Партнер Хмельницкого, покупатель Большевика. Кто такой Алексей Баранов? Интервью

27 октября компания "Дженерал Комерс" Василия Хмельницкого, Андрея Иванова и Алексея Баранова победила в конкурсе по приватизации киевского завода "Большевик". Она должна заплатить государству 1,43 млрд грн. Главная ценность завода – 33 га земли рядом с метро "Шулявская", неподалеку от центра Киева.

Если о совладельцах UDP Хмельницком и Иванове достаточно информации, то об Алексее Баранове известно немного. Баранов – выходец из Киевской инвестиционной группы, которую Иванов и Хмельницкий основали в конце 90-х, еще до UDP. Почти за 20 лет, если верить его словам, он вырос из помощника Хмельницкого в партнера по бизнесу.

Баранов владеет компанией А Development, которая вместе с UDP участвовала в достройке двух Smart Plaza на Политехе и Оболони в Киеве, занимается реконструкцией завода "Арсенал" и теперь – почти купила Большевик. Но последняя сделка под вопросом. Приватизация вызвала бурю критики из-за якобы низкой цены и стоила должности главе ФГИ Дмитрию Сенниченко. АМКУ, который должен согласовать покупку, отказал покупателю в приеме первой заявки из-за технических неточностей.

Баранов уверен, что это временная задержка. В интервью LIGA.net он рассказывает о знакомстве с Хмельницким, застройке территории Арсенала, цене Большевика и будущих проектах. Ниже – адаптированный рассказ Баранова от первого лица.

Знакомство с Хмельницким

В 2003 году я учился в Киеве в аспирантуре. Пришел работать помощником к Василию Хмельницкому, он был тогда народным депутатом. На собеседовании говорит: "У нас зарплата $200, тебе оно зачем, молодому перспективному парню?" Я ответил: "Я знаю кто вы, мне интересно с вами работать. Я докажу, что я могу быть эффективным в вашем бизнесе".

Да, я был помощником и Владимира Ярошука (депутат парламента 5 и 6 созывов. – Ред.). Почему у него? Он тоже работал в Киевской инвестиционной группе (КИГ).

После полугода работы в приемной Василия, где я вел приемы граждан и решал локальные вопросы, я возглавил в Крыму филиал КИГ. В целом у меня была задача купить объекты по низкой цене, провести редевелопмент и продать подороже.

Госслужба и бизнес в Крыму

В 2010-м я ушел из UDP, меня позвал к себе работать мой друг Константин Ефименко (партнер Хмельницкого в Biopharma. – Ред.). На тот момент он был министром транспорта и связи. Я стал его замом, отвечал за Евро-2012 и за автомобильный транспорт.

Меня хватило на полтора года. Хотя опыт был грандиозный, я понял, что госслужба не для меня. Когда вы работаете в частной компании, вы видите результат. Когда уходил из UDP у меня в подчинении было около 1000 человек, было много акционерных обществ в структуре, бизнес в Запорожье, Крыму. А на госслужбе все иначе.

После министерства продал жилье в Киеве и переехал в Крым. В Симферополе на земельном участке совместно с UDP мы начали строительство ТРЦ Meganom. Первая очередь была открыта в 2012-м, вторая – в 2013 году. Это лучший ТРЦ на полуострове! Мы конкурентно забили ТРЦ "Южная Галерея" (строил Arricano), хотя у них лучше локация. Рядом с торговым центром планировали построить парк развлечений. [Сейчас на этом участке Столичная коммерческая группа, зарегистрированная в Симферополе в 2011 году, строит ЖК "Жигульная роща". Баранов говорит, что не имеет отношения к компании: "Я вышел из проекта в 2014 году"].

Возвращение в Киев: Smart Plaza 

В августе 2014 года, после аннексии Крыма, переехал с семьей в Киев. У меня – проблемы с кредитами, брали с партнерами под строительство ТРЦ Meganom более $30 млн у Дельта Банка. Ситуация была сложная.

