Владелец A Development Баранов: "Рынок недвижимости непривлекателен для инвестиций"

Алексей Баранов – владелец компании A Development, широко известной благодаря своей деятельности в Киеве. Это реконструкция Арсенальной площади, создание пространства A-Station и покупка завода "Большевик". Девелопер, как он сам говорит, реализует "проекты с изюминками, которые помимо бизнес-составляющих имеют социальный эффект".

Баранов – выходец из Киевской инвестиционной группы, которую в конце 90-х основали бизнесмены Андрей Иванов и Василий Хмельницкий. Через 20 лет он вырос из помощника Хмельницкого в бизнес-партнера, а впоследствии основал свою компанию.

A Development строит в основном проекты бизнес-класса. Баранов утверждает, что рынок недвижимости сейчас очень непривлекательная сфера для инвестиций. Его бизнес столкнулся с рядом проблем. Несмотря на это его команда работает над стартом Рихерт&Парк на Подоле и реализацией других проектов, которые были анонсированы еще до войны.

О том, как развивается бизнес Алексея Баранова во время полномасштабной войны, какие вызовы и проблемы стоят перед девелопером сегодня, почему продали Kyiv Food Market и что происходит с приватизацией Большевика, он рассказал в интервью для LIGA.net .

– Какие проекты на сегодняшний день вы реализуете и какие планируете строить?

В начале войны у меня было пять проектов: White Lines и еще один участок рядом; A-Station, Рихерт&Парк и Протасов Яр.

Мы сконцентрировали свои усилия на выполнении наших обязательств перед инвесторами White Lines и A-Station – там есть здание с апартаментами. У этих проектов была самая большая готовность. Поэтому мы все свои финансовые ресурсы направили на них.

Есть также участок возле жилого комплекса White Lines (расположен на улице Васильковской в Голосеевском районе Киева. – Ред.), где я являюсь владельцем. Мы уже подали документы на получение разрешения на строительство. Над названием еще работаем. Но я думаю, что сможем выйти с проектом весной 2024 года.

В White Lines по улице Васильковской, 1 мы ввели в эксплуатацию две башни. Что касается третьей башни: в этом месяце уже подали документы в Государственную инспекцию архитектуры и градостроительства (ГИАГ). У учреждений есть некоторые замечания, и с ГИАГ мы конструктивно сотрудничаем. Думаю, что третью башню сдадим в эксплуатацию уже в январе следующего года.

Там была давняя проблема из-за неприятных запахов из канализации. Я встретился в 2019 году с мэром Виталием Кличко и его заместителем Николаем Поворозником. Город сформировал рабочую группу, включавшую представителей водоканала. В результате мы решили эту проблему. Со своей стороны киевские власти реконструировали коллектор, а мы – герметизировали камеры и вывели фановые трубы на крышу зданий. Неприятных запахов уже не будет, и это действительно большая победа.

Кроме того, мы разработали концепцию реконструкции Голосеевской площади. Проект выполнил Влодко Зотов. К реализации этого проекта, если все будет хорошо, мы приступим весной.

Сейчас реализуем небольшой проект по соединению мостом двух зданий в комплексе Арсенала. Реставрируем третий этаж с расширением коворкинга (имеется в виду корпус, где находится Creative Station. – Ред. ).

– Трудно ли начинать проекты во время войны?

Я воплощаю девелоперские проекты с изюминкой, содержащие уникальное торговое предложение. Но основная задача в том, чтобы этот проект не изуродовал Киев.

В чем проблема киевских застройщиков? Я, кстати, различаю застройщиков и девелоперов. Последний всегда подходит к проекту концептуально. А цель первого – только получить прибыль.

Я считаю себя девелопером. Основная моя цель – не только получить прибыль, но и сделать так, чтобы мой проект создал положительный социальный эффект в городской общине.

– Какова ситуация на рынке недвижимости в Киеве?

