Кто должен заплатить за снос незаконных построек
Подлежащие сносу здания не сносят так как на это нет денег, а сам застройщик не будет это делать. Юрист Вадим Браганец - как прервать замкнутый круг
На прошлой неделе Прокуратура Шевченковского района Киева, после сигналов сразу от нескольких ведомств города, остановила строительство на крыше Дома профсоюзов в Киеве. Но удастся ли заставить инициатора самостроя разобрать самовольно выстроенные конструкции - вопрос открытый.
Каждый год Государственная архитектурно-строительная инспекция выигрывает десятки судебных дел, но до реального частичного демонтажа или сноса доходит, в лучшем случае, на одном-двух объектах. Виной тому несовершенства в законодательстве и банальная нехватка средств у исполнительных служб.
Чтобы сделать незаконные строительные работы невыгодными для застройщиков, достаточно сделать всего три шага, уверен партнер юридической компании Safir Consulting Group Вадим Браганец.
Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины (ГАСИ) принимает в эксплуатацию завершенные объекты строительства, которые, в основном, строятся за кредитные средства застройщика. Или с помощью других финансовых механизмов, которые предусматривают привлечение средств физических и юридических лиц во время строительства, до его фактического окончания (Фонды операций с недвижимостью, Фонды финансирования строительства, институты совместного инвестирования, кооперативы, ценные бумаги или прямые инвестиционные договоры).
То есть, фактически, каждый застройщик пытается продать свою недвижимость (квартиру, офис, гараж или склад, и т.п.) до окончания ее строительства, а физические и юридические лица приобретают имущественные права на будущую недвижимость, а таковой она становится только после принятия в эксплуатацию и регистрации ее в Реестре объектов недвижимости органами Министерства юстиции.
Так что, как правило, когда ГАСИ устанавливает, что объект строительства не может быть принят в эксплуатацию по причине нарушения разрешительных, нормативных и других документов, застройщик уже завершает свою деятельность и, в основном, начинает процедуру ликвидации, бросает "концы в воду", поскольку почти все деньги им уже получены. Судиться с таким застройщиком бессмысленно - с банкрота взятки гладки.
Читайте также: Под снос: что запретили достраивать в Киеве в 2014-м
На момент исполнения решения Государственной исполнительной службой, даже при выигрышном решении в ее пользу, возникает вопрос уже по Закону Украины "Об исполнительном производстве", а точнее о расходов на него. Расходы органов государственной исполнительной службы, связанные с организацией и проведением исполнительных действий по обеспечению принудительного исполнения решений, являются расходами исполнительного производства.
А расходы исполнительного производства осуществляются за счет средств Государственного бюджета Украины и средств исполнительного производства, которые используются в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.
Эти средства, в свою очередь, состоят из:
Исполнительный сбор - это средства, которые взимаются с должника, если решение суда не выполняется им самостоятельно, в срок, установленный государственным исполнителем. Так, в постановлении об открытии исполнительного производства государственный исполнитель предоставляет должнику срок на самостоятельное исполнение решения в течении 7 дней, и на исполнение решения о выселении - 15 дней.
По окончании указанных сроков государственный исполнитель начинает принудительное исполнение решения и выносит постановление о взыскании с должника исполнительного сбора в размере 10% от суммы, подлежащей взысканию, или стоимости имущества должника, если исполнительным документом предусмотрена его передача взыскателю. В случае невыполнения должником решения неимущественного характера, исполнительный сбор взимается в следующих размерах: 40 необлагаемых минимумов доходов граждан - для физического лица (680 грн.), и 80 - для юридических лиц (1360 грн.).
То есть, снести, к примеру, три лишних этажа, скажем 14, 15 и 16-этажного дома, имущественные права на которые уже проданы физическим или юридическим лицам, очень затратно. Возникает вопрос: кто вернет деньги обманутым инвесторам квартир в незаконных этажах, если застройщик по документам уже все потратил на строительные материалы и работы, и из какого источника финансировать государственным исполнителям работы по принудительному сносу: из средств исполнительного сбора, взысканного с должника - почти банкрота; из авансового взноса взыскателя на организацию и проведение исполнительных действий - ГАСИ финансируется из госбюджета, и эти потери никогда не возместит; или из взысканных с должника (почти банкрота) расходов.
Пути выхода из этого тупика, на мой взгляд, следующие:
Каждый год Государственная архитектурно-строительная инспекция выигрывает десятки судебных дел, но до реального частичного демонтажа или сноса доходит, в лучшем случае, на одном-двух объектах. Виной тому несовершенства в законодательстве и банальная нехватка средств у исполнительных служб.
Чтобы сделать незаконные строительные работы невыгодными для застройщиков, достаточно сделать всего три шага, уверен партнер юридической компании Safir Consulting Group Вадим Браганец.
Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины (ГАСИ) принимает в эксплуатацию завершенные объекты строительства, которые, в основном, строятся за кредитные средства застройщика. Или с помощью других финансовых механизмов, которые предусматривают привлечение средств физических и юридических лиц во время строительства, до его фактического окончания (Фонды операций с недвижимостью, Фонды финансирования строительства, институты совместного инвестирования, кооперативы, ценные бумаги или прямые инвестиционные договоры).
То есть, фактически, каждый застройщик пытается продать свою недвижимость (квартиру, офис, гараж или склад, и т.п.) до окончания ее строительства, а физические и юридические лица приобретают имущественные права на будущую недвижимость, а таковой она становится только после принятия в эксплуатацию и регистрации ее в Реестре объектов недвижимости органами Министерства юстиции.
Так что, как правило, когда ГАСИ устанавливает, что объект строительства не может быть принят в эксплуатацию по причине нарушения разрешительных, нормативных и других документов, застройщик уже завершает свою деятельность и, в основном, начинает процедуру ликвидации, бросает "концы в воду", поскольку почти все деньги им уже получены. Судиться с таким застройщиком бессмысленно - с банкрота взятки гладки.
Читайте также: Под снос: что запретили достраивать в Киеве в 2014-м
На момент исполнения решения Государственной исполнительной службой, даже при выигрышном решении в ее пользу, возникает вопрос уже по Закону Украины "Об исполнительном производстве", а точнее о расходов на него. Расходы органов государственной исполнительной службы, связанные с организацией и проведением исполнительных действий по обеспечению принудительного исполнения решений, являются расходами исполнительного производства.
А расходы исполнительного производства осуществляются за счет средств Государственного бюджета Украины и средств исполнительного производства, которые используются в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.
Эти средства, в свою очередь, состоят из:
- средств исполнительского сбора, взысканного с должника;
- авансового взноса взыскателя на организацию и проведение исполнительных действий;
- взысканных с должника расходов, связанных с организацией и проведением исполнительных действий;
- других поступлений, не противоречащих законодательству.
Исполнительный сбор - это средства, которые взимаются с должника, если решение суда не выполняется им самостоятельно, в срок, установленный государственным исполнителем. Так, в постановлении об открытии исполнительного производства государственный исполнитель предоставляет должнику срок на самостоятельное исполнение решения в течении 7 дней, и на исполнение решения о выселении - 15 дней.
По окончании указанных сроков государственный исполнитель начинает принудительное исполнение решения и выносит постановление о взыскании с должника исполнительного сбора в размере 10% от суммы, подлежащей взысканию, или стоимости имущества должника, если исполнительным документом предусмотрена его передача взыскателю. В случае невыполнения должником решения неимущественного характера, исполнительный сбор взимается в следующих размерах: 40 необлагаемых минимумов доходов граждан - для физического лица (680 грн.), и 80 - для юридических лиц (1360 грн.).
То есть, снести, к примеру, три лишних этажа, скажем 14, 15 и 16-этажного дома, имущественные права на которые уже проданы физическим или юридическим лицам, очень затратно. Возникает вопрос: кто вернет деньги обманутым инвесторам квартир в незаконных этажах, если застройщик по документам уже все потратил на строительные материалы и работы, и из какого источника финансировать государственным исполнителям работы по принудительному сносу: из средств исполнительного сбора, взысканного с должника - почти банкрота; из авансового взноса взыскателя на организацию и проведение исполнительных действий - ГАСИ финансируется из госбюджета, и эти потери никогда не возместит; или из взысканных с должника (почти банкрота) расходов.
Пути выхода из этого тупика, на мой взгляд, следующие:
- Установить, что согласно ст. 40 ЗУ "О регулировании градостроительной деятельности", долевое участие в развитии инфраструктуры населенного пункта уплачивается до начала строительства, и сохраняется до его завершения как источник финансирования доработок, сноса или иного.
- Установить дополнительный специальный фонд в ГАСИ как источник финансирования доработок, сноса или иного, в который застройщики платят взносы в момент получения разрешения на строительство. И возвращать эти платежи только после принятия зданий в эксплуатацию.
- Установить жесткую уголовную и материальную ответственность всех должностных лиц, участвующих в строительстве, начиная от главного архитектора проекта, и вплоть до специалистов технического надзора, директоров, бухгалтеров и главного прораба, что сделает возможным окупить безответственность застройщика за счет взыскания имущества с этих лиц.
Автор - Вадим Браганец Партнер юридической компании Safir Consulting Group .
Хотите стать колумнистом LIGA.net - пишите нам на почту. Но сначала, пожалуйста, ознакомьтесь с нашими требованиями к колонкам.
Статьи, публикуемые в разделе "Мнения", отражают точку зрения автора и могут не совпадать с позицией редакции LIGA.net