Переехав, начал с чистого листа. Нашел проект на Политехе, Константин [Ефименко] его профинансировал. В проекте был и UDP. Речь о недостроенном проекте Исака (Валентин Исак, экс-владелец корпорации "Столица". – Ред.) – два жилых дома. Рядом был участок, который арендовал львовский бизнесмен Олег Баляш. Объединив два участка, я разработал новую концепцию, – появился Smart Plaza Polytech. Позже Олег Баляш выкупил доли у других участников. 

Потом достраивали, с UDP, еще один объект Исака на Оболони. Мы сделали реконцепцию – появился жилой дом и ТЦ Smart Plaza Obolon, позже продали его Dragon Capital. За этим зданием находились "сараи" (недостроенные двухэтажные строения. – Ред.). Сегодня мы завершили их реконструкцию – теперь там Smart Hub Obolon.

Из проекта Smart Plaza Zhytomyrska мы вышли из-за его сложности. Там два жилых дома, где продано очень много квартир. Мы подсчитали экономику – невыгодно. В этом проекте UDP не было.

Поскольку в сфере девелопмента я начал работать еще в UDP, этот опыт сильно помог в создании компании A Development. Она появилась в процессе работы над Smart Plaza Polytech.

UDP – стратегический партнер

A Development – это моя компания, я ее единственный учредитель. Кто такой Алексей Самойленко (совладелец одной из компаний владельцев A Development)? Это моя правая рука, и в свое время стал младшим партнером.

UDP – наш комфортный стратегический инвестиционный партнер. И первичные деньги для развития своего бизнеса я заработал в UDP.

Что такое A Development

В A Development у меня около 70 компаний, много проектов и разные партнеры. В каждом из проектов я еще и девелопер – отвечаю за идею, концепцию и в конечном итоге – привлечение финансов.

Я не раскрываю партнеров. Могу сказать только, в "Арсенале" (проект реновации завода "Арсенал", на месте его бывших корпусов развивается проект A-Station. – Ред.) я владею долей в коворкинге Creative States Ильи [Кенигштейна] и в трех ресторанах Tarantino Family, через компанию "Асилена". Собственники Tarantino, к слову, будут выкупать мои 50% в этих трех ресторанах.

Партнерства я не боюсь – научился этому у Василия [Хмельницкого]. Если партнер комфортный, это лучше, чем быть без партнера. Прежде всего, я делюсь не прибылью, а проблемами. А если партнер некомфортен – лучше уйти в минус, расстаться и идти дальше, чем терять время на войны и разбирательства.

Да, были моменты, когда я ошибался с партнерами и мы расходились. Не буду называть имен. Моя главная задача – делать проекты, которые станут визитной карточкой Украины.

Приватизация Большевика

С моей точки зрения, торги были прозрачными. Оценивали объект KPMG и Cushman&Wakefield – две международные компании, лидеры в своем сегменте. Условия конкурса утвердил Кабинет министров. С ФГИ мы подписали договор купли-продажи, подали документы в АМКУ. Очевидно, могли участвовать все инвесторы, которым это было интересно. Отклонение нашей заявки АМКУ – это стандартная практика регулятора. Напомню, что в случае с приватизацией отеля "Днипро" первая заявка победителя конкурса также была отклонена.

Мы покупали Большевик через Дженерал Коммерс, которая владеет комендатурой на метро "Арсенальная" (здание, в котором работают McDonalds, Реберня, Львівська майстерня шоколаду. – Ред.). В этом проекте консорциум участников: UDP с долей 24%, мы и Владимир Долгополов (миноритарный совладелец КУА "ЮДП Эссет Менеджмент". – Ред.).

Если партнеры утвердят мою компанию в качестве девелопера, с A Development будет подписан контракт на управление, разработку концепта, проекта, а также строительство. Концепцию закажем двум ведущим европейским архитектурным бюро, презентуем инвесторам в 2022 году. А строить начнем в лучшем случае через три года. Потому что проект капиталоемкий и его нужно еще "почистить". Там около 100 судов, долги – около 800 млн грн ($30,4 млн), активы все арестованы, нужно решить вопросы с отводом земли и изменением целевого назначения.

