Рекордный год за время независимости: возле Киева появится 205 000 кв. м новых складов

В течение первого полугодия 2025 года на рынке складской недвижимости Киевской области ввели в эксплуатацию около 107 000 кв. м новых площадей. Этот показатель соответствует годовому объему нового предложения за 2024 год и является самым высоким полугодовым показателем за более чем десять лет, сообщила компания Expandia, представитель CBRE в Украине и Молдове.

До конца года ожидается ввод в эксплуатацию еще 98 000 кв. м новых площадей, что увеличит общий объем нового предложения за год до 205 000 кв. м. Это самый высокий показатель пополнения рынка площадями за все годы независимости, отмечают аналитики.

Для сравнения: в 2022 году на складской рынок столичного региона ввели 45 500 кв. м новых площадей, в 2023 не было сдано ни одного объекта, а в 2024 году появилось 93 000 кв. м нового предложения.

По подсчетам Expandia, в результате пополнения общий объем складского предложения увеличится до 1,47 млн кв. м (рост на 6%).

Среди новых ключевых проектов – логистический комплекс "Александровский" III (41 000 кв. м) и логистический комплекс "Чайки" V (57 000 кв. м), от днепропетровского девелопера "Альфа Девелопмент Групп". Также была восстановлена часть площадей складского комплекса RLC, который был поврежден в результате ракетных обстрелов в 2022 году, что вернуло к общему предложению складских площадей 11 000 кв. м.

Впрочем, новые площади не решат проблемы критического дефицита площадей на рынке складов, поскольку спрос все еще превышает предложение. Несмотря на выход на рынок нового предложения, уровень вакантности площадей на рынке снизился до 3% (-0,8 п.п. с нач. года). Уровень вакантности по итогам полугодия соответствует довоенным показателям.

"Ожидается, что избыточные площади будут постепенно поглощены в течение следующих 6-12 месяцев, при условии что макроэкономические условия останутся стабильными, а риски безопасности не возрастут. Это свидетельствует о том, что рынок находится в начале-середине цикла нового девелопмента и риск избыточного предложения в ближайшее время отсутствует", – поясняет директор департамента складськой и промышленной недвижимости EXPANDIA Наталия Сокирко. 

Объем валового поглощения в первом полугодии составил около 109 000 кв. м (+27% г/г) – это также один из самых высоких показателей по итогам полугодия с 2018 года. Основными драйверами арендной активности стали 3PL-операторы (компании, которые предоставляют услуги по аутсорсингу логистики, 56%), а также сектор оптовой и розничной торговли (39%).

Ключевые сделки в первом полугодии – аренда 19 000 кв. м в логистическом комплексе "Чайки" компанией Ekol Logistics и аренда 17 500 кв.м в логистическом комплексе "Макаров" ведущей украинской компанией по оптовой торговле и дистрибуции воды.

Продолжает расти запрос компаний на крупноформатные объекты. В частности, площадью более 10 000 кв. м составили 36% от общего количества транзакций и обеспечили около двух третей общего объема поглощения, отражая устойчивый спрос со стороны 3PL-операторов и ритейлеров. Сделки среднего размера (5 001-10 000 кв. м) составили 18% от общего объема транзакций в первом полугодии 2025-го.

Учитывая дефицит, растут и арендные ставки на склады. Запрашиваемые арендные ставки в гривневом эквиваленте выросли на 3% с начала года в нижнем ценовом диапазоне и составили 196-240 грн/кв.м в месяц ($4,7-5,7).

Цены на аренду в наиболее качественных складских объектах осталась стабильной на уровне $5,3 за кв. м/мес. (без НДС и OPEX) – это соответствует довоенному пиковому периоду 2019-2021 годов. Сделки по аренде продолжали заключать в национальной валюте.

Дороже всего на рынке арендовать холодные склады: здесь ставки составляли 390-420 грн/кв.м в месяц ($8,5-10,5), при этом эффективные арендные ставки остались стабильными на уровне $9,1 за кв. м/мес (без НДС и OPEX).