Квартирный вопрос: продать недвижимость скоро станет непросто. Вот причина

Кінець червня видався спекотним не тільки температурою – законодавці  активізували свою роботу щодо запровадження дуже сумнівних ініціатив у сфері нерухомості. Йдеться про подання славнозвісного законопроєкту №3618 "Про рієлторську діяльність в Україні", яким пропонується рієлторам діяти за уніфікованими правилами, а кожна угода з нерухомістю стане можливою лише за умови участі такого фахівця.

Хтось скаже – круто, рієлторська спільнота отримала "довгоочікуване" врегулювання та можливість масштабування діяльності за рахунок обов'язкової участі рієлтора в усіх угодах. Та саме провідні професіонали-рієлтори першими забили на сполох – те, що наразі пропонується, загрожує насамперед, споживачеві, тобто кожному із нас та веде до повного краху професії і загалом ринку.

Читайте також - Продати квартиру самому буде неможливо? Вся правда законопроекту про ріелторів

Що ховається за привидом "рієлторскої монополії" (що, між іншим, виглядає маніпуляцією та спробою налаштувати громадськість проти думки рієлторів, якою би вона не була) в запропонованому форматі?

Дерегуляційне диво

За благою ціллю "забезпечення єдиної державної політики у сфері регулювання рієлторської діяльності в Україні, захисту прав і інтересів фахівців у сфері рієлторської діяльності, суб’єктів рієлторської діяльності та споживачів рієлторських послуг" встановлюється не держрегулювання, а створюється, по суті, приватна контролююча структури. Це, до речі, підкреслено у висновку Головного науково-експертного управління ВРУ щодо даного документу. До того ж, нав'язування в обов'язковому порядку додаткових платних послуг, погодьтеся, дуже дивний спосіб захисту прав споживачів.

Запропоновані проектом положення про саморегулювання галузі схожі більше на псевдорегулювання вільного ринку  і спробу перетворити його на "закритий клуб" або "професійне рабство". Щонайменше, це дивно на фоні задекларованого курсу держави на дерегуляцію.

Читайте також - Даішники в кущах повертаються? Які ще сюрпризи водіям підготували нардепи

Не менш дивною є "якість" техніко-юридичного виконання законопроекту. Найймовірніше, чисельність авторів законопроекту є причиною вельми "креативної" його структури - недоречна деталізація одних норм та перевантаженість занадто узагальненими (або ж відсилочними до інших актів) нормами одночасно.

Напевно, ініціатори не знали або забули, що ринок рієлторських послуг існує в Україні вже більше 25 років, на ринку існують певні правила, стандарти, практика надання послуг. Не перший рік у сфері працює велика кількість фахівців, які цінують свою роботу і відповідально ставляться до надання послуг.

Диспозитивний туман корупції

Ряснота диспозитивних норм проекту відверто створює благодатний грунт для зрощення корупції та договорняків.

Найцікавішим у запропонованій моделі регулювання є створення недержавного регуляторного “монстра” - з текста законопроекту "Національної федерації фахівців у сфері рієлторської діяльності" - з наданням йому практично безмежних повноважень за відсутності відповідальності за його діяльність. Новостворений орган визначатиме правила здійснення всіх операцій з нерухомістю, кваліфікаційні критерії учасників, порядок адміністрування правочинів та безліч інших функціональних складових - одним словом, матиме безмежні можливості для творчості.

Читайте також - Вся правда про "купуй українське": за підтримку локальних виробників заплатимо разом

З одного боку, ми бачимо суперсаморегулювання без будь-якої участі держави в цих процесах. З іншого - чомусь забули передбачити зрозумілий та прозорий порядок створення такої організації. При цьому передбачили якийсь незрозумілий статус її органів управління. До речі, рішення таких органів практично неможливо оскаржити в судовому порядку. Можна було б просто написати – федерація може робити все, що завгодно.

Дисбаланс галузі нерухомості

Як не аналізуй законопроект, окрім новоствореного регулятора та "вхожих" до нього, жоден інший учасник від його прийняття ніяк не виграє, а кумулятивний ефект програшів основних учасників веде до розбалансування ринку нерухомості.

Власник нерухомості - за право вільно продавати, міняти чи іншим чином відчужувати своє майно люди боролися віками. Хіба ж не за захистом приватної власності від свавілля вітчизняної судової системи тікають з країни інвестори? То чому громадянин не може вільно обрати, коли та кому продавати свою нерухомість, а зобов’язаний шукати собі "помічника", ще й лише з запропонованих приватним регулятором?

Читайте також - Ініціатива влади зламати роботу ProZorro - нова дорога для корупційних схем

Ризик несе в собі запропоноване фактичне дублювання реєстрів та невизначеність з використанням особистої інформації – продаючи квартиру, громадянин "змушений в добровільному порядку" передати всі свої дані невідомо до яких баз і невідомо кому. І хто відповідатиме за належне зберігання та використання персональних даних про власників та нерухомість?

Рієлтор та суб’єкт рієлторської діяльності - цікаво регулюються положення щодо кваліфікаційних та інших вимог, розміру відповідальності та проведення перевірок суб’єктів рієлторської діяльності. Від надання можливості будь-кому й до того ж анонімно написати скаргу на дії рієлтора та закінчуючи притягненням рієлтора до відповідальності протягом трьох років з дня вчинення професійного проступку.

Асоціація фахівців з нерухомості України підтримує законодавче регулювання ринку надання рієлторських (брокерських) послуг на принципах відкритості, демократичності, прозорості, захисту прав та інтересів усіх учасників ринку, максимальної ролі саморегульованих організацій в діяльності фахівців, що відповідає світовому досвіду.

З огляду на це, законопроект №3618 потребує суттєвого доопрацювання з обов’язковим залученням фахівців сфери, врахуванням громадської думки та наступним проведенням громадських обговорень. АФНУ готова долучитися своїм досвідом до цього процесу, але за умови його спрямування у конституційне русло.