Без света и с коммуналкой по 7000 грн. Мы нашли (почти) все проблемные ЖК Киева

Ежегодно в Киеве продается около 60 000 квартир, говорит LIGA.net аналитик SV Development Сергей Костецкий. Около половины из них – в новостройках, построенных в последние годы. Так, по данным аналитической компании City Development Solutions, в 2021-м было продано 27 300 таких квартир.

Но далеко не все покупатели становятся счастливыми обладателями жилья. Нередко вместе с квартирой в новостройке инвесторы покупают проблемы. В первую очередь, связанные с введением дома в эксплуатацию. Среди них – жилые комплексы, построенные с нарушениями, без разрешений или те, где застройщику не хватило средств завершить проект.

Получив ключи, владельцы такого жилья заселяются в квартиры без канализации и электричества или с запредельными цифрами в квитанциях на коммуналку.

С вопросом о количестве таких домов в Киеве, LIGA.net обращалась в Киевскую городскую госадминистрацию, а также в сервис мониторинга новостроек Лун. Данные, которые удалось подтвердить благодаря отчетам КГГА и Лун, позволяют говорить как минимум о 66 жилых высотных домах, где есть проблемы с документами, коммунальными услугами, подключением к городским сетям. В значительной части из них живут люди. Для сравнения, в 2021 году в Киеве построили 57 жилых домов (данные Лун).

LIGA.net создала карту из 66 проблемных домов в столице на основе данных КГГА, сервиса Лун и профильных ассоциаций с кратким описанием проблем этих ЖК. Карта может пригодиться будущим арендаторам или покупателям киевского жилья (смотрите ниже).

Как живется владельцам жилья в киевских фавелах?

Тариф 30 грн/кВт, отопление дровами и пожары

"Никто не мог подумать, что будут какие-то проблемы. Но в 2019 году строительство прекратилось, а квартиры продолжали продаваться", – говорит собственница такой квартиры Ольга Ведутенко в разговоре с LIGA.net.

Пять лет назад она купила квартиру в ЖК Олимпийский городок в Голосеевском районе. Тогда этот комплекс громко рекламировали даже чиновники, в том числе, экс-министр молодежи и спорта Игорь Жданов. Инвестиция не вызывала никаких сомнений у покупателей до 2019 года, когда выяснилось, что объект арестован, а электроэнергию обеспечивает генератор, говорит Ольга.

Это один из объектов скандального застройщика Анатолия Войцеховского, который оставил после себя десятки недостроев и 13 000 обманутых инвесторов. "Олимпийский городок" как и другие недострои этого бизнесмена оказался полон "сюрпризов", которые теперь дорого обходятся жителям.

В этом ЖК – 260 квартир, свидетельствуют данные Лун. Как живут их обитатели?

ЖК не имеет полноценного подключения к электросетям. Электроэнергией ему снабжает завод им. Патона, говорит собеседница. Поэтому жители платят за электроэнергию по промышленному тарифу с наценкой завода – почти 7 грн/КВт вместо стандартных 1,44 грн/1,68 грн. В одной из секций тариф составляет 15-30 грн/кВт, утверждает инвестор ЖК. Периодически электроэнергия пропадает, добавляет она.

Дом имеет незаконную врезку в водопроводную систему Киева, свидетельствуют данные КГГА. Но и врезки не хватает для обеспечения дома водой, потому к нему подключили накопитель, говорит Ольга.

Канализационных сетей дом также не имеет. Трубы от дома подвели к дождевой канализации, рассказывает Ольга. Дождевыми каналами жидкости сливаются прямо в Днепр, объясняли в ОО "Национальный экологический центр Украины". Из этого ЖК в реку в 2020 году попало примерно 60 000 кубических метров фекальных стоков, посчитала Ольга Ведутенко.

У "олимпийцев" нет газового отопления. Тепло обеспечивают дрова, которые они закупают каждую зиму. Со слов собеседницы, из-за этого неоднократно возникали пожары.

В результате ежемесячно коммунальные за квартиру составляют 7000-8000 грн, говорит владелица квартиры.

Похожая ситуация и в ЖК "Кузьминский-2" на столичном Сырце. Этот дом также отапливается дровами, а за электроэнергию платят почти по 5 грн/кВт. Прошлой зимой дом вообще не имел отопления, рассказывала одна из инвесторов в ЖК Янина Алеева. Также квартиры жильцов ЖК затапливало из-за прорывов труб, добавляла она.

История этих двух домов – невообразима, но не уникальна. Как отмечено выше, благодаря данным от КГГА, профильных ассоциаций и Лун LIGA.net сформировала перечень из 66 проблемных ЖК Киева, в которых живут люди, или которые еще продаются.

Проблемных ЖК не бывает слишком много

На самом деле проблемных застроек может быть больше. Кроме "домов Войцеховского" проблемы с сетями и коммунальными услугами имеют около 250 домов, писал в Facebook глава Союза потребителей коммунальных услуг Олег Попенко. Он уточнил LIGA.net, что данные собирал на основе информации рабочих групп проблемных комплексов и общаясь с жителями таких ЖК.

По словам Попенко, во всех этих домах жильцы квартир не только "висят" на временных сетях, но и переплачивают за коммунальные услуги во много раз.

Читайте также: ЖК "Киев" | Столица – не резиновая? Вы ошибаетесь, застройки будет еще больше

Как не попасть в проблемный ЖК

На сегодняшний день нет критериев, которые определяли бы проблемный жилищный комплекс, ответили LIGA.net в Департаменте строительства и жилищного обеспечения КГГА. При этом город к марту должен сформировать официальный перечень не введенных в эксплуатацию проблемных ЖК, добавили там. Проблемные комплексы будут определять по следующим критериям. На них можно обратить внимание перед инвестированием средств:

- в строительство привлекают деньги частных или юридических лиц (деньги инвесторов квартир);

- срок ввода в эксплуатацию отложен не менее двух лет;

- строительство "стоит" более двух лет;

- класс последствий объекта – СС2 и СС3 (средний и значительный уровень возможного ущерба и опасности для людей, находящихся там).

Насколько вообще законно поселиться в проблемном доме? По словам юриста Constructive Lawyers Александра Босенко, в домах, не введенных в эксплуатацию, по закону нельзя проживать. Однако люди там могут жить под ответственность заказчика строительства. Проживание возможно и в случае ареста, если он не предусматривает запрета пользования, говорит юрист.

По-разному бывает и при отсутствии у застройщика документов. Если нет документов и здание не введено в эксплуатацию, то в нем жить нельзя, говорит Босенко. Но если инвесторы не могут оформить право собственности, а ЖК уже введен в эксплуатацию, то проживание возможно на птичьих правах с разрешения застройщика, добавляет юрист.

В этом случае юридическим собственником жилья еще является застройщик. Обычно владельцы не могут оформить право собственности, когда ЖК не имеет почтового адреса, арестован или еще не полностью построен, дополняет юрист.

Можно ли самостоятельно перестраховаться и проверить конкретную новостройку? Еще 10-15 лет тому назад это было невозможно, утверждает Босенко. Сейчас это возможно благодаря ряду онлайн-сервисов отслеживания строек (Лун, Нерухомі, Новостройки, и т.д.) или благодаря анализу от юридических компаний.

Подписывайтесь на LIGA.Бизнес в Facebook: главные бизнес-новости