Заплатят все. В Раде придумали налог на недвижимость по-новому. Каким он будет?

В украинском Facebook развернулась дискуссия — новый Налоговый кодекс может обязать владельца квартиры в хрущевке платить до 100 000 грн налога за недвижимость в год.

Быстро выяснилось, что авторы проекта допустили опечатку, из-за чего в расчетах потенциальных плательщиков оказалось несколько лишних нулей.

Тем не менее, проект действительно предполагает перемены для украинцев. Авторы называют его "справедливым", аналитики рынка недвижимости считают иначе.

Сейчас проект вынесен на публичное обсуждение и пока не подан в парламент. 

LIGA.net разбиралась, какой налог на недвижимость предлагают платить украинцам со следующего года. 

Налог на недвижимость — теперь платим все?

Нынешний порядок администрирования налога по "квадратным метрам" можно сравнить со средневековыми налогами "на окна" или "на очаг" — написал на своей странице в Facebook автор проекта Даниил Гетманцев, глава комитета ВР по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики.

На прошлой неделе он опубликовал сравнительную таблицу к законопроекту об изменениях в налоговый кодекс.

Вместо того чтобы рассчитывать налог на недвижимость по квадратным метрам, он предлагает привязать налог к стоимости жилья.

Так, сейчас квартира площадью до 60 кв м и дом до 120 кв м не облагаются налогом. Но за каждый лишний метр владельцу нужно платить до 1,5% минимальной зарплаты — то есть 75 гривень за квадрат. Например, владелец квартиры на Крещатике площадью 70 кв и квартиры на Троещине той же площадью, платят одинаковую сумму – 750 грн за (за десять "лишних" метров).

Чтобы исправить эту несправедливость, нужно изменить подход и рассчитывать налоги, исходя из стоимости объекта недвижимости, считает Гетманцев. Максимальную ставку налога хотят установить на уровне 0,2% от оценочной стоимости — для жилья, и 0,3% — для нежилой недвижимости в год. В среднем годовой налог на квартиру составит до 3000 грн, подсчитали собеседники LIGA.net, которые специализируются на рынке недвижимости.

С новым подходом согласны не все.

Налоговый консультант Владимир Рак в комментарии LIGA.net обращает внимание, что в самой формуле заложен "субъективный показатель", который приведет к еще большей несправедливости в расчетах.

Базой налогообложения по новому законопроекту, является оценочная стоимость объекта, а не рыночная – то есть реальная стоимость объекта. Каждый год Фонд госимущества (ФГИ) будет передавать базу оценочной стоимости квартиры в налоговую для расчета налога, говорится в проекте.   

"Другими словами, вводится сложная бюрократическая система определения базы налогообложения с участием оценщиков и ФГИ", – поясняет Рак.

Кто и как будет проводить "массовую оценку" в проекте не раскрывается, сейчас это похоже на "измерение средней температуры по больнице", рассказывает старший партнер юридической фирмы Totum Юрий Хапко. А это вызывает сомнения в ее объективности. 

ФГИ ничего не оценивает, ФГИ – это регулятор, поспешил объяснить в комментарии Facebook глава фонда Дмитрий Сенниченко. "Сейчас нет общенациональной базы данных с необходимым качеством детализации. Результаты оценок некоторых объектов, которые покупались/продавались последние годы – есть. Нужно создать bigdata platform, а потом ее наполнять знаниями", – написал Сенниченко. Кто это будет делать, он не уточнил.

Ни нынешняя, ни будущая модель налогообложения никогда не будут социально справедливыми, считает Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.  

В Украине не было практики массовой оценки недвижимости, поэтому процедура оценивания стоимости жилья может сопровождаться коррупцией, говорит Пита. Например, недвижимость в 150 000 грн могут оценить в 50 000 грн, и наоборот. "Потом это придется оспаривать, пересматривать, получится затяжной процесс, – говорит Пита. – Не исключаю, что новая модель теоретически лучше первой. Но сначала надо создать базу оценки, а потом внедрять реформу, а не наоборот".

Чтобы модель налогообложения заработала – систему оценивания необходимо автоматизировать, привлечь туда международных оценщиков, IT-специалистов и реструктурировать команду-регуляторов ФГИ, считает Сергей Костецкий, аналитик консалтинговой компании SV Development. 

"Укрзализныця и Укрпочта в свое время полностью изменили структуру команды, то же самое надо сделать в ФГИ, квалификации их сотрудников не хватает для такой масштабной работы", – считает Костецкий. 

Кто в выигрыше?

Основная цель проекта – сделать налог на недвижимость более справедливым, отмечал автор проекта Даниил Гетманцев. В частности, он предлагает освободить от уплаты налога жилье, которое принадлежит пенсионерам,  людям с инвалидностью, ветеранам войны и труда, малолетним, несовершеннолетним и недееспособным лицам.

Но это касается только тех, в чьей собственности находится один объект недвижимости, оценочная стоимость которого не превышает определенные показатели. Для квартир в городах-миллионниках — это 300 минимальных зарплат (1,4 млн грн), для остальных — 100 минимальных зарплат (472 300 грн). 

Еще одна важная особенность законопроекта — налог планируют взимать не только с введенных в эксплуатацию зданий, но и с тех, которые в эксплуатацию не ввели, но фактически они пригодны к использованию.

"Возникает вопрос, кто будет иметь возможность это определять. На практике большие особняки часто не вводят в эксплуатацию, чтобы избежать налогообложения", – отмечает Юрий Хапко. 

В целом, проект "сырой", требует активных общественных обсуждений и доработок — соглашаются собеседники LIGA.net.

"Проект вводит дополнительную финансовую нагрузку на социально незащищенные слои населения, усложняет администрирование. Более того, это неактуально во время пандемии, когда многие страны стараются дать налоговые преференции бизнесу и своим гражданам", — заключает  Рак.