Фото: www.worldpropertychannel.com

ЛІГАБізнесІнформ выяснила на каких условиях и принципах будет строиться сотрудничество ритейлеров и девелоперов в обозримом будущем .

Весной 2014-го началось стремительное падение продаж и посещаемости многих столичных ТРЦ. В большинстве из них  владельцы  пошли на встречу арендаторам - кто-то согласился снизить арендные ставки, кто-то зафиксировать курс доллара для расчетов и т.д Девелоперы, которые отказывались пойти на встречу арендаторам и поменять правила игры, столкнулись с акциями протеста. Наиболее громкие скандалы произошли между администрацией и арендаторами ТРЦ Ocean Plaza и Гулливер. Но в итоге даже здесь с большинством ритейлеров удалось достичь компромисс.  

Не смотря на уступки девелоперов - вакантность в киевских ТРЦ  превысила 8%.

Большинство допсоглашений между арнедаторами и администрациями ТРЦ  были подписаны до начала о осеннего сезона и сейчас уже не действуют. Как передоговорились ритейлеры и девелоперы? 

"У администрации  ТРЦ  может быть несколько сценариев работы с разными арендаторами: ничего не предоставлять и вернуться к старым условиям по текущему валютному курсу; фиксировать курс; предоставить скидку без фиксации курса; продлить дополнительные условия еще на 6 месяцев или ввести в качестве платы процент с оборота. Все зависит от успешности ТРЦ  и важности для девелоперов того или иного арендатора - рассказывает руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Виктор Оборский.


  "Фиксировать ставки в гривне могут предложить, прежде всего, якорным арендаторам, занимающим 1000 и более метров", - говорит независимый эксперт рынка коммерческой недвижимости Илья Сажин. 

Из столичных ТРЦ, работающих с гривневыми ставками, ритейлеры пока называют единицы - ТРЦ Комод и Магелан.

К этому перечню условий руководитель департамента торговых площадей компании JLL в Украине Анна Чуботина добавляет также переход на частичный расчет арендной платы как процента от оборота. Экс-коммерческий директор управляющей компании Immochan Украина (Auchan Group), а ныне независимый эксперт рынка коммерческой недвижимости Илья Сажин предположил, что с началом нового сезона девелоперы будут пересматривать курс в сторону чего-то среднего между старым и текущим. 

Принципиально новая тенденция рынка - фиксация ставок в гривне. "От привязке к валюте отказываются, поскольку это на сегодня неактуально. Ставки в гривне либо остаются такими же, либо немного падают" - утверждает директор компании Dragon development Олег Куринной. "Фиксировать ставки в гривне могут предложить, прежде всего, якорным арендаторам, занимающим 1000 и более метров" - уверен Сажин. Из столичных ТРЦ, работающих с гривневыми ставками, ритейлеры пока называют единицы - ТРЦ Комод и Магелан. "В этих торговых центрах ставки в гривне действуют с середины весны" - утверждает представитель одного из польских одежных ритейлеров Евгений Винник.

Но на более выгодные и "щадящие" условия могут рассчитывать далеко не все арендаторы, уверен Виктор Оборский. "По факту, чем успешнее торговый центр, тем более жесткие условия выставляются арендаторам" - утверждает он. По мнению эксперта, тех, кто закупил товар уже по новому курсу, и, соответственно, будет по новым ценам его продавать, переведут на новый курс.

Кто больше

Фактические условия на рынке аренды коммерческих площадей сейчас  полярно делятся на невыгодные, привязанные к коммерческому курсу и заставляющие ритейлеров искать более сговорчивых девелоперов, и относительно выгодные. Но последние, как водится, в меньшинстве, утверждают арендаторы. "Мы так и не пришли к взаимовыгодным условиям в переговорах с администрацией, а потому были вынуждены съехать из Ocean Plaza" - рассказывает Евгений Винник.

По отзывам ритейлеров, с администрациями ТРЦ Gulliver и Ocean Plaza сложнее всего договориться о более выгодных условиях. "Gulliver открылся в конце 2013 года, и разумеется им нужно отдавать кредиты. Переговоров с администрацией и коммерческим отделом арендаторы добивались месяцами. С весны мы сопроводили расторжение договоров и выезд девяти арендаторов оттуда. Суммарно это около 1000 квадратных метров, освободившихся в Гулливере за последние 2 месяца" - поясняет партнер юридической компании Safir Consulting Group Вадим Браганец.

