"Варшавский плюс": Stolitsa Group сможет сдать ЖК в эксплуатацию. О чем договорились с ФГИ

Больше года тысячи инвесторов крупного столичного ЖК "Варшавский плюс" не могут заехать в свои квартиры. Все из-за конфликта между застройщиком Stolitsa group и предприятием Фонда госимущества.

В чем суть этого конфликта, о каких деньгах идет речь и чем он закончится? LIGA.net задала эти вопросы первому замглавы Фонда госимущества Денису Кудину. 

Уже в процессе согласования текста беседы в Фонде сообщили, что застройщик и ведомство достигли компромисса. Поэтому часть ответов дополнили письменно со ссылкой на Кудина. В тексте мы вывели их в отдельный блок, отмеченный звездочкой.

Приводим главное из ответов Дениса Кудина.

История конфликта

Вся ситуация вокруг ГП Пуща-Водица и жилого строительства на территории 306 га – это большой пример коррупции в Украине. Ее никто "не видел" семь лет. В итоге сегодня государство и инвесторы, которые купили квартиры, стали ее заложниками.

В течение 2012-2015 годов ГП и шесть компаний, связанных с Stolitsa Group, подписали инвестиционные договоры о строительстве ЖК, в том числе – ЖК "Варшавский плюс" на Виноградаре на участке 306 га, который принадлежит ГП. Согласно договору, застройщик инвестирует в строительство, а ГП получает от него до 5 % от жилых площадей, это где-то 180 000 кв. м. Это вся договоренность.

Налог на землю платит ГП, хоть не пользуется ею. Затраты на подведение коммуникаций – тоже на ГП. И это еще не все. Мы говорили с экспертами по рынку недвижимости, по их данным, процент, прописанный в договорах, 4–5% не рыночный. Этот [рыночный] показатель находится в диапазоне от 10%.

Более того, в него должна быть включена не только жилая площадь, как в договоре с ГП, но и коммерческая. Что вполне логично, ведь в состав ЖК входит существенный объем коммерческих площадей, на которых застройщик тоже зарабатывает. Но этого всего в большинстве договоров ГП с компаниями Stolitsa – нет. 

Что было не так с соглашением

Вообще о договоре мы узнали спустя три месяца, после того как ГП стал подведомствен ФГИ, в марте 2020 года. Тогда же начали изучать законность договоров.

По жилому комплексу. При подписании договоров между шестью компаниями и ГП не была соблюдена процедура – решение не было согласовано с Кабмином. Как обошли этот момент стороны – они назвали договор инвестиционным, а не договором о совместной деятельности (на который нужно разрешение правительства). 

Мы к этой мысли пришли не сами. Фонд получил письмо от правоохранительных органов, которые нас уведомили, что они расследуют дело, фабулой которого является именно исследование процедуры подписания договоров. 

Уголовные производства были открыты в разное время Нацполицией, СБУ, ГБР, Генпрокуратурой и Управлением спецрасследований. Всего около 7-9 дел, о которых нам было известно на 2020 год.

О каких суммах шла речь

С 2012 года ГП "получило" 34 549 кв. м жилья. Сколько это квартир? Возьмем, условно, среднюю площадь квартиры – 50 кв. м, значит это – 690 квартир. Незначительное их число получили льготники, стоявшие в очереди на жилье. 2670 кв. м ГП продало для погашения долгов по налогам и зарплате в 2021 году. Остальные перешли Stolitsa в счет погашения финпомощи, которую застройщик давал предприятию для избежания банкротства из-за неплатежеспособности.

На ГП лежали затраты на подготовку документов, оплата налога на землю и проведение коммуникаций к ЖК. Деньги на это в виде ссуд давала Stolitsa. Госпредприятие не могло своевременно расплатиться, и застройщик забирал их в виде квадратных метров (которые были переданы ГП по договорам. – Ред.), но по более низкой стоимости. 18 октября ГП получило 1015 кв. м в этом ЖК.

Из шести подписанных договоров по двум самым крупным еще не начато строительство. По ним государство должно еще получить 145 000 кв. м.

В мае этого года государство и застройщик начали вести переговоры о мирном урегулировании спорных вопросов. Было несколько раундов. На первом директор ГП Юрий Иоананов озвучил четыре критических пункта, которые ФГИ хочет пересмотреть: уплата налога на землю, оформление строительной документации (тоже на ГП как на заказчике строительства), помимо жилых площадей включить и коммерческие, а также увеличить размер процента площадей. Застройщик согласился на все условия, кроме последнего. 

Наша стартовая позиция была 15% – они настаивали на 5%. В ходе переговоров они сначала согласились на 6%, затем на 7%, затем на 8%. На последней встрече, в августе, они уже подтвердили 10%. Это были устные договоренности. 

Обращение в суд связано с риском, что ГП объявят банкротом, а это нивелировало бы все договоры.

Каким будет решение проблемы*

Рассматривались два варианта развития событий: суды или мировое соглашение.     

Сегодня решение конфликта пошло по второму варианту. Это поможет удовлетворить интересы всех сторон. Государства, которое получит справедливую компенсацию. Инвесторов, которые приобретут право собственности и больше не будут заложниками воли застройщика. Киевлян, стоящих в квартирной очереди. 

Между Агрокомбинатом Пуща-Водица и Stolitsa Group достигнут компромисс. Процент недвижимости в договорах, по которым еще не началось строительство, увеличен до 10% и включает в себя квадратные метры коммерческой застройки.

К договорам, по которым начато строительство, будут заключены дополнительные соглашения. Там изменят базу распределения недвижимости между застройщиком и государством. Она увеличится с 5% жилой площади до 10% от всей площади, включая коммерческую. В договорах, работы по которым начаты, в 4-5%, принадлежащих ГП "Агрокомбинат Пуща Водица", также включат коммерческую недвижимость.

Предприятие получит на 60 000 квадратных метров больше, чем по старым договорам. Это составит около 2 млрд грн в денежном эквиваленте, которые поступят в госбюджет, или 1200 квартир.

Застройщик также обязуется компенсировать уплаченные госпредприятием деньги по налогу за землю, расходы по оформлению разрешительной документации (последний пункт касается и предыдущих договоров, по которым ведется строительство, а недвижимость продана, – процент коммерческой недвижимости будет равен проценту жилой и компенсации). Вместе это примерно 65 млн грн.

Эта договоренность создает для Украины уникальный кейс. Во-первых, это достижение компромисса между государством и бизнесом ради решения общих задач и защиты интересов граждан. Во-вторых, применение рыночных принципов в договоренностях между государством и бизнесом. Надеюсь, этот прецедент будет иметь далекоидущие последствия.

Подписывайтесь на LIGA.Бизнес в Telegram: только важное