Без світла і з комуналкою 7000 грн. Ми знайшли (майже) всі проблемні ЖК Києва

Щороку у Києві продається близько 60 000 квартир, говорить LIGA.net аналітик SV Development Сергій Костецький. Близько половини з них – у новобудовах, що були зведені в останні роки. Так, за даними аналітичної компанії City Development Solutions, у 2021-му було продано 27 300 таких квартир.

Утім, далеко не всі з покупців стають щасливими власниками житла. Нерідко разом із квартирою у новобудові інвестори купують проблеми. У першу чергу, пов’язані із введенням будинку в експлуатацію. До цього числа потрапляють житлові комплекси, що будувалися з порушеннями, без дозволів або ті, де забудовнику не вистачило коштів завершити проєкт.

Отримавши ключі, власники такого житла заселяються у квартири без каналізації й електрики або з астрономічними цифрами у платіжках за комунальні послуги. 

Із запитанням про кількість таких будинків у Києві, LIGA.net зверталася до Київської міської державної адміністрації, а також до сервісу моніторингу новобудов Лун. Дані, які вдалося підтвердити завдяки звітам КМДА та Лун, дозволяють говорити про щонайменше 66 житлових висотних будинків, де є проблеми з документами, комунальними послугами, під’єднанням до міських мереж. У значній частині з них мешкають люди. Для порівняння, у 2021 році в Києві збудували 57 житлових будинків (дані Лун). 

LIGA.net створила карту з 66 проблемних будинків у столиці на основі даних КМДА, сервісу Лун і профільних асоціацій з коротким описом проблем цих ЖК. Мапа може знадобитися майбутнім орендарям чи покупцям київського житла (дивіться нижче). 

Як живеться власникам житла у київських фавелах?

Тариф 30 грн/кВт, опалення дровами і пожежі

"Ніхто не міг подумати, що будуть якісь проблеми. Але у 2019 році будівництво припинилось, а квартири продовжували продаватися", – каже власниця такої квартири Ольга Ведутенко у розмові з LIGA.net. 

П’ять років тому вона купила квартиру в ЖК "Олімпійське містечко" у Голосіївському районі. Тоді цей комплекс гучно рекламували навіть чиновники, зокрема – ексміністр  молоді та спорту Ігор Жданов. Інвестиція не викликала жодних сумнівів у покупців до 2019 року, коли з’ясувалося, що об’єкт заарештовано, а електроенергію забезпечує генератор, каже Ольга.

Це – один з об'єктів скандального забудовника Анатолія Войцеховського, який лишив після себе десятки недобудов і 13 000 ошуканих інвесторів. "Олімпійське містечко", як і інші недобудови цього бізнесмена, виявилося повним "сюрпризів", що тепер дорого обходяться мешканцям. 

У цьому ЖК – 260 квартир, свідчать дані Лун. Як живуть їхні мешканці?

ЖК не має повноцінного підключення до електромереж. Електроенергією забезпечує завод ім. Патона, каже співрозмовниця. Через це мешканці платять за електроенергію за промисловим тарифом із націнкою заводу – майже 7 грн/КВт замість стандартних 1,44 грн/1,68 грн. В одній із секцій тариф складає 15-30 грн/КВт, стверджує інвесторка ЖК. Періодично електроенергія зникає. 

Будинок має незаконне врізання у водогінну систему Києва,  свідчать дані КМДА. Але й врізання не вистачає для забезпечення будинку водою, тому до нього під'єднали накопичувач, каже Ольга.

Каналізаційних мереж також будинок не має. Труби від будинку підвели до дощової каналізації, розповідає Ольга. Дощовими трубами рідини зливаються прямо у Дніпро, пояснювали в ГО "Національний екологічний центр України". Із цього ЖК у річку в 2020 році потрапило приблизно 60 000 кубічних метрів фекальних стоків, порахувала Ведутенко.