Сейчас рынок недвижимости синусоидальный. К примеру, летом была активность. Осенью она снизилась. А зимой еще больше замедлится. Потому что Киев продолжают обстреливать. Поэтому одна ракета или "шахед" – это минус одна покупка квартиры.

В то же время пока нет страхования военных рисков, инвестиции в стране невозможны. На здание, где мы сейчас общаемся (Князей Острожских, 7. – Ред.), есть кредит на $5 млн. Здание площадью пять тысяч квадратных метров стоит примерно $10-12 млн. Если в него попадет ракета, то я буду должен деньги банку и стану должником.

LIGA.net: Закон о страховании инвестиций в Украине от военных рисков был принят в ноябре 2023 года. 22 декабря его подписал президент. Механизм должен был заработать с 1 января.

В комфорт-классе идет восстановление спроса, но еще далеко до довоенных характеристик. В бизнес- и премиальном сегментах есть значительные проблемы. Сейчас этих покупателей либо нет в стране, либо они ждут лучших времен. Квадратный метр бизнес-жилья стоит 2000-3000 долларов США, "элит" – 4000-6000. Это единичные операции, так как массовый рынок отсутствует. В то же время инвесторы готовы вкладывать средства, когда объект построен хотя бы на 50%.

Сейчас нет покупательной способности и спроса. Строят то, что продается, – жилье экономкласса. Это дешевые фасадные решения, отсутствие освещения и надлежащей инфраструктуры возле построек. А инфраструктура – очень затратная. К примеру, построить фитнесс с бассейном – это инвестиция в 1000-1200 долларов за квадратный метр. В то же время ежемесячная арендная плата за 1 кв. м этого актива составляет примерно 5-6 долларов. То есть его окупаемость составляет 18 лет. А у нас проценты по кредиту – 18%.

Сегодняшний рынок недвижимости – очень непривлекательная сфера для инвестиций. Поймите, период от покупки участка до завершения строительства составляет 3-5 лет. Это огромная финансовая ответственность и рискованное дело. Поэтому входить в проект, где есть недоразумения с властью, нет смысла (о Рихерт&Парк. – Ред.).

– Когда вы планируете начать реализацию Рихерт&Парк на Подоле и какие есть недопонимания с властью?

LIGA.net: A Development планирует построить жилой комплекс бизнес-класса Рихерт & Парк на месте промышленной зоны в Подольском районе – в пределах улиц Кирилловской, Нижнеюрковской и Мыльного переулка. В компании уверяют, что проект станет магнитом Подола – там будет парк, площадь, рестораны, коворкинги и другие общественные заведения. Строительство еще не стартовало, но концепция успела всколыхнуть общину, найдя как сторонников, так и хейтеров. Одна из проблем ЖК, которой попрекают Алексея Баранова, – увеличение высотности, но здесь девелопер готов идти на компромисс с местными властями. Также открытым остается вопрос исторических построек. Пивоваренный завод, расположенный на участке, является памятником архитектуры местного значения. Его и еще два здания планируют отреставрировать.

Мы с партнерами начнем либо один из проектов в Рихерт&Парк, либо строительство на участке возле White Lines. Это зависит от того, какая ситуация будет у нас с городом по проекту на Подоле. Там сейчас небольшое недопонимание. Если мы не придем к конструктивному согласию, то строить не будем.

Рихерт&Парк – очень мощный проект, который станет магнитом Подола. Участок расположен в промышленной зоне и окружен преимущественно зданиями советских времен. Проект мы приобрели в 2020 году, и есть все разрешительные документы. В A Development уже был получен ряд согласований, в том числе от Министерства культуры, а также историко-градостроительное обоснование.

Отреставрированные исторические здания, искусственное озеро и гора Юрковица – основные изюминки проекта. У нас появилась идея объединить эти три точки проекта диагональю. Чтобы вы понимали, перепад от Фестивальной площади до Юрковицы – 60 метров. Это должен быть вертикальный парк, которого Подолу так не хватает.

