Рекордний рік за час незалежності: біля Києва з'явиться 205 000 кв. м нових складів

Протягом першого півріччя 2025 року на ринку складської нерухомості Київської області ввели в експлуатацію близько 107 000 кв. м нових площ. Цей показник відповідає річному обсягу нової пропозиції за 2024 рік та є найвищим піврічним показником за понад десять років, повідомила компанія Expandia, представник CBRE в Україні та Молдові.

До кінця року очікується введення в експлуатацію ще 98 000 кв. м нових площ, що збільшить загальний обсяг нової пропозиції за рік до 205 000 кв. м. Це найвищий показник поповнення ринку площами за всі роки незалежності, наголошують аналітики.

Для порівняння: у 2022 році на складський ринок столичного регіону ввели 45 500 кв. м нових площ, у 2023 не було здано жодного об’єкта, а у 2024 році з’явилось 93 000 кв. м нової пропозиції.

За підрахунками Expandia, в результаті поповнення загальний обсяг складської пропозиції збільшиться до 1,47 млн кв. м (зростання на 6%).

Серед нових ключових проєктів – логістичний комплекс "Олександрівський" III (41 000 кв. м) та логістичний комплекс "Чайки" V (57 000 кв. м), від дніпропетровського девелопера "Альфа Девелопмент Групп". Також було відновлено частину площ складського комплексу RLC, який був пошкоджений внаслідок ракетних обстрілів у 2022 році, що повернуло до загальної пропозиції складських площ 11 000 кв. м.

Утім, нові площі не розв'яжуть проблеми критичного дефіциту площ на ринку складів, оскільки попит все ще перевищує пропозицію. Попри вихід на ринок нової пропозиції, рівень вакантності площ на ринку знизився до 3% (-0,8 п.п. з поч. року). Рівень вакантності за підсумками півріччя відповідає довоєнним показникам.

"Очікується, що надлишкові площі, будуть поступово поглинуті протягом наступних 6–12 місяців, за умови що макроекономічні умови залишаться стабільними, а безпекові ризики не зростуть. Це свідчить про те, що ринок перебуває на початку-середині циклу нового девелопменту і ризик надлишкової пропозиції найближчим часом відсутній", – пояснює директорка департаменту складської та промислової нерухомості EXPANDIA Наталія Сокирко. 

Обсяг валового поглинання у першому півріччі склав близько 109 000 кв. м (+27% р/р) – це також один з найвищих показників за підсумками півріччя з 2018 року. Основними драйверами орендної активності стали 3PL-оператори (компанії, які надають послуги з аутсорсингу логістики, 56%), а також сектор гуртової та роздрібної торгівлі (39%).

Ключові угоди у першому півріччі – оренда 19 000 кв. м у логістичному комплексі "Чайки" компанією Ekol Logistics та оренда 17 500 кв.м у логістичному комплексі "Макарів"провідною українською компанією з гуртової торгівлі та дистрибуції води.

Продовжує зростати запит компаній на великоформатні об'єкти. Зокрема, площею понад 10 000 кв. м становлять 36% від загальної кількості транзакцій та забезпечили близько двох третин загального обсягу поглинання, відображаючи стійкий попит з боку 3PL-операторів та ритейлерів. Угоди середнього розміру (5 001–10 000 кв. м) становили 18% від загального обсягу транзакцій у першому півріччі 2025-го.

Зважаючи на дефіцит, зростають і орендні ставки на склади. Запитувані орендні ставки у гривневому еквіваленті зросли на 3% з початку року у нижньому ціновому діапазоні та становили 196–240 грн/кв.м на місяць ($4,7-5,7).

Ціни на оренду в найбільш якісних складських об’єктах залишилася стабільною на рівні $5,3 за кв. м/міс. (без ПДВ та OPEX) – це відповідає довоєнному піковому періоду 2019–2021 років. Угоди з оренди продовжували укладати в національній валюті.

Найдорожче на ринку орендувати холодні склади: тут ставки становили 390-420 грн/кв.м на місяць ($8,5-10,5), водночас ефективні орендні ставки залишилися стабільними на рівні $9,1 за кв. м/міс (без ПДВ та OPEX).