Если все подсчитать, завод нам обойдется суммарно в $2,5-3 млн за га (более $82 млн за 33 га. – Ред.).

Если мы хотим построить не человейники (отсыл к книге фантаста Александра Зиновьева о проблеме перенаселенности "Глобальный человейник". – Ред.), плотность застройки должна быть – 20 000 кв. м на га, получается 660 000 кв. м общей площади и около 460 000 кв. м – полезных площадей. При максимальных затратах в $86 млн, себестоимость входа в кв. м – $190, даже не начав строительство. Если учесть стоимость денег в пути, эта сумма может вырасти за два года до $250 за кв. м. Поэтому я считаю, что 1,43 млрд грн ($54 млн, цена продажи завода. – Ред.) – это даже чуть выше рыночной цены.

A-Station: что уже есть

 

На сегодня мы проинвестировали в весь Арсенал более $70 млн. Когда все достроим, сумма инвестиций будет более 3 млрд грн (около $110 млн. – Ред.). Инвестиции смешанные – партнерские, наши, кредитные. Какую сумму вложил A Development не раскрываю, собственно, как и партнеров. Могу сказать, что стратегический партнер – UDP.

Как мы начали работать с Арсеналом. В 2016 или 2017 году на вторичном рынке через Бизнес проперти Групп купили цех (сейчас – Kiev Food Market) у одного бизнесмена. Его имени не раскрываю – подписан договор о конфиденциальности. Уголовное дело о незаконном исключении из госсобственности Kyiv Food Market прокуратура закрыла. Подчеркну, мы купили объект на вторичном рынке.

Мы с командой давно вынашивали идею проекта, где эстетично соединяется история и современность. Когда я попал на территорию завода и увидел эту архитектуру, сразу понял, что можно сделать. Мы предложили взять в долгосрочную аренду цехи, в которых сейчас находятся рестораны, коворкинг и строится офисный центр.

Прошел конкурс. В очереди никто не стоял, мы были единственными участниками. Как только начали реконструкцию, тут же начались инсинуации – взяли по заниженной цене – это с учетом того, что по цеху №1 мы заплатили аренду за два года вперед около $1 млн, подготовка разрешительной документации и сама реконструкция длилась еще два года, только после этого мы начали пользоваться имуществом.

Нам было выгодно арендовать, но через время стали проявлять интерес силовики. И мы его выкупили в рамках закона о малой приватизации, сделав улучшения, чтобы спокойно работать над проектом.

Офисный центр за ресторанами строится в рамках реконструкции цеха, в существующем пятне фундамента. Его площадь составит 35 000 кв. м. Вначале я был в этом проекте как соинвестор и девелопер, но года два назад вышел, разошлись в концепции с партнерами. Да, Андреем Ивановым и UDP.

Я не слышал, чтобы кто-то еще интересовался этим цехом. Мэр Киева Виталий Кличко никак не связан с этим проектом, для реконструкции не нужен договор аренды на землю, только согласование у Минкульта и Департамента защиты культурного наследия.

Позже мы инициировали проведение аукциона на реконструкцию стадиона "Арсенал", которое провело КП "Киевское инвестиционное агентство". Мы были единственными участниками. Не хотелось бы, чтобы на этом участке построили что-то, что может повлиять на общий концепт A-Station. Мы убедили город. Стадион скоро будет готов.

Позже я присоединился в качестве девелопера к проекту реконструкции здания бывшей военной комендатуры, возле станции метро "Арсенальная". Провели полноценную реконструкцию площади, вложили в нее с партнерами $3 млн. Чтобы сделать фонтан, пришлось при поддержке города демонтировать ветшающее здание, находившееся на балансе у метрополитена, и взамен за свои деньги купить городу здание такой же площади на Гарматной.