Конечно, обязательно будет мощная социальная инфраструктура: магазины, коворкинги, супермаркеты, продуктовый рынок, фитнес-центры и рестораны. А также социальное пространство для горожан.

Полезные площади составляют 95 тысяч квадратных метров. В то же время в предыдущих концепциях – 150 000.

– Вас обвиняют в увеличении высотности застройки на Подоле. Это одна из проблем, влияющая на старт строительства?

Полученная документация позволяла строить здания высотой до 60 метров. Историко-градостроительное обоснование и проектная документация были согласованы Министерством культуры еще в 2016 году.

По мнению Марины Соловьевой, возглавляющей Департамент охраны культурного наследия КГГА, в районе должна быть застройка не выше 27 метров. Но мы с этим не согласны. Согласно актуальному Генеральному плану города Киева, в центральном ареале есть предельная отметка – 27 метров. Но есть Закон" Об охране культурного наследия", где эти пределы компенсировались разработкой историко-градостроительного обоснования и согласованием проекта в Минкульте.

У нас эти документы есть. И на их основании я могу строить здания высотой до 60 метров. Однако разрешение на начало земельных работ выдает именно Департамент. И мы должны получить этот документ. Сейчас у нас есть все необходимые бумаги для строительства зданий высотой 27, 36 и 42 метра.

– Как вы планируете решить этот вопрос?

Мы сейчас находимся в историческом ареале, где предельная отметка 27 метров. Но в этом районе построено много проектов с высотностью более 70 метров. Как это возможно? Я предложил городу компромисс – ограничить застройку 36 метрами. Я готов подписать меморандум. Мы откажемся строить дополнительные 6 метров, из-за чего мы потеряем квадратные метры. Но вместе с городом подпишем компромиссный сценарий действий.

– Что вы скажете об инициативе организации "Космос лагерь" и других активистов создать парк Юрковица?

Есть 13 гектаров земли. Я приглашаю организацию и людей, которых вы упомянули, разделить со мной расходы на обустройство парка – это будет адекватная партнерская схема (показывает фото, в каком запущенном состоянии зеленая зона сейчас. – Ред.).

Мы систематически общаемся с подолянами. В январе планируются публичные дискуссии. Если мы не придем к согласию с властью, то строить не начнем. Тогда этот участок будет стоять и дальше. А памятник – будет разрушаться.

Реализация проекта в том виде, в каком мы его запланировали, обойдется ориентировочно в $250-300 млн вместе с реставрацией исторических объектов. Сама реставрация с приспособлением и благоустройство территории обойдется ориентировочно в $28 млн. В первую очередь мы планируем строить первую скобу, 55 тысяч квадратных метров. На этот проект есть свои средства.

– Какие исторические объекты вы планируете сохранить?

Согласно охранному договору, под охраной находятся три здания: труба, дом смотрителя и основное здание солодовни. Сейчас проект прорабатывается. Концепцию мы защищали на координационном совете Департамента по охране культурного наследия весной. С доработанным проектом должны выйти в феврале или марте.

Все объекты будут реставрированы и сохранены. Саму трубу нужно усилить сваями. Также это касается и других построек.

– Кто партнер в этом проекте?

Партнера назвать не могу, это коммерческая тайна. Но если с городом будет найден консенсус относительно высоты, мы приступим к строительству в январе.

– По данным УП Kyiv Food Market купила семья Николая Злочевского, министра экологии времен Януковича. Кому вы продали здание и в чем причина?

LIGA. net: Фудкорт Kyiv Food Market находится на улице Князей Острожских, 8. В бывшем здании завода "Арсенал" объединились десятки ресторанов. Заведение открылось в 2019 году и сегодня стало культовым местом для отдыха горожан. В начале 2023 г. A Development продала здание. Компания отвечала за его реконструкцию, а после запуска фудхолла выполняла роль арендодателя. За операционную деятельность Kyiv Food Market отвечают ресторанные компании La Famiglia и Рестораны Купера.

