Власник A Development Олексій Баранов: "Ринок нерухомості непривабливий для інвестицій"

Олексій Баранов – власник компанії A Development, широко відомої завдяки своїй діяльності в Києві. Це реконструкція Арсенальної площі, створення простору A-Station та купівля заводу "Більшовик". Девелопер, як він сам каже, реалізовує "проєкти з родзинками, які окрім бізнесових складових мають соціальний ефект".

Баранов – виходець із Київської інвестиційної групи, яку наприкінці 90-х заснували бізнесмени Андрій Іванов та Василь Хмельницький. За 20 років він виріс із помічника Хмельницького у бізнес-партнера, а згодом заснував власну компанію.

A Development будує переважно проєкти бізнес-класу. Баранов стверджує, що ринок нерухомості зараз – дуже неприваблива сфера для інвестицій. Його бізнес зіткнувся з низкою проблем. Попри це зараз його команда працює над стартом Ріхерт&Парк на Подолі та реалізацією інших проєктів, які були анонсовані ще до війни.

Про те, як розвивається бізнес Олексія Баранова під час повномасштабної війни, які виклики та проблеми постали перед девелопером сьогодні, чому продали Kyiv Food Market та що відбувається з приватизацією Більшовика він розповів в інтерв’ю для LIGA.net.

– Які проєкти на сьогодні ви реалізовуєте та які плануєте будувати?

На початку війни у мене було п’ять проєктів: White Lines та ще одна ділянка поряд; A-Station, Ріхерт&Парк і Протасів Яр.

Ми сконцентрували свої зусилля на виконанні наших зобов’язань перед інвесторами White Lines та A-Station – там є будівля з апартаментами. У цих проєктах була найбільша готовність. Тому ми всі свої фінансові ресурси спрямували на них.

Є також ділянка біля житлового комплексу  White Lines (розташований на вулиці Васильківській у Голосіївському районі Києва. – Ред.), де я є власником. Ми вже подали документи на отримання дозволу на будівництво. Над назвою ще працюємо. Але я думаю, що зможемо вийти з цим проєктом навесні 2024 року.

У White Lines на вулиці Васильківській, 1 ми ввели в експлуатацію дві вежі. Стосовно третьої вежі: цього місяця вже подали документи до Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ). В установи є деякі зауваження, і з ДІАМ ми конструктивно співпрацюємо. Думаю, що третю вежу здамо в експлуатацію вже у січні наступного року.

Там була давня проблема через неприємні запахи з каналізації. Я зустрівся у 2019 році з мером Віталієм Кличком та його заступником Миколою Поворозником. Місто сформувало робочу групу, яка включала представників водоканалу. У результаті ми вирішили цю проблему. Зі свого боку київська влада реконструювала колектор, а ми – герметизували камери і вивели фанові труби на дах будівель. Неприємних запахів вже не буде, і це дійсно велика перемога.

Крім того, ми розробили концепцію реконструкції Голосіївської площі. Проєкт виконав Влодко Зотов. До втілення цього проєкту, якщо все буде добре, ми приступимо навесні. 

Зараз також реалізуємо невеликий проєкт з поєднання мостом двох будівель у комплексі Арсеналу. Реставруємо третій поверх з розширенням коворкінгу (мається на увазі корпус, де міститься Creative Station. – Ред.).

– Чи важко починати проєкти під час війни?

Я втілюю девелоперські проєкти з родзинками, які містять унікальну торгову пропозицію. Але основне завдання в тому, щоб цей проєкт не спаплюжив Київ.

У чому проблема київських забудовників? Я, до речі, розрізняю забудовників та девелоперів. Останній завжди підходить до проєкту концептуально. А мета першого – лише отримати прибуток.

Я вважаю себе девелопером. Основна моя мета – це не лише отримати прибуток, а й зробити так, щоби мій проєкт створив позитивний соціальний ефект у міській громаді.

– Яка ситуація на ринку нерухомості в Києві?

Зараз ринок нерухомості синусоїдний. Наприклад, улітку була активність. Восени вона знизилась. А взимку ще більше сповільниться. Тому що Київ продовжують обстрілювати. Тому одна ракета або "шахед" – це мінус одна покупка квартири.