Отреставрированной комендатуре и Никольским воротам вернули первозданный вид. За ними будет двухуровневая пешеходная зона – всесезонная променада, офисный центр и Le Silpo. Историческое и новое здания будут условно объединены стеклянным фонарем (как Дуомо в Милане). В целом проект будет реализован через два года.

В конце ноября откроем киберклуб с 60 станциями. Думаю, проект будет успешным, потому что резиденты A-Station – поколение Z. В декабре откроется вторая очередь коворкинга, на 4000 кв. м. Это продолжение здания коворкинга, которое мы выкупили у государства.

A-Station: что дальше?

Мы планируем выступить инициаторами открытого аукциона на приобретение еще четырех цехов – памятников архитектуры, если будет сформирован один пул.

За коворкингом рассматриваем круглый цех, построенный в XIX веке. В советское время там надстроили третий этаж, где находилась столовая. Мы хотим сделать мультифункциональную арену, в которой можно проводить разные мероприятия (спортивные, музыкальные), конгресс-центр и музей современного искусства. Веду переговоры с ФГИ и с Государственным космическим агентством.

В планах построить подземный паркинг перед офисным центром на 300 машиномест. Город поддерживает идею.

В целом хочется сделать пространство, которое стало бы визитной карточкой не только Киева, а Украины. Если поддержат власти. В наших планах построить здесь продуктовый рынок, как в Мадриде, сделать универмаг, как Lafayette в Париже, многофункциональную арену.

Рядом с комендатурой будет 3000 кв. м, где будут работать три одежных мультибрендовых универмага, там же будет Le Silpo на 10 000 кв. м. Вначале вели переговоры с несколькими известными продуктовыми ритейлерами, но собственники решили повременить. И мы договорились с [совладельцем Fozzy Group Владимиром] Костельманом. Знакомы с ним с 2003 года.

Проекты на Арсенальной рентабельны за счет синергии. Если один неприбыльный, но является якорем, то его перекрывают другие проекты. К примеру, рынок еды не будет высокодоходным, музей будет убыточен, первый корпус, где работают рестораны, окупится за 10 лет – это рыночный показатель.

Мы умеем считать деньги. Нас не интересуют проекты с окупаемостью выше 10 лет.

Протасов Яр: ЖК на месте завода Биофармы

Есть участок на ул. Николая Амосова, 9. Раньше здесь располагался завод Биофармы, который давно уже перенесли. Сейчас этим проектом владеем на паритетных началах я и Константин Ефименко, мы выкупили долю у Василия Хмельницкого.

На земельном участке площадью около 6 га построим жилье бизнес-класса – это 8-этажные дома на 40 квартир, с террасами. На территории будет офисный центр. Будет общественное пространство с магазинами, кафе и парком.

На этом участке находится феноменальное здание – архитектурный памятник – бывший институт бактериальной инфекции, точная копия института Луи-Пастера в Париже.

Это здание подарил Киеву сахарозаводчик Лазарь Бродский. Именно из-за него я вошел в этот проект.

Сейчас занимаемся отводом земли и сменой целевого назначения. Планируем начать строительство до конца следующего года. Думаю, сумма инвестиций составит $120 млн.

Подол: ЖК на месте пивзавода Рихерта

В проекте объединены два участка общей площадью 11,5 га. Планируем начинать с реконструкции здания солодовни Рихерта – памятника архитектуры, и от него дальше развивать территорию.

В этом проекте, кстати, площадь благоустройства составит почти 9 га. Объем инвестиций ориентировочно превысит $300 млн.

Этот проект реализуем совместно c UDP. Здесь будут жилые дома высотой 7-9 этажей, паркинг в стилобате (верхняя часть ступенчатого цоколя дома. – Ред.), фудхолл, один из форматов Silpo, коворкинг на 5000 кв. м. Комплекс - пешеходная зона, два детских сада и, возможно, школа.

Работы по реконструкции солодовни Рихерта планируем начать весной 2022 года, а завершить в течение 1,5 лет. Реализация всего проекта займет 6-7 лет.