В Ocean Plaza ситуация схожая с Гулливером: с весны оттуда выехало порядка шести ресторанов, целый ряд магазинов и мелких “островных” арендаторов. "Скидки, которые были предоставлены некоторым арендаторам ТРЦ, фактически, действовали апрель, май и июнь, и с большими проблемами у кого-то были продлены на июнь-июль. Скидки без фиксации курса, которые предоставляют до октября-ноября этого года, достигают, максимум, 35%. Возможна очередная волна возмущений и расторжений договоров, и еще до десяти магазинов, арендующие до 100 - 150 метров, из Ocean Plaza точно съедут" - уверен Браганец.

Судя по отзывам клиентов и той информации, которая есть на рынке, самый лояльный на сегодня ТРЦ - Dream Town, утверждает Браганец. "Владельцы ТРЦ прекрасно понимают, что лучше работать и получать хоть какие-то деньги, чем не получать ничего, поэтому они сами выступали инициаторами многих переговоров, фиксации курса доллара" - добавляет эксперт. "У меня получается, что в гривнах моя арендная плата за площади в ТРЦ Dream Town меньше, чем в прошлом году, на 10-12%. В Dream Town конечных сроков действия скидок не было озвучено, администрация пообещала держать эти условия, как минимум, до конца года. Тем, кого и эти условия не устраивают, дают спокойно выехать без начисления заоблачных штрафов, берут гарантийные платежи в счет погашения задолженностей, в общем, ведут себя честно" - подтверждает слова Браганца Евгений Винник.

"Мы предоставляем арендаторам персональные скидки от сегодняшнего курса, так же как это было в 2009 году. Когда ситуация выровняется, скорректируем цены и вернемся к курсам Нацбанка" - рассказывает директор ТРЦ "Аладдин" Роман Емец.

Как долго продлятся новые относительно лояльные условия для рителейров - ни эксперты, ни девелоперы, точно не указывают, ссылаясь на сложности с прогнозированием рыночной ситуации, коммерческую тайну и тем, что в большинстве ТРЦ переговоры с арендаторами еще не завершены и окончательные сроки и суммы не определены. В компании UTG, например, сообщили о том, что такие переговоры сейчас ведет один из самых больших ТРЦ Киева. "Мы точно знаем, что переговоры ведутся относительно особых условий аренды на осенний период в ТРЦ Ocean Plaza. Сейчас речь идет о скидке (в % соотношении), а не о фиксации курса на определенном уровне" - утверждают в компании.

Ожидания на новый сезон у экспертов разные: с одной стороны - надеются на небольшой рост продаж, объясняя летний спад обычной сезонностью, с другой - прогнозируют увеличение и без того высокой вакантности торговых площадей. Нынешний уровень вакантности, по данным JLL, составляет 8,2%. "Рост вакантности (в первом полугодии - Ред.) был обусловлен выходом на рынок нового предложения и увеличением уровня свободных площадей в ТЦ, которые находились в центре недавних политических событий. С выходом нового предложения и в условиях низкого спроса к концу года можно ожидать роста уровня вакантных площадей до 9%" - прогнозирует Анна Чуботина. "В прошлом году средняя вакантность была на уровне 2%. Но, если посмотреть по рынку, нынешний рост пока не катастрофичен и не повергает рынок в коллапс. Когда перешагнет за 15% как в офисах, тогда это действительно будет критично" - уверен Виктор Оборский. "В ТРЦ Олимпийском, без преувеличения, порядка 50% вакантности, если подняться на 2-3-4 этажи, это можно увидеть" - приводит пример Браганец.

"Сезонность на этом рынке всегда есть, но в этом году мы имеем дело с войной, поэтому, ждать привычных улучшений в плане спроса и продаж, свойственных для осеннего периода, безосновательно. Да, небольшое улучшение по сравнению с летними показателями, будет, но очень незначительное" - прогнозирует Олег Куринной.

Не лучшие времена ждут и новые торгово-развлекательные центры, которые только готовят к запуску. "В ТРЦ, находящихся на стадии завершения строительства и подбирающих себе арендаторов, ставки, по сравнению с запланированными, уже успели упасть, в среднем, на 25%, заполняемость в несколько раз медленнее ожидаемой" - констатирует Куринной. А значит - девелоперы будут вынуждены либо предоставлять еще более лояльные условия, либо выживать с непрогнозированно высокой вакантностью объектов. "Открытие ТРЦ Respublika переносится на май 2015 года, там на сегодняшний день, судя по предварительным договорам аренды, ТРЦ заполнен всего на 25%. По факту все ожидают, что запуск задержится еще на полгода, и ТРЦ откроется не раньше осени 2015-го. Если скачки курса продолжатся, многие из арендаторов готовы к тому, что будут вынуждены не подписывать основные договора, расторгать предварительные, и не заходить в этот ТРЦ" - прогнозирует Браганец.