Водночас доки немає страхування військових ризиків, доти інвестиції в країні неможливі. На будівлю, де ми зараз спілкуємось (Князів Острозьких, 7. – Ред.), є кредит на $5 млн. Споруда площею п’ять тисяч квадратних метрів коштує приблизно $10-12 млн. Якщо у неї влучить ракета, то я буду винен гроші банку та стану боржником.

LIGA.net: Закон щодо страхування інвестицій в Україні від воєнних ризиків було прийнято у листопаді 2023 року. 22 грудня його підписав президент. Механізм мав запрацювати з 1 січня.

У комфорт-класі є відновлення попиту, але ще далеко до довоєнних показників. У бізнес- та преміальному сегментах є значні проблеми. Адже зараз цих покупців або немає у країні, або вони чекають на кращі часи. Квадратний метр бізнес-житла коштує 2000-3000 доларів США, "еліт" – 4000-6000. Це поодинокі операції, адже масовий ринок відсутній. Водночас інвестори готові вкладати кошти, коли об’єкт побудовано хоча б на 50%.

Зараз немає купівельної спроможності та попиту. Будують те, що продається, – житло економкласу. Це дешеві фасадні рішення, відсутність освітлення та належної інфраструктури біля споруд. А інфраструктура – дуже витратна. Наприклад, побудувати фітнес з басейном – це інвестиція в 1000-1200 доларів за квадратний метр. Водночас щомісячна орендна плата за 1 кв. м цього активу становить приблизно 5-6 доларів. Тобто його окупність становить 18 років. А у нас відсотки по кредиту – 18%.

Сьогоднішній ринок нерухомості – дуже неприваблива сфера для інвестицій. Зрозумійте, період від придбання ділянки до завершення будівництва становить 3-5 років. Це дуже велика фінансова відповідальність та ризикова справа. Тому входити в проєкт, де є непорозуміння з владою, сенсу немає (про Ріхерт&Парк. – Ред.).

– Коли ви плануєте розпочати реалізацію Ріхерт&Парк на Подолі та які є непорозуміння з владою?

LIGA.net: A Development планує побудувати житловий комплекс бізнес-класу Ріхерт & Парк на місці промислової зони в Подільському районі – в межах вулиць Кирилівської, Нижньоюрківської та Мильного провулку. У компанії запевняють, що проєкт стане магнітом Подолу – там буде парк, площа, ресторани, коворкінги та інші громадські заклади. Будівництво ще не стартувало, але концепція встигла сколихнути громаду, знайшовши як поціновувачів, так і хейтерів. Одна з проблем ЖК, яку закидають Олексію Баранову, – збільшення висотності, але тут девелопер готовий йти на компроміс з місцевою владою. Також відкритим залишається питання історичних будівель. Пивоварний завод, розташований на ділянці, є пам’яткою архітектури місцевого значення. Його та ще дві споруди планують відреставрувати.

Ми з партнерами розпочнемо або один із проєктів у Ріхерт&Парк, або будівництво на ділянці біля White Lines. Це залежить від того, яка ситуація буде у нас з містом стосовно проєкту на Подолі. Там зараз є невеличке непорозуміння. Якщо ми не дійдемо конструктивної згоди, то будувати не будемо.

Ріхерт&Парк – дуже потужний проєкт, який стане магнітом Подолу. Ділянка розташована у промисловій зоні та оточена переважно будівлями радянських часів. Проєкт ми придбали у 2020 році та маємо всі дозвільні документи. До A Development вже було отримано ряд погоджень, зокрема  від Міністерства культури, а також історико-містобудівне обґрунтування.

Реставровані історичні будівлі, штучне озеро і гора Юрковиця – це основні родзинки проєкту. У нас з’явилася ідея поєднати ці три точки проєкту діагоналлю. Щоб ви розуміли, перепад від Фестивальної площі до Юрковиці – 60 метрів. Це має бути вертикальний парк, якого Подолу так не вистачає.

Звісно, тут обов’язково буде потужна соціальна інфраструктура: магазини, коворкінги, супермаркети, ринок їжі, фітнес-центри і ресторани. А також соціальний простір для містян.

