Украинский рынок коммерческой недвижимости: оценка экспертов

Украинский рынок коммерческой и офисной недвижимости могут быть охарактеризованы как рынки арендатора, в отличие от рынка арендодателя, который доминировал в период с 2003 до 2008 года. На рынке предлагается значительное количество обесцененных активов, однако пока не зафиксирована ни одна крупная транзакция. Таковы данные исследования компании "Ernst & Young LLC ", текстом которого располагает ЛІГАБізнесІнформ.

Согласно исследованию, стабильное снижение ставок капитализации за последние годы, которое отражало рост цен и доверия инвесторов, кардинально изменилось с началом глобального финансового кризиса.

Офисная недвижимость

По данным аналитиков компании, большинство компаний пытаются минимизировать операционные расходы и оптимизировать бизнес-процессы. "Данные мероприятия ведут к сокращению занимаемых площадей и консолидации всех бизнес-подразделений в одном небольшом здании, либо на значительно меньшей территории", - говорится в исследовании.

Большое количество арендаторов в рамках программы сокращения затрат пересматривают месторасположение офиса, предпочитая переезд в помещения более низкого класса (из класса "А" в "В"), в то время как компании, которые не так сильно пострадали во время кризиса имеют потенциальную возможность качественного улучшения условий размещения без увеличения расходов по аренде.

Уровень вакантности офисных центров класса "А" достиг 10-15%.

Арендные ставки на помещения высокого класса снизились на 30%-40%. Прогнозируется дальнейшее снижение ставок до уровня 30-40 $/кв.м в месяц для класса "А"и $15-30/кв.м в месяц для класса "В". Арендодатели в большинстве случаев готовы предлагать офисы в аренду с уже проведенными работами по внутренней отделке.

Количество площадей в субаренду постоянно увеличивается. И сегодня этот сток формирует отдельный сегмент офисной недвижимости.

Новое предложение до конца 2009 ожидается в размере 70,000 – 120,000 кв. м. Однако большая часть заявленных проектов вероятнее всего так и не будет введена в эксплуатацию до 2011- 2013.

Торговая недвижимость

Сегмент торговой недвижимости является наиболее устойчивым в период кризиса, среди других сегментов коммерческой недвижимости.

Согласно исследованию компании "Ernst & Young", последствия финансового кризиса, а именно, снижение покупательской способности до уровня 2000 года, значительно повлияло на общий уровень спроса в секторе ритейла.

Общее предложение торговой недвижимости в Киеве на конец 2008 года составляло около 850,000 кв. м, включая новое предложение в размере 140,000 кв. м.

Потенциальная возможность увеличения количества существующих площадей в 2009 имеет важное значение для дальнейшего развития сектора.

Угроза увеличения вакантных площадей заставляет арендодателей идти на значительные уступки: снижение арендных ставок и/или процентная аренда (от оборота).

Уровень вакантности постоянно увеличивается, оказывая наибольшее влияние на рынок торговой недвижимости в регионах.

Абсолютное большинство девелоперов пересмотрели и в большинстве случаев отложили свои планы по выходу на региональные рынки - города с населением менее 700-800 тыс. человек.

В третьем квартале 2009 года Кабинетом Министров было принято постановление КМУ "О мероприятиях по стабилизации цены за предоставление услуги и аренду торговых помещений (площади) в торговых объектах, на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров в условиях финансово-экономического кризиса" N278, которое устанавливает пограничный уровень рентабельности в размере 20% за сдачу в аренду площадей.

Индустриальная недвижимость

Значительное снижение темпов производства и объемов торговли отразилось на ослаблении уровня спроса на производственные объекты и производственные мощности.

В 2009 на рынке наблюдалась некое смещение акцентов девелопмента со спекулятивными целями в сторону девелопмента объектов под заказ (built-to-suit), позволяя собственникам таким образом снижать риски вследствие нестабильной рыночной ситуации.

"Рынок складской недвижимости стал рынком арендатора, с более гибкими и удобными условиями, которые позволяют получать наиболее выгодные условия по аренде. Спрос на новые профессиональные помещения будет постепенно снижаться. Новое предложение 2009-2010 годов будет значительно превышать уровень спроса", - говорится в отчете.

Исторически минимальный уровень арендных ставок под воздействием глобального кризиса снизился на порядка 15%-20% к середине 2009.

В свете значительного снижения спроса, уровень вакантности будет постепенно увеличиваться, оказывая значительное влияние на размер арендных ставок.

Рынок земли

Текущие цены продажи на земельные участки в Украине упали на 35-40% и ожидается их дальнейший спад на 25-30% к концу 2009 года.

На рынке почти полностью отсутствуют средние и крупные трансакции земельных участков, соответственно значителен разброс запрашиваемых цен .

По наблюдению экспертов "Ernst & Young", на рынке можно отметить лимитированное количество незначительных трансакций под индивидуальный девелопмент жилой недвижимости.

Земельные участки изначально приобретенные для спекулятивных целей сейчас выставлены на продажу, однако продавцы сталкиваются с низкой ликвидностью и низким спросом на земельные участки.

Скидки на торг достигли своего пика в 2009 году и в частных случаях составили 25-30%. Значительное преобладание предложения над спросом земельных участков как частной так и арендуемой собственности ожидается к концу 2009 года.

Земельные участки с наилучшим местоположением, соответствующей инфраструктурой и по разумной цене, возможно, будут единственным востребованным продуктом на земельном рынке Украины в 2009 году.

Выводы и прогнозы

По данным экспертов, на украинском рынке предлагается значительное количество обесцененных активов, однако на сегодняшний день не зафиксирована ни одна крупная транзакция. Сравнительно высокий уровень банкротств ожидается среди средних и малых девелоперов.

Аналитики компании "Ernst & Young" прогнозируют, что большая часть инвестиций в 2009 году будет направлена на обесцененные активы с акцентом на качественные местоположения.

Кризисная недвижимость: продавать, покупать или ждать?>>>

Строительство, недвижимость, рынок земли: подборка новостей>>>Финансовый кризис: подборка новостей>>>