Открытие рынка сельскохозяйственных земель в Украине: реформа с оговорками

В ночь с 30 на 31 марта 2020 года Верховная Рада приняла Закон № 552-IX "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения".

Это долгожданный шаг в либерализации украинского рынка сельскохозяйственных земель, который долгое время обсуждался среди экспертов и в бизнес-сообществе.

Читайте также: Рынок земли в одной картинке. Семь главных новшеств

Сегодня, 28 апреля, президент Владимир Зеленский подписал Закон о рынке земли. Теперь ждем его официального обнародования.

Как повлияет этот закон на украинскую экономику, какие ключевые преимущества и риски для бизнеса он в себе несет?

Отмена моратория

Основным результатом принятия Закона без преувеличения можно назвать снятие запрета на продажу земель сельскохозяйственного назначения, который действует в Украине около 19 лет.

На текущий момент, Земельный кодекс Украины содержит следующие положения, которые представляют собой, так называемый, "земельный мораторий":

• запрет купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности (кроме выкупа для общественных нужд);
• запрет отчуждения, изменения целевого назначения, взноса в уставный капитал компаний земель частной собственности для ведения товарного сельскохозяйственного производства, участков, выделенных в натуре владельцам земельных паев для ведения личного сельского хозяйства, а также земельных паев.

Учитывая, что целью введения моратория, было сохранение стратегического национального ресурса – сельскохозяйственных земель, то, по прошествии почти двух десятков лет, становится очевидно, что меры, предусмотренные режимом моратория, не доказали свою эффективность.

Читайте также - Рынок земли: бывшие сторонники критикуют закон об обороте. Чем они недовольны

Соответственно, требовалось либо ужесточать подход к регулированию оборота сельскохозяйственных земель (что могло бы негативно сказаться на аграрной отрасли), либо принимать меры либерализации для устранения появившихся коррупционных схем и теневого рынка сельскохозяйственных земель.

Отмена существующего моратория - положительный фактор.

Во-первых, будет прекращено юридически неоднозначное ограничение права собственности землевладельцев.

Во-вторых, это привлечет дополнительные инвестиции в украинское сельское хозяйство.

В-третьих, отмена моратория позволит изменять целевое назначение частных сельскохозяйственных земель (с соблюдением действующих ограничений, включая статус ценных земель) позволит реализовывать новые проекты, в том числе в сфере энергетики и инфраструктуры.

Поэтапное введение рынка сельскохозяйственных земель

Авторы Закона предусмотрели не абсолютную либерализацию рынка, а поэтапное снятие ограничений.

Гражданам Украины будет позволено приобретать земельные участки сельскохозяйственного назначения с 1 июля 2021 (дата вступления в силу Закона). Общая площадь таких земельных участков в собственности одного лица до 1 января 2024 не может превышать 100 га.

Читайте также - Назад в 90-е? Закон о земле может повторить ваучерную приватизацию
Начиная с 1 января 2024 года, юридическим лицам будет разрешено приобретать земельные участки сельскохозяйственного назначения. Данное ограничение не касается банков, которым будет позволено приобретать в собственность земли, являющиеся объектами ипотеки, в порядке взыскания.

Банки будут обязаны продать такие земли в течение двух лет после обращения взыскания. 

Ограничения рынка сельскохозяйственных земель

Нормы Закона о рынке земли направлены, главным образом, на развитие принципов, установленных действующим Земельным кодексом Украины. При этом Закон является более лояльным, например, в том, что касается перечня лиц, которые смогут быть собственниками земель сельскохозяйственного назначения.

Действующее законодательство позволяет приобретать земли сельскохозяйственного назначения (для товарного производства) только гражданам Украины с аграрным образованием или опытом в аграрной сфере, а также предприятиям, которые ведут аграрную деятельность.

Новый Закон такого ограничения не содержит, предусматривая, что земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены следующими лицами:

• граждане Украины;
• юридические лица, учрежденные в Украине гражданами Украины, государством или территориальными общинами Украины;
• государство и территориальные общины Украины.