У "олімпійців" немає газового опалення. Тепло забезпечують дрова, які вони закуповують щозими. Співрозмовниця стверджує, що через це неодноразово виникали пожежі.

У результаті щомісяця комунальні за квартиру становлять 7000-8000 грн, каже власниця квартири.

Подібна ситуація і в ЖК "Кузьминський-2" на столичному Сирці. Цей будинок також опалюється дровами, а за електроенергію платять майже 5 грн/кВт. Минулої зими будинок взагалі не мав опалення, розповідала одна з інвесторок у ЖК Яніна Алєєва. Також квартири мешканців ЖК затоплювало через прориви труб, додавала вона. 

Історія цих двох будинків – нечувана, проте не унікальна. Як зазначено вище, завдяки даним від КМДА, профільних асоціацій і Лун LIGA.net сформувала перелік із 66 проблемних ЖК Києва, у яких живуть люди, або які ще продаються.

Проблемних ЖК не буває забагато

Насправді проблемних забудов може бути більше. Окрім "будинків Войцеховського" проблеми з мережами й комунальними послугами мають близько 250 будинків, писав у Facebook голова Спілки споживачів комунальних послуг Олег Попенко. Дані про них він збирав на основі інформації робочих груп проблемних комплексів і спілкуючись із мешканцями таких ЖК.

За словами Попенка, у всіх цих будинках мешканці квартир не тільки "висять" на тимчасових мережах, а й переплачують за комунальні послуги у багато разів.

Читайте також: ЖК "Київ" | Столиця – не гумова? Ви помиляєтеся, забудови буде ще більше

Як не потрапити у проблемний ЖК

На сьогодні немає критеріїв, що визначали би проблемний житловий комплекс, відповіли LIGA.net у Департаменті будівництва та житлового забезпечення КМДА. Разом з тим місто до березня має сформувати офіційний перелік проблемних ЖК, що не введені в експлуатацію, додали там. Проблемні ЖК будуть визначати за наступними критеріями. На них можна звернути увагу перед інвестуванням коштів:

- на будівництво залучають гроші приватних або юридичних осіб (гроші інвесторів квартир);

- термін введення в експлуатацію відкладено щонайменше на два роки;

- будівництво "стоїть" понад два роки;

- клас наслідків об’єкта – СС2 і СС3 (середній і значний рівень можливих збитків та небезпеки для людей, які там перебувають).

Наскільки взагалі законно заселитися у проблемний будинок? Це залежить від конкретного випадку та виду санкцій законодавства, коментує LIGA.net юрист компанії Constructive Lawyers Олександр Босенко.

За його словами, у будинках, що не введені в експлуатацію, за законом не можна проживати. Проте люди можуть там жити, у разі покладання відповідальності на замовника будівництва, каже він.

Проживання можливе й у випадку арешту, якщо він не передбачає заборону користування, каже юрист. Мешкати у таких ЖК не можна у випадку повного арешту майна, додає він. 

По-різному буває й у разі відсутності у забудовника документів. Якщо немає документів і будинок не введено в експлуатацію, то в ньому жити не можна, каже Босенко. Але якщо інвестори не можуть оформити право власності, а ЖК уже введено в експлуатацію, то проживання можливе "на пташиних правах" із дозволу забудовника, додає юрист.

У цьому випадку юридичним власником житла ще є забудовник, пояснює він. Зазвичай власники не можуть оформити право власності, коли ЖК не має поштової адреси, арештований чи ще не повністю збудований, пояснює Босенко.

Чи можна самостійно перестрахуватися і перевірити конкретну новобудову? Ще 10-15 років тому це було неможливо, стверджує юрист Босенко. Зараз це можливо через низку онлайн-сервісів відстеження будівництв (Лун, Нерухомі, Новобудови тощо) або завдяки аналізу від юридичних компаній, підсумовує він.

Підписуйтесь на LIGA.Бізнес у Facebook: головні бізнес-новини