Пана Злочевского я не знаю, и мы не знакомы. Ему или его семье я это здание не продавал.

Переговоры о продаже Kyiv Food Market начались в ноябре 2022 года. Соглашение связано с тем, что у меня есть кредиты, которые нужно обслуживать. Мы попали в ценовые ножницы, потому выживаем сами, как можем.

После начала войны у нас объекты не работали с марта по июнь. А в некоторых случаях и по сентябрь. Мы не получали никакого арендного дохода. При этом банк насчитывал проценты по кредиту. Также учреждение повысило процентную ставку с 11% до 20% в гривне и с 6% до 8% в долларе. Это и называется "ценовые ножницы" – когда доходов нет, а расходы увеличились.

Другой вопрос в том, что мы с партнерами брали кредит на покупку акций завода "Большевик" в государственном банке. И продажа Kyiv Food Market связана с тем, что необходимо было заплатить тело по кредиту.

Абсурд в том, что мы проинвестировали в покупку акций завода $54 млн. Это живые средства, которые государство получило на момент заключения договора. Также нам осталось $30 млн кредиторской и налоговой задолженности. Государственное бюро расследований (ГБР) возбудило уголовное дело против неустановленных лиц Фонда государственного имущества и арестовало акции и все имущество. То есть я должен был продать жемчужину своего бизнеса для того, чтобы рассчитаться по кредиту за завод "Большевик", потому что ни одного здания завода продать не могу из-за арестов.

– Смогут ли новые владельцы изменять здание Kyiv Food Market?

Здание – памятник архитектуры местного значения. Есть действующий охранный договор, поэтому реставрация с приспособлением возможна только внутри.

– Как история с Большевиком повлияет на приватизацию?

LIGA. net: В 2021 году завод "Большевик" в рамках Большой приватизации продали консорциуму, в который входят компании UDP Андрея Иванова и A Development Алексея Баранова, за 1,43 млрд грн. В настоящее время 100% акций завода арестованы по делу "о возможном злоупотреблении должностными лицами Фонда госимущества во время приватизации Первого киевского машиностроительного завода". Это означает, что пока объект находится в замороженном состоянии, а его владелец не может начать реализацию своего проекта.

Я рассказал вам о кейсе – какая у меня ситуация с участием в этом конкурсе. Только сравните два объекта: завод "Большевик" стоимостью $54 млн, площадью 35 гектаров, с пассивами в виде налоговой и кредиторской задолженности и судебными делами и завод "Электронмаш" площадью 15 гектаров и стоимостью $34 млн, хотя по факту его приобрели за $3 млн.

Уголовное дело длится уже два года, вся недвижимость и акции арестованы. Поэтому я продал здание, чтобы рассчитаться по кредитам. Я мог бы поступить по-другому, если бы не было арестов. Я бы продал пару построек, рассчитался с налогами, провел очистку. И имел бы на руках уже чистый актив, который можно было бы развивать. Но мы сейчас погашаем налоговую задолженность за свой счет – в январе планируем потратить на это 170 млн гривен.

– Что на данный момент представляет собой проект "Большевик"? Ждете ли вы, когда снимут аресты?

Мы уже сделали массинг с бюро "Архиматика". Есть интересные идеи. Думаю, презентация пройдет в феврале или весной.

Проект предполагает строительство 400 тысяч квадратных метров жилой недвижимости и 360 тысяч коммерческой. Застройка преимущественно среднеэтажная, с большой площадью и пешеходными улицами.

– Если Укргазбанк выставит на продажу стадион "Арсенал" на Печерске, участвовать будете?

LIGA.net: Стадион "Арсенал" находится в Печерском районе города. Строение долго было в заброшенном состоянии. Земельный участок под стадионом находится в собственности государственного Укргазбанка и имеет целевое назначение под жилую застройку. Поэтому у общественности возникает опасение, что если у участка появится новый собственник – он застроит его небоскребами.