Иностранным физическим, юридическим лицам и украинским юридическим лицам, имеющим иностранцев среди участников, запрещается приобретать земельные участки сельскохозяйственного назначения, если только это не будет разрешено по результатам голосования на Всеукраинском референдуме.

В независимости от результатов такого референдума, следующим категориям лиц будет запрещено владеть землей сельскохозяйственного назначения в Украине:

• юридическим лицам, участниками или конечными бенефициарами которых являются граждане государства, признанного Украиной страной-агрессором или страной-оккупантом;
• лицам, которые принадлежат или принадлежали к террористическим организациям;
• юридическим лицам, участниками или конечными бенефициарами которых являются иностранные государства;
• юридическим лицам, в которых невозможно установить бенефициарного собственника (контролера);
• юридическим лицам, бенефициарные владельцы (контролеры) которых зарегистрированы в оффшорных зонах, отнесенных в перечень оффшорных зон Кабинетом Министров Украины;
• физическим и юридическим лицам, к которым применены санкции в виде запрета на приобретение земельных участков, а также связанным с ними лицам;
• украинским юридическим лицам, находящимся под контролем лиц, зарегистрированных в государствах, включенных FATF в список государств, не сотрудничающих в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем.

Иностранные физические, юридические лица и украинские юридические лица, имеющие иностранцев среди участников, не смогут приобретать земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, земельные участки сельскохозяйственного назначения, выделенные в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), и те, которые расположены ближе 50 км от государственной границы Украины, независимо от результатов голосования на Всеукраинском референдуме.

Читайте также - Рынок земли открыли. Кто купит и кто от этого выиграет? Zoom-дискуссия топ-экспертов

Норма, запрещающая продажу государственных и коммунальных земель сельскохозяйственного назначения, будет сохранена и после вступления в силу Закона, что ограничивает возможности рынка, учитывая, что эффективность государственной аграрной деятельности невысока. Сохранение подобного ограничения представляется сомнительным.

До 2015 года украинское законодательство содержало ограничение на приобретение участков общей площадью до 100 га. В новом Законе предусмотрено подобное ограничение – до 10 000 гектаров. При этом не вполне ясно, как будет происходить контроль соблюдения этого ограничения.

Предположительно, порядок такого контроля будет разработан Кабинетом министров. В таком случае, средства контроля соблюдения ограничений должны быть конкретными.

Тем не менее, есть вероятность, что данное положение не будет объективно реализуемым на практике, и рынок сможет изобрести инструменты для обхода нормы и консолидации сельскохозяйственных земель в собственности нескольких крупных игроков.

Сельскохозяйственные земли, как инструмент финансирования

Новый Закон сохранит положения законодательства о том, что ипотекодержателями земельных участков сельскохозяйственного назначения могут являться только банки. Это существенно снизит возможности для финансирования агропромышленной отрасли и будет, скорее, сдерживающим фактором для развития украинского сектора финансовых услуг для сельского хозяйства, потому что ограничит деятельность профильных инвестиционных фондов и инвестиционных компаний.

Преимущественные права

Новый Закон предусматривает, что отчуждение земельных участков осуществляется с учетом преимущественных прав третьих лиц (например, преимущественное право на выкуп участка может иметь арендатор). При этом владельцы преимущественных прав смогут передавать их иным лицам.

Читайте также - Закон о рынке земли приняли. Но в нем есть много дыр для злоупотреблений

С учетом действующих положений земельного законодательства, данная норма представляется нереализуемой на практике.

Если механизм ее реализации не будет предусмотрен на уровне подзаконных актов (включая порядок осуществления нотариальных действий), эта норма останется декларацией, либо может стать инструментом для недобросовестных практик приобретения земли. Это создаст дополнительные риски для рынка.

Крайне желательно, чтобы законодатели или правительство на уровне базы подзаконных актов конкретизировали порядок применения этой нормы.