобы полностью обновить старое жилье.

- В Киеве насчитывается около 3000 хрущевок. Сколько из них в аварийном состоянии? Подходит ли нам московский вариант - сносить и строить?

Цифры аварийных хрущевок неизвестны. Киевской власти надо сделать полный аудит жилого фонда. Он нужен также для инвесторов, которые могут стать участниками программы по модернизации.

В отличие от стран ЕС, хрущевки в Украине практически никогда не ремонтировали.

Предполагаю, что процент хрущевок, которые подлежат сносу, у нас гораздо больше, чем процент хрущевок, которые модернизировали в европейских странах. Что касается московской модели, то согласно статистике, 80% затрат московских инвесторов приходилось именно на затраты по расселению людей.

Перед сносом хрущевок надо делать серьезные расчеты. Любой застройщик на месте 5-этажного дома захочет возвести 25-этажное. В таком случае, меня беспокоит вопрос старых сетей, насколько они справятся с новой нагрузкой. Нужно просчитать нагрузку, чтобы не допустить очередного коллапса в городе.

Закон "О столице" и Генплан

- Самый громкий закон, подготовленный вашим комитетом - это закон "О столице" (в октябре ВР приняла в первом чтении, - Ред.). Его инициатор Александр Ткаченко рассказывал, что закон остановит круговую поруку в огромном городе. Его соавтор Дмитрий Гурин в переписке называл законопроект "сплошным лолом" и "40 страниц сатанизма". В чем, на ваш взгляд, "сатанизм" и в чем светлые стороны закона?

- Про "сатанизм" надо спрашивать Митю Гурина. Может, он таким способом хотел привлечь к себе внимание – мол "демонический Митя Гурин написал 40 страниц сатанизма".

Опыт законопроекта о рынке земли показал, что ко второму чтению документ может полностью измениться.  Поэтому говорить, в каком виде закон "О столице" придет ко второму чтению – тяжело.

Мне лично не нравится усиление полномочий главного архитектора, которые предусмотрены этим законом. Он становится чуть ли не вторым или третьим человеком после мэра. Это пугает. Поэтому, как и все, очень жду доработанного документа.

- Отсутствие актуального генерального плана — это хаос. Основная критика в адрес нового Генплана-2040 – он легализует нелегальные застройки. Их в Киеве почти 110, и их уже не снесут. Какое может быть решение проблемы кроме легализации?

- Да, давайте будем реалистами – никто эти дома не снесет.

Даже если будет решение о сносе, то встанет другой вопрос: за чей счет это делать, и что будет с инвесторами? Поэтому, как бы мы не были против - строения надо легализовать.

Проблема в том, что сегодня у нас два Генплана. Есть действующий Генплан 2020, который, согласно законодательству, бессрочный. И Генплан 2025. Первый - предусматривает развитие города в сторону области "киевской агломерации", а второй -  развитие города за счет своих территорий. Когда у тебя два концептуально разных документа, то возникает много лазеек для строительства тех же незаконных объектов. Поэтому сегодня надо набраться политического мужества и принять новый документ.

А новый  Генплан, который анонсировал Виталий Кличко - всего лишь проект. Уверенности в том, что решения, которые там изложены будут выполнены – нет.

- В прошлом году в одном из интервью вы говорили, что "наверху" нужен строительный лидер, который бы придумал жилищные программы. Те, в свою очередь, удержали украинцев в стране и стимулировали экономику. Теперь вы "наверху". Как изменилась ситуация?

- Мы внедрили параметрический метод нормирования в строительстве -  инновационные методы, которые используются во всех европейских и экономически развитых странах. Только в нашей стране по сей день оставались советские нормы, привязанные, например, к ширине коридора, а не ко времени эвакуации.

Наша цель – цифровизация отрасли. Поэтому мы приняли законопроект о внедрение единой государственной системы в сфере строительства. Через три года все участники рынка - от подрядчиков до застройщиков и госархитекторов смогут работать 24/7. А все процессы от разрешения до оплаты штрафа будут в режиме онлайн.

Сейчас плотно работаем над имплементацией 305-го регламента Евросоюза. Он касается, в основном, производителей строительных материалов, европейских принципов поддержания качества и безопасности строительной продукции через декларирование.

Наш комитет  стал центром, объединивший прогрессивных  проектировщиков, которые работают в сфере BIM-технологии. Это информационное моделирование зданий, на которое перешли большинство стран мира. Там BIM-технологии – это обязательное требование при строительстве за бюджетные средства. Например, опыт Великобритании говорит об экономии в 30% на реализации проектов школ.