Цены на землю в Украине за год выросли на 13%: где дороже всего
Средневзвешенная цена на сельхозземлю в 2023 году составила 37 000 грн/га, что на 13% выше показателя позапрошлого года (32 800 грн/га в 2022 году). Об этом свидетельствуют данные аналитического обзора земельного рынка Украины за четвертый квартал и декабрь 2023 года от Киевской школы экономики.
В четвертом квартале 2023 года средневзвешенная цена на сельскохозяйственную землю снизилась на 2% по сравнению с предыдущим кварталом – с 38 500 грн/га до 37 700 грн/га.
Однако снижение цен не коснулось земель с целевым назначением "для ведения товарного сельскохозяйственного производства", которые, наоборот, подорожали: с 39 100 грн/га в третьем квартале 2023 года до 39 400 грн/га в четвертом.
С 1 января 2024 года возможность покупать землю получили компании-резиденты Украины, лимит – 10 000 га в одни руки как для физических, так и юридических лиц.
Иностранцам запрещено покупать доли в уставном капитале, акции, паи, членство в юрлицах (кроме как в уставном капитале банков), являющихся владельцами земель сельскохозяйственного назначения, пока другое не решат граждане Украины во время референдума. Российским компаниям и офшорам покупать землю в Украине будет запрещено при любом результате референдума.
В сравнении с 2022 годом рынок вырос на 58%, при чем четвертый квартал превысил все предыдущие кварталы 2023 года. Однако объем рынка все еще почти на 40% меньше, чем до полномасштабного вторжения. Ситуация значительно отличается между регионами, в некоторых регионах объем рынка превышает показатели вторжения.
За период функционирования рынка общая сумма инвестиций в покупку сельскохозяйственной земли составила 17 млрд грн.
По состоянию на декабрь прошлого года агросектору были выданы банковские кредиты на сумму 115,8 млрд грн. Из них 47,5% (54,1 млрд грн) – сроком до 1 года для пополнения оборотных средств.
Читайте также: Стоило ли откладывать второй этап земельной реформы из-за войны
Кредиты сроком более года для финансирования капитальных инвестиций составляют 53,5% (56,7 млрд грн), из которых лишь 3,7 млрд грн долгосрочные кредиты сроком более пяти лет.
Средний показатель привлеченных кредитных средств в расчете на гектар сельскохозяйственной земли в Украине составляет 2800 грн/га. Для сравнения: в США более $1200 привлеченных кредитов на гектар, из которых около 800 – под залог земли.
В 2023 году официальные цены на землю выросли на 8,3%, опередив инфляцию (5,1% по состоянию на 1 декабря 2023 года). Таким образом, номинальная капитализация рынка по итогам прошлого года выросла на 89,9 млрд грн, а с момента открытия рынка земли в июле 2021 года – на 179 млрд грн.
В долларовом измерении официальные цены в 2023 году все еще ниже показателей до вторжения.
При этом юридические лица платят на 43% больше за землю, по сравнению с физическими лицами.
Самые высокие цены на землю в 2023 году зафиксированы в Ивано-Франковской, Львовской, Тернопольской, Киевской и Полтавской областях, самые низкие – в областях, наиболее пострадавших от оккупации или боевых действий – Луганской, Запорожской и Херсонской.
Высокие цены в западных областях Украины, вероятно, связаны не столько с высоким качеством почв в этих регионах, а с наложенными ограничениями на рынке, приводящими к высоким транзакционным расходам, отмечают аналитики. Так, по словам участников рынка, цены на оформление сделки колеблются в диапазоне 12 000–15 000 грн за сделку.
Читайте также: Георг фон Нолкен: "В Украине возможности для крупного агробизнеса лучше, чем в ЕС"
"Учитывая, что в среднем размер наследуемого "товарного" участка во Львовской области составляет 0,5 га, а в Ивано-Франковской области – 0,4 га, стоимость земельного участка может быть соизмеримой с расходами на оформление сделки, и это может просто" отбивать желание "заключать и регистрировать подобные соглашения", – говорится в обзоре.
Следовательно, сделки купли-продажи в этих областях заключаются с большими участками (в среднем 0,7 га в Ивано-Франковской области и 1 га во Львовской, что практически вдвое больше размера унаследованных участков) и участками, имеющими, вероятно, лучшие почвы, что и влечет за собой высокие средние цены в этих регионах.
Гипотезу, что высокие цены в этих регионах вызваны исключением менее дорогих участков из обращения, также поддерживает статистика процента земель в обращении: в этих двух областях наименее ликвидный рынок земли по всей Украине (за исключением Донецкой и Луганской областей), доля земель в обращении составляет менее 0,5% для обоих регионов.
Для всего 2023 года свойственна тенденция заключения сделок по цене, почти не отличающейся от нормативной денежной оценки (НГО). Четвертый квартал 2023 года не стал исключением – 53% сделок заключались по цене, не отличающейся от НГО более чем на 2%.
- По состоянию на 18 января 2024 года, по данным министра агрополитики Николая Сольского, юридические лица купили восемь участков на первичном рынке, на вторичном – более 50.