Корисні площі становлять 95 000 квадратних метрів. Водночас у попередніх концепціях – 150 000.

– Вас звинувачують у збільшенні висотності забудови на Подолі. Це одна з проблем, яка впливає на старт будівництва?

Документація, яка була отримана, дозволяла будувати споруди висотою до 60 метрів. Історико-містобудівне обґрунтування та проєктна документація були погоджені Міністерством культури ще у 2016 році.

На думку Марини Соловйової, яка очолює Департамент охорони культурної спадщини КМДА, у районі має бути забудова не вище 27 метрів. Але ми з цим не погоджуємося. Згідно з актуальним Генеральним планом міста Києва, у центральному ареалі є гранична позначка – 27 метрів. Але є Закон "Про охорону культурної спадщини", де ці межі компенсувалися розробкою історико-містобудівного обґрунтування і погодженням проєкту у Мінкульті.

У нас ці документи є. І на їх підставі я можу зводити будівлі заввишки до 60 метрів. Проте дозвіл на початок земельних робіт видає саме Департамент. І ми повинні цей документ отримати. Наразі ми маємо всі необхідні папери для будівництва споруд заввишки 27, 36 та 42 метри.

– Як ви плануєте вирішити це питання?

Ми зараз перебуваємо в історичному ареалі, де гранична позначка 27 метрів (інтерв’ю відбулось у A-Station біля м. Арсенальна. – Ред.). Але у цьому районі побудовано чимало проєктів з висотністю понад 70 метрів. Як таке можливо? Я запропонував місту компроміс – обмежити забудову 36 метрами. Я готовий підписати меморандум. Ми відмовимось будувати додаткові 6 метрів, через що ми втратимо квадратні метри. Але спільно з містом підпишемо компромісний сценарій дій.

– Що ви скажете про ініціативу організації "Космос табір" та інших активістів облаштувати парк Юрковиця?

Є 13 гектарів землі. Я запрошую організацію та людей, яких ви згадали, розділити зі мною витрати на облаштування парку – це буде адекватна партнерська схема (показує фото, в якому занедбаному стані зелена зона зараз. – Ред.).

Ми систематично спілкуємося з подолянами. У січні плануються громадські обговорення. Якщо ми не дійдемо згоди з владою, то будувати не розпочнемо. Тоді ця ділянка стоятиме й далі. А пам’ятка – буде розсипатися.

Реалізація проєкту в тому вигляді, в якому ми його запланували, коштуватиме орієнтовно $250-300 млн разом з реставрацією історичних об’єктів. Сама реставрація з пристосуванням та благоустрій території обійдеться орієнтовно у $28 млн. Першочергово ми плануємо будувати першу скобу, 55 тисяч квадратних метрів. На цей проєкт є власні кошти.

– Які історичні об’єкти ви плануєте зберегти?

Згідно з охоронним договором, під охороною перебувають три будівлі: труба, будинок доглядача та основна споруда солодовні. Зараз проєкт опрацьовується. Концепцію ми захищали на координаційній раді Департаменту охорони культурної спадщини навесні. З доопрацьованим проєктом маємо вийти у лютому або березні.

Усі об’єкти будуть реставровані та збережені. Саму трубу треба підсилити палями. Також це стосується й інших будівель.

– Хто партнер в цьому проєкті?

Партнера називати не можу, це комерційна таємниця. Але якщо з містом буде знайдено консенсус щодо висоти, ми розпочнемо будівництво у січні.

– За даними УП Kyiv Food Market купила родина Миколи Злочевського, міністра екології часів Януковича. Кому ви продали будівлю та у чому причина?

LIGA.net: Фудкорт Kyiv Food Market розташований на вулиці Князів Острозьких, 8. У колишньому приміщенні заводу "Арсенал" об’єдналися десятки ресторанів. Заклад відкрився в 2019 році та сьогодні став культовим місцем для відпочинку містян. На початку 2023 року A Development продала будівлю. Компанія відповідала за її реконструкцію, а після запуску фудхолу виконувала роль орендодавця. За операційну діяльність Kyiv Food Market відповідають ресторанні компанії La Famiglia та "Ресторани Купера".

