Инвестиции в новостройки: как не дать себя обмануть

Как определиться с застройщиком? На что обратить внимание в инвестиционном договоре и какую схему оплаты выбрать? Что поджидает покупателя недвижимости в новострое и как обойти эти острые углы.

Сегодня у всех нас есть широкий доступ к информации, и этим надо грамотно пользоваться. При выборе застройщика рекомендую для начала зайти на его сайт, где обычно выставлены готовые к реализации объекты и соответствующая разрешительная документация. Её следует изучить самым тщательным образом.

Начните с документов на землю: кому и на каких правах принадлежит земельный участок, отведенный под строительство, – в собственности он или в пользовании. Если второе, обратите внимание на сроки – позволяет ли срок действия договора аренды земли достроить дом и ввести его в эксплуатацию. Знайте, если договор закончится раньше и по каким-то причинам не будет продлен, объект моментально превратится в «недострой». То есть застройщик его, может быть, и достроит, но вот получить документы о вводе в эксплуатацию, соответственно, на право собственности и подключиться к коммуникациям будет достаточно проблематично, если не невозможно.

Второй важный документ – вывод комплексной экспертизы проектной документации – подтверждает, что проект соответствует нормам законодательства и государственным строительным нормам. Иными словами, это документальное подтверждение того, что дом такой высотности и архитектурной формы может быть возведен на данном земельном участке с учетом его расположения и других особенностей.

Далее – разрешение на начало строительных работ. Его выдает Государственная архитектурно-строительная инспекция после комплексной проверки пакета проектной документации, генерального подрядчика с его лицензиями, заказчика и так далее. Только при наличии такого разрешения застройщик имеет право проводить работы на стройплощадке.

Даже если с документами все в порядке, ничто не мешает копнуть глубже и проверить информацию о застройщике: как долго он работает на рынке, сколько проектов реализовал, сколько ввел в эксплуатацию, есть ли в его отношении судебные процессы и какова их специфика. На этом этапе лучше обратиться к юристам, которые проведут процедуру Due Diligence – соберут информацию об объекте, оценят инвестиционные риски, проверят финансовое состояние застройщика и его репутацию.

Не стоит также пренебрегать сравнением ценовых предложений в целом по рынку. Если застройщик предлагает заниженную цену, это повод не только порадоваться, но и провести дополнительное расследование. Одно дело, когда застройщик – мощная компания, имеющая свою технику и замкнутый цикл производства, в том числе стройматериалов, собственный штат и несколько десятков текущих проектов. Тогда понятно за счёт чего она может удешевить строительство и предложить клиентам более выгодную цену. А вот если новый, непонятно откуда взявшийся застройщик реализует единичный проект, это совсем другое дело. В таком случае низкая цена должна вызывать сомнения и наталкивать на довольно пессимистичные выводы.

Итак, определившись с застройщиком, переходим к самому объекту инвестирования. Здесь очень важно понимать, что приобретая жилье на первичном этапе строительства, вы, по сути, покупаете воздух. Ведь на момент "приобретения" этого объекта материального права еще не существует. В отделе продаж вы выбираете планировку, метраж (все это лишь на бумаге), определяете стоимость 1 м² и заключаете договор купли-продажи имущественных прав либо другой договор, предложенный застройщиком (его уполномоченной структурой).

Главное – читайте договор. Читайте внимательно, лучше вместе с юристом, специализирующимся на операциях с недвижимостью. Особый фокус на четыре момента.

Первый – что делать, если сроки сдачи объекта в эксплуатацию существенно сдвигаются. В договоре обязательно должен быть четко прописан механизм расторжения договора в этом случае, штрафные санкции со стороны застройщика, в какие сроки, в какой форме и на какой расчетный счет возвращаются, в случае расторжения, уплаченные за объект недвижимости средства. Если сроки возврата денежных средств не указаны, знайте, что по закону это 7 календарных дней со дня получения требования по возврату денежных средств.

Второй – комиссия застройщика на случай, если на определенном этапе вы передумали достраивать квартиру и попросили вернуть вложенные деньги. Размер комиссии зависит от аппетитов застройщика: это может быть и 10%, и все 50%. Проверяйте.

Третий – по умолчанию площадь приобретаемой квартиры проектная, то есть ориентировочная. За погрешность более 0,5 квадратного метра придется доплатить (или, наоборот, получить возврат денег от застройщика). Бывает, что погрешность составляет и 5 – 7 метров "в пользу" клиента, так что сумма доплаты может оказаться весьма существенной. Всегда имейте это ввиду и рассчитывайте свои финансовые возможности.

Четвертый – способ оплаты: одним платежом или в рассрочку. В случае оплаты в полном объеме покупателю предлагаются существенные скидки. На первый взгляд, это очень выгодно, поскольку по мере строительства стоимость квадратного метра стремительно растет. Если на этапе котлована это, предположим, 14 000 – 15 000 грн, то на этапе ввода дома в эксплуатацию может быть уже более 20 000 грн. И, как правило, при каждом следующем платеже в рассрочку применяется цена на момент оплаты. Но при этом риск оплаты "авансом" достаточно высок: есть застройщики, которые собирают деньги покупателей, используют их как оборотные средства, а потом просто не достраивают дом – то ли не рассчитывают финансы, то ли изначально не имеют намерения ввести объект в эксплуатацию.

Инвесторы становятся заложниками ситуации. Поэтому мой совет как эксперта: отдавайте предпочтение рассрочке, хоть это и менее выгодно. В этом случае вы сможете отслеживать динамику строительного процесса, что очень важно. Ведь через пару месяцев вполне может обнаружиться, что стройка заброшена, кран демонтирован и строителей на площадке нет. Это наши с вами реалии.

К сожалению, наше общество все еще живет по принципу "пока гром не грянет, мужик не перекрестится". За более чем 20 лет практики лишь пару раз ко мне обращались клиенты на этапе заключения договора купли-продажи имущественных прав. Остальные приходят постфактум. Такое отношение необходимо менять, ведь в большинстве случаев проигравшей стороной оказывается инвестор, а не застройщик.