Офисы Киева: итоги I полугодия и прогнозы

В первом полугодии 2009 года спрос на Киевские офисные центры продолжал смещаться в сторону более дешевых помещений. За первое полугодие 2009 года уровень вакантных площадей в бизнес-центрах увеличился почти в 2 раза и достиг 10-15%. До конца 2009 года можно ожидать падения ставок еще как минимум на 12-15%. Таковы данные последнего аналитического отчета компании "Knight Frank Research".

Как сообщили ЛІГАБізнесІнформ в пресс-службе компании, в I-II кварталах 2009 года продолжилась тенденция снижения арендных ставок, начавшаяся в IV квартале 2008 года. За первое полугодие 2009 года ставки снизились в среднем на 35% от уровня IV квартала 2008 года. В I полугодии 2009 года спрос продолжал смещаться в сторону более дешевых помещений. Идет процесс перераспределения структуры спроса на офисные площади в сторону небольших блоков (100-300 м.кв.).

Ключевые события

В первом полугодии 2009 года в офисном сегменте было заключено несколько крупных сделок:

Фармацевтическая компания "Boehringer Ingelheim Pharma GmbH" заключила договор аренды на более чем 1500 м.кв. в офисном центре на ул. Тургеневской, 26.
Немецкий производитель бытовой техники Miele арендовал в БЦ Deloitte более 1000 м.кв.
Компания "Kimberly-Clark" арендовала около 600 м. кв. в БЦ "Протасов".
Турецкая строительная компания "Dogus Insaat ve Ticaret A.S." арендовала более 500 м.кв. в БЦ "Карат", расположенном по ул. Жилянской, 110.
Международная фармацевтическая компания и международный сырьевой трейдер арендовали 1800 м.кв. в БЦ "Леонардо-2" на ул. Б.Хмельницкого, 19-21А.
Компания "Huawei Technologies" заключила договор аренды на 2000 м.кв. в БЦ "Ирва".

Предложение

В течение первого полугодия 2009 года сегмент офисной недвижимости Киева класса "В-" увеличился на 21,2 тыс. м.кв. за счет ввода бизнес-центров "Capital Hall" и "Левобережный".

Таким образом, общее предложение профессиональных офисных помещений Киева по состоянию на начало июля 2009 года составило 1055,8 тыс. м.кв.

На 1 июля 2009 года структура предложения профессиональной офисной недвижимости выглядит следующим образом: класс "А" – 15%, класс "В+" – 31% и "В-" – 54%.

Спрос

По сравнению с аналогичным периодом 2008 года в первом полугодии 2009 года произошли существенные изменения в структуре спроса: значительно увеличилась доля запросов на более дешевые офисные площади. В январе-июне 2009 года около 40% арендных заявок пришлось на сегмент класса "В-", тогда как в первом полугодии 2008 года более 50% запросов составляли заявки на офисы класса "В+". На класс "С" в первом полугодии 2009 года пришлось 30% заявок, тогда как в первом полугодии 2008 года запросы на этот сегмент составляли всего 15%.

На рынке продолжается процесс изменения структуры спроса на офисные площади. Небольшие блоки площадью 100-150 м.кв. становятся наиболее ликвидными объектами.

Если в 2008 году наиболее востребованными были офисы площадью от 200 до 500 м.кв, то уже в январе-июне 2009 года основное число заявок от потенциальных арендаторов приходилось на аренду офисов площадью от 100 до 300 м.кв. Запросы на блоки помещений свыше 1000 м.кв., как правило, связаны не с расширением, а с объединением различных подразделений отдельной компании в одном здании.

Спрос на офисные площади в объектах, находящихся на стадии строительства, практически отсутствует. Арендаторы предпочитают рассматривать функционирующие офисные центры или объекты, готовые к вводу в эксплуатацию. Предварительные договора подписываются в исключительных случаях и, как правило, на условиях предоставления значительных скидок.

За первое полугодие 2009 года уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Киева увеличился почти в 2 раза и достиг 10-15%.

Коммерческие условия

В первом полугодии 2009 года продолжилась тенденция снижения арендных ставок на офисные площади, однако со II квартала темпы снижения несколько замедлились.

По итогам первого полугодия 2009 года падение ставок аренды составляет в среднем: для класса "А" – 25%, для класса "В+" – 34%, для класса "В-" – 40% от уровня арендных ставок, зафиксированных в IV квартале 2008 года.

По состоянию на 1 июля 2009 года арендные ставки находились в диапазоне $420-540/м.кв./год на офисы класса А, $240-420/м.кв./год на офисы класса B+ и $180-240 /м.кв./год на офисы класса "B-".

Более 30% заключаемых сделок аренды офисных помещений фиксируются в гривнах без привязки к курсу доллара.

Прогноз

При сохраняющемся росте вакантности во втором полугодии 2009 года на рынке аренды офисной недвижимости Киева прогнозируется дальнейшее снижение арендных ставок. До конца 2009 года можно ожидать падения ставок еще как минимум на 12-15%. Этому будут способствовать следующие факторы:

• Рост объема предложения за счет роста рынка субаренды.
• Дальнейшее снижение спроса со стороны потенциальных арендаторов из-за сокращения части персонала, снижения затратных частей бюджетов компаний.

• Смена арендаторами офисных помещений на более дешевые.
По мнению аналитиков, объемы нового строительства в столице также существенно снизятся. Из анонсированных к вводу в эксплуатацию во втором полугодии 2009 года 192,7 тыс. м.кв. офисных площадей, по последним оценкам, на рынок выйдет не более 70,2 тыс. м.кв.

Напомним, что по данным компании "Украинская торговая гильдия", за период с 12 по 22 июля индекс рынка офисной недвижимости Киева значительно прибавил. Рост за последние 10 дней составил 4,11% (14,5 пункта). Средняя арендная ставка в офисах Киева на сегодняшний день составляет $39,1 за 1 кв.м.

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>