Пана Злочевського я не знаю, і ми не знайомі. Йому або його родині я цю будівлю не продавав.

Перемовини стосовно продажу Kyiv Food Market почалися у листопаді 2022 року. Угода пов'язана з тим, що у мене є кредити, які необхідно обслуговувати. Ми потрапили у цінові ножиці, тому виживаємо самі, як можемо.

Після початку великої війни у нас об’єкти не працювали з березня по червень. А у деяких випадках і по вересень. Ми не отримували жодного орендного доходу. При цьому банк нараховував відсотки за кредитами. Також установа підвищила відсоткову ставку з 11 до 20% у гривні та з 6 до 8% у доларі. Це і називається "цінові ножиці" – коли доходів немає, а витрати збільшилися.

Інше питання в тому, що ми з партнерами брали кредит на придбання акцій заводу "Більшовик" у державному банку. І продаж Kyiv Food Market пов’язаний з тим, що необхідно було заплатити тіло по кредиту.

Абсурд у тому, що ми проінвестували в купівлю акцій заводу $54 млн. Це живі кошти, які держава отримала на момент підписання договору. Також нам залишилось $30 млн кредиторської та податкової заборгованості. Державне бюро розслідувань (ДБР) відкрило карну справу проти невстановлених осіб Фонду державного майна та арештувало акції і все майно. Тобто я повинен був продати перлину свого бізнесу для того, щоб розрахуватися по кредиту за завод "Більшовик", тому що жодної будівлі заводу продати не можу через арешти.

– Чи зможуть нові власники змінювати будівлю Kyiv Food Market?

Будівля – пам’ятка архітектури місцевого значення. Є діючий охоронний договір, тому реставрація з пристосуванням можлива лише всередині.

– Як історія з Більшовиком вплине на приватизацію?

LIGA.net: В 2021 році завод "Більшовик" в рамках Великої приватизації продали консорціуму, до якого входять компанії UDP Андрія Іванова та A Development Олексія Баранова, за 1,43 млрд грн. Наразі 100% акцій заводу заарештовані по справі "щодо можливого зловживання службових осіб Фонду держмайна під час приватизації Першого київського машинобудівного заводу". Це означає, що поки об’єкт перебуває в замороженому стані, а його власник не може почати реалізацію свого проєкту.

Я розповів вам про кейс – яка у мене ситуація з участю у цьому конкурсі. Лише порівняйте два об’єкти: завод "Більшовик" вартістю $54 млн, площею 35 гектарів, з пасивами у вигляді податкової та кредиторської заборгованості та судовими справами і завод "Електронмаш" площею 15 гектарів та вартістю $34 млн, хоча по факту його придбали за $3 млн.

Карна справа триває вже два роки, вся нерухомість і акції арештовані. Тому я продав будівлю, щоби розрахуватися за кредитами. Я міг би вчинити інакше, якщо б не було арештів. Я б продав пару будівель, розрахувався з податками, зробив очистку. І мав би на руках вже чистий актив, який можна було б розвивати. Але ми зараз погашаємо податкову заборгованість власним коштом – у січні плануємо витратити на це 170 млн гривень.

– Що на даний момент являэ собою проєкт "Більшовик"? Чи ви чекаєте, коли знімуть арешти?

Ми вже зробили масінг з бюро "Архіматика". Є цікаві ідеї. Думаю, презентація відбудеться у лютому або навесні.

Проєкт передбачає будівництво 400 тисяч квадратних метрів житлової нерухомості та 360 тисяч комерційної. Забудова переважно середньоповерхова, з великою площею та пішохідними вулицями.

– Якщо Укргазбанк виставить на продаж стадіон "Арсенал" на Печерську, чи будете брати участь?

LIGA.net: Стадіон "Арсенал" міститься у Печерському районі Києва. Споруда тривалий час була у занедбаному стані. Земельна ділянка під стадіоном зараз перебуває у власності державного Укргазбанку та має цільове призначення під житлову забудову. Тому у громади виникає побоювання, що якщо у ділянки з’явиться новий власник – він забудує її хмарочосами.