Мы с партнерами были среди тех, кто спас этот стадион. Была встреча с Виталием Кличко и Кириллом Шевченко (экс-глава Нацбанка, в подчинении которого находится Укргазбанк. – Ред.) для обсуждения параметров конкурса, аренды участка со стадионом и его сохранения. Наша компания стала единственной, кто участвовал в конкурсе и выиграл его.

Затем мы нашли партнера Владимира Василенко. Он занимается этим стадионом. Но еще раз подчеркиваю, что это наша совместная работа.

– Целевое назначение участка позволяет строить жилье. Если он будет вашим, что там будет?

Это меценатская инвестиция. Мы уже вложили большие деньги, чтобы сохранить стадион. Сейчас там функционируют теннисные корты и футбольная школа. В следующем году реконструкция будет завершена. Если банк будет выставлять на торги участок, то мы, конечно, будем участвовать в них. Я за сохранение стадиона, а не за строительство небоскребов.

– Что представляет собой комплекс в Протасовом Яру? Одно из СМИ назвало проект "новыми Новопечерскими Липками". Вы согласны?

LIGA.net: До полномасштабной войны A Development анонсировала строительство жилого комплекса бизнес-класса, бизнес-центра и общественного пространства в Протасовом Яру. Участок расположен по улице Николая Амосова, 9. Раньше здесь был завод "Биофармы". Этим проектом владеют Алексей Баранов и Константин Ефименко, выкупившие долю у Василия Хмельницкого. На этом участке находится памятник архитектуры, бывший Институт бактериальной инфекции, точная копия института Луи Пастера в Париже. Его планируют реставрировать и дать зданию новый смысл.

На этом участке есть две уникальные изюминки: дом Лазаря Бродского и Дубовый Яр. Дом Бродского мы вернем киевлянам, полностью отреставрируем и обустроим общественное пространство.

На первом этаже будут рестораны, на втором – локации для проведения конференций. По принципам английских клубов там сможет собираться украинская элита: военные, ученые, общественные и культурные деятели, бизнесмены.

Также планируем водоем возле Дубового Яра. А все жилье высотой будет от 5 до 10 этажей. Поэтому аналогии с "Новопечерскими липками" здесь неуместны.

– Как вы оцениваете градостроительную политику в Киеве и что бы вы хотели в ней изменить?

Нужно работать над новым Генеральным планом города. Новый документ должен быть доступен всем, кто хотел бы с ним подробно ознакомиться. И все желающие должны иметь возможность поучаствовать в его общественном обсуждении.

Кроме того, это должен быть Генплан, учитывающий транспортное моделирование. Поймите, что недвижимость – это то, что очень сложно исправить. Поэтому если что-то плохо построили, то это навсегда.

В чем проблема Киева? Застройщики строят высокие здания не потому, что хотят заработать деньги (но, конечно, не без этого), а потому, что себестоимость строительства очень велика. "Чистых" участков нет. Чтобы получить землю, ее нужно приобрести вместе с имеющейся недвижимостью, получить все разрешительные документы и уже потом строить.

В то же время цена продажи в Киеве вдвое ниже, чем в Варшаве. Если в польской столице жилье комфорт-класса стоит 2-3 тысячи долларов за квадратный метр и бизнес- и премиум – от 4 до 15, то в Киеве экономкласс – тысяча, бизнес – 2-3 тысячи, премиальный – от 3-5. Потому и строят высокие дома. Поскольку цены на недвижимость идут вниз, а не вверх.

– Вы все свои проекты представляете на градостроительном совете?

Да, конечно. Я думаю, что это положительная практика. На совете присутствуют профессиональные архитекторы с репутацией и именем.

Я считаю, что это правильный путь, потому что все строящиеся в центральном ареале проекты более 3-5 тысяч квадратных метров должны выноситься обязательно. Главный архитектор Киева Александр Свистунов именно это и пытается делать.

– Планируете ли вы выходить на зарубежные рынки?

Таких амбициозных целей у меня нет. Мне и A Development необходимо сконцентрироваться на развитии столицы.