Ми з партнерами були серед тих, хто врятував цей стадіон. Була зустріч з Віталієм Кличком та Кирилом Шевченком (ексголова Нацбанку, в підпорядкуванні якого перебуває Укргазбанк. – Ред.) для обговорення параметрів конкурсу, оренди ділянки зі стадіоном та його збереження. Наша компанія стала єдиною, що брала участь у конкурсі та його виграла.

Потім ми знайшли партнера Володимира Василенка. Він опікується цим стадіоном. Але ще раз наголошую, що це наша спільна робота.

– Цільове призначення ділянки дозволяє будувати житло. Якщо вона буде вашою, що там буде?

Це меценатська інвестиція. Ми вже вклали великі кошти, щоби зберегти стадіон. Зараз там функціонують тенісні корти та футбольна школа. Наступного року реконструкція буде завершена. Якщо банк буде виставляти на торги ділянку, то ми, звісно, будемо брати в них участь. Адже я за збереження стадіону, а не за будівництво хмарочосів.

– Що представляє собою комплекс у Протасовому Яру? Одне ЗМІ назвало проєкт "новими Новопечерськими Липками". Ви згодні?

LIGA.net: До повномасштабної війни A Development анонсувала будівництво житлового комплексу бізнес-класу, бізнес-центру та громадського простору в Протасовому Яру. Ділянка розташована на вулиці Миколи Амосова, 9. Раніше тут був завод "Біофарми". Цим проєктом володіють Олексій Баранов та Костянтин Єфименко, які викупили частку у Василя Хмельницького. На цій ділянці стоїть архітектурна пам'ятка, колишній Інститут бактеріальної інфекції, точна копія інституту Луї Пастера в Парижі. Її планують реставрувати та надати будівлі нового сенсу.

На цій ділянці є дві унікальні родзинки: будинок Лазара Бродського та Дубовий Яр. Будинок Бродського ми повернемо киянам, повністю відреставруємо та облаштуємо громадський простір.

На першому поверсі будуть ресторани, на другому – локації для проведення конференцій. За принципами англійських клубів там зможе збиратись українська еліта: військові, науковці, громадські та культурні діячі, бізнесмени.

Також плануємо водойму біля Дубового Яру. А все житло заввишки буде від 5 до 10 поверхів. Тому аналогії з "Новопечерськими липками" тут недоречні.

– Як ви оцінюєте містобудівну політику в Києві і що б ви хотіли в ній змінити?

Потрібно працювати над новим Генеральним планом міста. Новий документ має бути доступний для всіх, хто хотів би з ним детально ознайомитись. І всі охочі повинні мати можливість взяти участь у його громадському обговоренні. 

Крім того, це має бути Генплан, що врахує транспортне моделювання. Зрозумійте, що нерухомість – це те, що дуже важко виправити. Тому якщо щось погано побудували, то це назавжди.

У чому проблема Києва? Забудовники зводять високі споруди не тому, що хочуть заробити гроші (але, звісно, не без цього), а тому, що собівартість будівництва дуже велика. "Чистих" ділянок немає. Щоби отримати землю, її треба придбати разом з наявною нерухомістю, отримати всі дозвільні документи і вже потім будувати.

Водночас ціна продажу у Києві вдвічі менша, ніж у Варшаві. Якщо у польській столиці житло комфорт-класу коштує 2-3 тисячі доларів за квадратний метр і бізнес- та преміум- від 4 до 15, то у Києві економклас – тисяча, бізнес – 2-3 тисячі, преміальний – від 3-5. Тому і будують високі будинки. Бо ціни на нерухомість йдуть вниз, а не вгору.

– Ви всі свої проєкти презентуєте на містобудівельній раді?

Так, звичайно. Я думаю, що це позитивна практика. У раді присутні фахові архітектори з репутацією та ім’ям.

Я вважаю, що це правильний шлях, бо всі проєкти понад 3-5 тисяч квадратних метрів, які будуються в центральному ареалі, мають виноситись обов’язково. Головний архітектор Києва Олександр Свистунов саме це й намагається робити.

– Чи плануєте ви виходити на іноземні ринки?

Таких амбітних цілей у мене немає. Мені та A Development необхідно сконцентруватись на розвитку української столиці.